一、七部門給人大代表的回復不是新指示和新意見：是重申，是再次明確

　　這兩天三農類媒體都在發自然資源部在對十三屆全國人大三次會議第3226號建議的答復中明確：農民的宅基地使用權可以依法由城鎮戶籍的子女繼承并辦理不動產登記。

　　這次可是商住房城鄉建設部、民政部、國家保密局、最高人民法院、農業農村部、國家稅務總局七個部門共同研究，來頭的確不小。

　　可能很多媒體只看了標題而沒有看回復的具體內容，就開始解讀了，解讀到了什么程度呢？解讀到了城里人能否去農村買宅基地，還有人聯想到了農村宅基地使用權的金融屬性：抵押權。

　　在三農領域，媒體承擔的除了信息傳遞的基本左右，引導輿論走向，更重要的還有科普的職能，這是其他行業媒體所不具備的。所以，對三農媒體編輯或作者的要求就比其他行業的媒體編輯的綜合知識能力要求要高一些。因為三農媒體面對的是知識水平普遍不太高，對法律法規接觸不太多的農民群體。如果媒體的解讀普遍出現了偏差，那么在農民心里可以就會引起疑惑、不解甚至是糊涂。

　　主流媒體對這個回復的解讀，偏了。首先標題就是誤導：農民的宅基地使用權可以依法由城鎮戶籍的子女繼承并辦理不動產登記。

宅地基三權分置關系圖

　　大部分人看到這個標題，首先想到的是農村出來已經在城鎮落戶的子女，也能繼承父母的宅基地使用權。進而又有人想到，這不就等于說：城市戶籍的人也可以有資格具備農村宅基地的使用權嗎？進而又有人聯想到，這樣是不是所城里人就可以取農村取得宅基地使用權了，宅基地使用權就可以脫離農村集體成員這個“資格權”的枷鎖了？膽子再大一些的自媒體甚至都有可能推演出：農村集體成員的界線，虛化了。

　　主流媒體的解讀，都是按照上述的方向來推演的。

　　那么，這種推演邏輯，究竟哪里錯了？

　　二、最重要的兩個字“憑房”被遺漏：兩字之差邏輯全變了！

　　按照農村宅基地三權分置的改革方向：落實宅基地集體所有權、保障宅基地農戶資格權、放活宅基地使用權。按這個描述，應該是先有宅基地資格權，然后才能有宅基地使用權，沒有資格權，就談不上使用權，否則資格還有什么意義？而宅基地資格權的主體是農戶，農戶（家庭）不是法律主體，更嚴格的法律主體還是農村自然人，嚴謹說應該是農村集體經濟組織成員自然人。按照七部門的最新重申，粗一看，宅基地使用權主體的確突破了農村集體經濟組織成員的范圍，按常規理解，城鎮落戶定居的子女怎么也不能被確認為農村集體經濟成員。

原文描述

　　看一下回復的原文：　六、關于農村宅基地使用權登記問題。農民的宅基地使用權可以依法由城鎮戶籍的子女繼承并辦理不動產登記。根據《繼承法》規定，被繼承人的房屋作為其遺產由繼承人繼承，按照房地一體原則，繼承人繼承取得房屋房屋所有權和宅基地使用權，農村宅基地不能被單獨繼承。《不動產登記操作規范（試行）》明確規定，非本農村集體經濟組織成員（含城鎮居民），因繼承房屋占用宅基地的，可按相關規定辦理確權登記，在不動產登記簿及證書附記欄注記“該權利人為本農民集體經濟組織原成員住宅的合法繼承人”。

　　當然，原文是說了：農民的宅基地使用權可以依法由城鎮戶籍的子女繼承并辦理不動產登記。

　　我們再看一下原來之所以這么認定的主要邏輯：七部門之所以共同研究決定城鎮戶籍的子女可以繼承并辦理不動產登記的原因是根據《繼承法》，房屋是農戶的財產，適用于《繼承法》。但宅基地不是農戶的財產和祖產，不能適用《繼承法》。但是房地一體不分家，怎么辦？這時《不動產登記操作規范（試行）》有規定：非本農村集體經濟組織成員（含城鎮居民），因繼承房屋占用宅基地的，可按相關規定辦理確權登記，在不動產登記簿及證書附記欄注記“該權利人為本農民集體經濟組織原成員住宅的合法繼承人”。

　　重點部分已經加粗了，為什么城鎮戶籍的子女可以辦理不動產登記，是因為“因繼承房屋占用宅基地”，繼承的是什么？是“住宅的合法繼承人”，為什么也是宅基地使用權的合法繼承人，是因為有繼承房屋這個唯一的條件。

宅基地不是農戶的財產

　　所以，邏輯清楚了，只有城鎮戶籍的子女因繼承房屋占用宅基地這一特殊條件時，才可以在房屋存續期間“繼承宅基地使用權”，此時宅基地使用權的基礎并非一項獨立的權利，而是房屋財產權的附屬權利。當房屋的財產權不存在（老舊倒塌）了，城市戶籍的子女因房屋而順帶獲取的宅基地使用權自然也就消失了。

　　房屋倒了子女能翻蓋嗎？只能老舊房屋修繕，但如果翻蓋需要審批。所以，問題的關鍵是：城鎮戶籍的子女因房屋財產權而順帶獲得的宅基地使用權，房屋翻蓋權利并沒有，或者是不確定有。

　　按照現行的法律和權利框架，父母過世，如果房子倒塌了，子女并沒有翻蓋的權利。

　　所以，別高興的太早了，比宅基地使用權更重要的，是處置權。

　　有幾個城鎮落戶定居的農村子女會回農村居住呢？

　　按照主流媒體的解讀思路，你們真的想多了。