2019年8月26日

　　十三屆全國人大常委會第十二次會議

　　表決通過了

　　關于修改《土地管理法》的決定

　　新土地管理法于2020年1月1日起執行

　　此次《土地管理法》的修改重點

　　主要集中在土地征收、

　　農村宅基地管理制度改革、

　　和集體經營性土地入市三大方面。

　　具體有哪些變化？

　　讓我們一起去看看吧~

　　↓↓↓

　　《土地管理法》修正案

在這些變化里

　　最為重磅的消息

　　算是集體經營性建設用地入市

　　聽到這個消息，不少人問

　　這一規定

　　對土地價格和房價

　　有什么影響

　　集體土地可以直接入市

　　新規政策

　　新《土地管理法》允許集體經營性建設用地在符合規劃、依法登記，并經本集體經濟組織三分之二以上成員或者村民代表同意的條件下，通過出讓、出租等方式交由集體經濟組織以外的單位或者個人直接使用。同時，使用者取得集體經營性建設用地使用權后還可以轉讓、互換或者抵押。

　　此前，集體經營性建設用地不能入市，如果要入市交易，必須通過變更為國有土地之后才行。這一規定是重大的制度突破，它結束了多年來集體建設用地不能與國有建設用地同權同價同等入市的二元體制，為推進城鄉一體化發展掃清了制度障礙，是新《土地管理法》最大的亮點。

方案出臺后，房價會降嗎

　　答案是否定的。集體經營性建設用地入市，必須要符合規劃，必須是工業或者商業等經營性用途，在每年的土地利用年度計劃中要有安排。也就是說，這塊地必須是工業或者商業等經營性用途，不能用來蓋商品住宅。同時，要符合規劃、依法登記，這就從根本上限制了可能出現的無序供應。

　　不過，在一些土地供應緊張的大城市，長租公寓、租賃住房可能會成為集體經營性建設用地規劃用途的重要選項。因此，對租房族來說，房租可能會下降。

征地征遷有大變化

　　六種情形可征收

　　新《土地管理法》增加第45條，首次對土地征收的公共利益進行界定，采取列舉方式明確六種情形，確需征收的，可以依法實施征收。這一規定將有利于縮小征地范圍，限制政府濫用征地權。

　　1.軍事和外交需要用地的；

　　2.由政府組織實施的能源、交通、水利、通信、郵政等基礎設施建設需要用地的；

　　3.由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、生態環境和資源保護、防災減災、文物保護、社區綜合服務、社會福利、市政公用、優撫安置、英烈保護等公共事業需要用地的；

　　4.由政府組織實施的扶貧搬遷、保障性安居工程建設需要用地的；

　　5.在土地利用總體規劃確定的城鎮建設用地范圍內，經省級以上人民政府批準由縣級以上地方人民政府組織實施的成片開發建設需要用地的；

　　6.法律規定為公共利益需要可以征收農民集體所有的土地的其他情形。

　　前款規定的建設活動，應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃;第4項、第5項規定的建設活動，還應當納入國民經濟和社會發展年度計劃;第5項規定的成片開發并應當符合國務院自然資源主管部門規定的標準。

　　征地報批前要簽補償協議

　　新法規定，將原來的征地批后公告改為征地批前公告，多數被征地的農村集體經濟組織成員對征地補償安置方案有異議的，應當召開聽證會修改，進一步落實被征地的農村集體經濟組織和農民在整個征地過程的知情權、參與權和監督權。倡導和諧征地，征地報批以前，縣級以上地方政府必須與擬征收土地的所有權人、使用權人就補償安置等簽訂協議。相關前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。

征地補償增加保障

　　新《土地管理法》以區片綜合地價取代原來的年產值倍數法，在原來的土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費的基礎上，增加農村村民住宅補償費用和將被征地農民社會保障費用的規定，從法律上為被征地農民構建更加完善的保障機制。

　　征收農用地的土地補償費、安置補助費標準由區片綜合地價確定，并至少每三年調整或者重新公布一次。

　　征收土地中的農村村民住宅，應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償等方式給予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農村村民居住的權利和合法的住房財產權益。

　　縣級以上地方人民政府應當將被征地農民納入相應的養老等社會保障體系。

　　本次修法農民收益多

　　土地是農民的命根子。本次修法，在征地補償、宅基地等直接關系農民利益的問題上，只做加法不做減法。

　　承包期滿后再延長

　　新《土地管理法》規定，家庭承包的耕地的承包期為三十年，草地的承包期為三十年至五十年，林地的承包期為三十年至七十年;耕地承包期屆滿后再延長三十年，草地、林地承包期屆滿后依法相應延長。

　　宅基地實現戶有所居

　　新《土地管理法》完善了農村宅基地制度，在原來一戶一宅的基礎上，增加宅基地戶有所居的規定，明確：人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區，在充分尊重農民意愿的基礎上可以采取措施保障農村村民實現戶有所居。這是對一戶一宅制度的重大補充和完善。實現戶有所居的辦法，包括宅基地一定程度的流轉，多層安置房建設等。

　　不得強迫退出宅基地

　　考慮到農民變成城市居民真正完成城市化是一個漫長的歷史過程，新《土地管理法》規定：國家允許進城落戶的農村村民自愿有償退出宅基地，鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。這一規定意味著地方政府不得違背農民意愿強迫農民退出宅基地。

　　新《土地管理法》同時也規定：農村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準。

　　城中村土地征收要轉為國有土地

　　《房地產管理法》本次也有修改，第九條修改為：城市規劃區內的集體所有的土地，經依法征收轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓，但法律另有規定的除外。