原標題：“合意違法”下的違建拆除費誰該承擔

　　(作者單位:上海市人民檢察院)

　　2009年10月,甲公司與乙公司簽訂《廠房租賃合同》。租用期間,乙公司在租賃場地上搭建了違法建筑,甲公司知曉后,與乙公司達成協議,約定搭建的違法建筑在租賃期內由乙公司使用,租賃期屆滿后,不能拆除,歸甲公司所有,同時甲公司增加了相應租金。租賃期內,政府拆違辦就區域內的違法建筑進行了集中清查登記。租賃期滿后,乙公司于2016年12月搬離。2017年3月,政府拆違辦出具《專項整治工作告知書》,要求乙公司自行將搭建的違法建筑拆除完畢。因乙公司已退租,政府拆違辦要求甲公司拆除違法建筑。甲公司拆除違法建筑后向乙公司主張拆除費用,雙方就此發生爭議,遂涉訟。

　　此案雖為一起普通廠房租賃合同中的違法搭建糾紛案件,但由于涉及民事與行政法律關系交織,厘清行政法律關系中的義務與民事法律關系中的權利與義務,對處理相關案件具有類案指導價值。

　　一、出租人明知承租人在租賃場地內搭建違法建筑,并收取相應租金,視為該違法建筑系出租人和承租人合意違法搭建。

　　所謂“合意違法”是指兩個以上主體共同實施違法行為,既要有違法的主觀意思,也要有違法的客觀行為。案例中,出租人明知是涉案違法建筑,并收取租金,表明其主觀認可,且客觀獲益。因此,該違法建筑視為出租人和承租人合意違法搭建。此外,違法建筑的違法性既體現在其違法搭建行為,也表現為持續的違法存在狀態。案例中,出租人的認可對違法建筑的持續存在起到了重要的積極促進作用,因此,違法建筑的長期存在作為一種持續性的違法狀態,出租人和承租人具有共同的合意,雙方均系違法建筑拆除義務人。

　　二、違法建筑添附物“物之利益”隨主物移轉所有權,行政拆除義務隨之轉移。

　　首先,雖然違法建筑本身并不是法律認可的合法不動產,但其本身作為一般的物或添附物,有一定的社會財富價值,具有“物之利益”,存在歸屬。

　　其次,添附物具有從屬性,添附物因行政違法性而產生的相應義務隨主物所有權移轉或在物之所有關系與占有使用關系相分離之狀態結束時,即所有權人對主物恢復占有之時,一并移轉至所有人。

　　最后,租賃期間,出租人與承租人合意搭建違法建筑,雙方均屬違法建筑拆除的行政義務人,但當租賃期屆滿,出租物回到出租人手中時,行政拆除義務即歸于出租人。物之所有權人系行政拆除義務的最終責任人,所謂“跑了和尚跑不了廟”。

　　三、合意的行政違法行為不能對抗行政法律關系中的行政管理權,但合意的內容對平等的民事主體之間追償的法律關系而言是有法律拘束力的。

　　首先,出租人和承租人之間并非基于單純的行政義務替代履行的代償法律關系,而是一種合意的行政違法行為,在該行政違法行為受行政處罰或被行政主管部門責令整改之后,行政法律關系中承擔了整改義務的違法行為人能否向其他的行政違法行為人追償或要求分攤接受整改而產生的相關費用,要分析共同違法行為人合意的內容。該合意的內容雖不能對抗行政法律關系中的行政管理權,但合意的內容對平等的民事主體之間追償的法律關系而言是有法律拘束力的。

　　其次,判斷合同(合意)效力應堅持鼓勵交易和誠實信用原則,要最大程度減少司法對意思自治的介入。根據相關司法解釋,違法建筑的租賃合同無效,系標的物瑕疵,不產生租賃利益,實際租賃期間,可參照無效合同約定的租金標準支付占有使用費。案例中,出租人和承租人對違法建筑的歸屬進行了約定。該約定沒有違反法律的強制性規定,對雙方是有約束力的。根據該約定,租賃期屆滿后,承租人不得將違法建筑予以拆除,如拆除,應賠償出租人相應的損失。故出租人在承擔了違法建筑拆除義務之后,就有關拆除費用再向承租人追償,無事實和法律依據,不應得到支持。