近日，趙男（化名）奔走于律所和法院間，在準備一場借名買房的官司訴訟資料。30年前趙男借名買房，30年后房屋拆遷，趙男卻被已故名義房主的兒子起訴，要求其返還多年占用期間的全部租金。

　　這事兒發生在的鹽田區海濤花園，是上世紀80年代深圳第一批商品房。30年了，房價已經暴漲，今年最高成交單價已經達到了11萬元/平方米。拆遷疊加被訴，房屋實際出資人趙男最近愁得不行。

　　借名買房在現實生活中發生的原因多種多樣，或為規避房屋限購政策，或為規避限貸政策以及其他貸款障礙，或為簡便手續、減少稅費、爭享特定購房優惠，當然也有人為隱藏個人真實的財產信息而選擇借名買房。

繼承人不承認借名關系

　　海濤花園位于深圳市鹽田區沙頭角，是上世紀80年代深圳興建的第一批商品房。根據當時的購房政策，1987年開盤時該小區僅限香港人購買，趙男想要購買該小區商品房，但由于是大陸籍，無購房資格，于是想到了向港籍的程因借名買房。

　　同年7月，趙男借用程因之名與開發商簽訂《商品房產購買合同》，并經公證處公證。此后趙男支付了全部購房款，開發商交付了房屋。

　　同年8月，該房屋登記至程因名下。其后，趙男全家將戶口遷至海濤花園該房屋處，這套房子自交房后一直由實際出資人趙男占有使用或對外出租、納稅。

　　2010年，海濤花園被列入城市更新計劃，此時該房屋也由趙男出租給進駐項目的開發商。2011年底，深圳市城市規劃委員會建筑與環境藝術委員會審批并原則通過了《鹽田區海濤花園更新單元規劃》，此后由于補充方案不盡人意，海濤花園舊改工作一直處在緩慢推進中。

　　直到2019年4月，項目開發商突然告知趙男，已有新業主主張權利，并停止支付趙男房租。趙男了解后得知，房屋名義所有人程因已去世，該房屋已由其子繼承，并已過戶至其子名下。程因之子認為房屋為母親程因的遺產，其已合法繼承，要求趙男返還多年占用期間的全部租金。

　　對于為何購房已30年仍未將產權過戶至個人名下這一問題，趙男表示，購房后其一直居住在海濤花園該房屋內，覺得無所謂，加上出名人程因長期居住在香港，不在深圳，基本上也沒聯系，所以一直都沒辦理房屋過戶手續。

　　因程因之子拒不認可趙男實際權利人身份，趙男已起訴程因之子，要求其將房屋過戶至趙男名下。

　　信榮團隊首席律師張茂榮認為，借名買房雖然登記在出名人名下，但實際并非出名人所有，不是出名人遺產，不屬于其繼承人繼承財產范圍，《合同法》及即將實施的《民法典》對借名買房合同的性質都沒有實質性規定。根據《合同法》第124條、《民法典》第467條，這屬無名合同，應類推適用委托合同，而根據委托合同規定，受托人處理委托事務取得的財產當屬委托人所有。

　　鎂編了解到，由于舊改加持，目前海濤花園僅有少量房屋在售，均價在6萬～6.5萬元/平方米。據貝殼找房數據，今年以來海濤花園成交頻繁，成交單價在7萬～11萬元/平方米，遠超鹽田區沙頭角片區均價。

借名買房存在諸多弊端

　　7·15調控升級后，深圳購房名額愈發珍貴。在市場上，一個購房名額叫價幾萬到幾十萬不等。如今限售限購政策嚴控下，短則三年長則更久的代持隱匿了什么風險？房屋是否會被出名人侵占？如何規避此類風險？

　　最高人民法院法官國際交流中心認為，借名買房存在諸多弊端，如借名購買經濟適用房等政策性房屋的，屢屢因名義產權人反悔，導致出資人無法取得房屋產權；借名購買普通房屋的，登記購房人反悔不承認借名買房之事或者登記購房人死亡，其繼承人不了解、不承認借名之事。此外房產還存在被名義購房人轉讓、抵押或者被法院強制執行等風險。

　　不得已需要借名買房前，應盡量簽訂借名協議，張茂榮認為，協議具有一般的合同約束力，應認定為有效合同，對于親屬之間約定的借名買房協議，可通過購房票據、實際使用或控制房屋等客觀情況來認定。

　　如果實際出資人與名義所有人雙方間不存在借名買房的書面協議，實際出資人該如何主張其權利呢？張榮茂表示，借名買房情形下，如果真正購買人所舉出的間接證據能夠形成完整的證據鏈條，證明其系真實購房人的，應當確認其系真正的房屋產權人。“現實中也有人靠完整舉證勝訴拿回了房子�！�

　　對于如何規避借名買房而房屋反被侵占的風險，張榮茂表示，建議借名人在具備購房資格的情況下，盡早要求出名人過戶：只有在自己名下，才是安全的。

　　此外，值得注意的是，借名買房協議如果違反他人合法利益、社會公共利益的會被認為無效，且不具有當地購房資格借名買房請求辦理過戶手續的，法院不予支持。