廣州黃埔火村，擁有占地面積近60公頃的宋代百年村屋，聚集鐘氏家族，在區(qū)內(nèi)各村落中享有較高的地位，當(dāng)?shù)卦�有“嫁個火村佬，生活無限好”的說法。9年前，火村大體量舊改項目開始摸查，“一夜暴富”“下一個獵德村”等傳言甚囂塵上，而最終該項目被廣州舊改老大哥珠光控股集團有限公司（1176.HK，以下簡稱“珠光集團”）拿下。

　　但外界艷羨的舊改暴富記卻并不如想象中的一帆風(fēng)順，甚至一度被黃埔區(qū)政府責(zé)令全面停工整改。

　　從數(shù)據(jù)摸查到復(fù)建房屋，火村舊改項目已經(jīng)耗費了9年時間，原合作企業(yè)也已更換為合生創(chuàng)展集團有限公司（0754.HK，以下簡稱“合生創(chuàng)展”），最近其負責(zé)的火村舊改樓盤中央城二期已開盤銷售。

　　近日，《中國經(jīng)營報》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，火村舊改項目已進入第一期第二輪回遷房中簽結(jié)果公示階段，但村口碩大的LED屏幕卻顯示：“火村仍有30多戶村民尚未簽約，50余棟房屋未進行拆除。”

　　簽約拉鋸戰(zhàn)仍在繼續(xù)。多名受訪的火村村民告訴記者，合同未明確安置房落成時間，以及若舊改不成功等問題的解決方法。有村民甚至直言自己簽約純粹是不得不隨大流的無奈之舉，若不簽約，爆拆隊等總會隔三岔五上門強調(diào)自家的自建房屋存在違規(guī)情況，進行側(cè)面施壓。

　　值得留意的是，在火村拆卸現(xiàn)場的一超市附近的墻壁上還掛有“火村改造實行封閉施工，禁止外人進入”的橫幅，背后深意耐人尋味。當(dāng)“城市更新的需求+房企二次發(fā)展需求”與村民利益對撞，火村舊改之路走得揪心又漫長。

　　補償協(xié)議爭議

　　早在2011年，火村舊改就已進行摸查統(tǒng)計，兩年后，火村舊改通過批復(fù)，舊改合作企業(yè)珠光集團隨之開啟了漫長的舊改之旅。按照規(guī)劃，火村舊改共包含崗頭元、上嶺、花廳三個片區(qū)，總用地面積61.51公頃，復(fù)建和融資地塊建筑總量達192萬平方米，預(yù)計總投資約114億元。

　　在《廣州市2020年重點建設(shè)項目計劃》中，火村舊村改造是2020年廣州17個舊村改造計劃預(yù)計投資金額最高的項目，共計15.3億元。同時，根據(jù)廣州市政府制定的城市更新三年計劃的工作要求，火村需于2020年底內(nèi)完成100%的房屋平地及開展建設(shè)工作。

　　近日，記者走訪時發(fā)現(xiàn)，火村拆卸現(xiàn)場仍有50余棟房屋頑強地挺立，甚至有村民在自建房墻壁上張貼招租公告，并允諾記者租房合同可簽至年底，村民鐘柔（化名）告訴記者，其有兩棟自建房仍住有合約尚未到期的租戶。

　　盡管附近的房屋已陸續(xù)拆除，但鐘柔卻表示補償協(xié)議并不合理，不愿簽約。其向記者展示了一份火村補償方案案例，根據(jù)該方案，火村舊改統(tǒng)一按320平方米的回遷總建筑面積為基準(zhǔn)進行補償。每棟房屋按固定的回遷總面積給予每平方米20元的臨遷補償費，即每月每棟房屋6400元臨遷補償，按季度支付給戶主。

　　此外，根據(jù)補償方案，對于房屋建筑面積超出320平方米的超建面積給予每平方米1300元的超建面積補償。對于回遷總建筑面積大于房屋建筑面積的指標(biāo)面積，村民可按每平方米1000元購買。

　　而記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，同屬黃埔區(qū)的沙步村舊改每平方米臨遷補償為38元，且超建部分依據(jù)房屋結(jié)構(gòu)可獲每平方米最高1500元的補償。相較之下，火村舊改協(xié)議顯得無法服眾。鐘柔透露，已簽約的村民亦曾抱怨舊改一村一策差異大不合理。

　　針對舊改一村一策差異大的問題，2019年，黃埔區(qū)發(fā)布了《廣州市黃埔區(qū)加快省“三舊”改造改革創(chuàng)新試點工作的若干措施》，其中一項即是執(zhí)行統(tǒng)一的拆遷安置補償方案標(biāo)準(zhǔn)模板。但這一標(biāo)準(zhǔn)模板的具體內(nèi)容卻并未明確。

　　此外，鐘柔道出了不愿簽約的另一層利益差。她給記者算了一筆賬，“我有兩棟自建房，共10層。每棟房屋首層可租給商戶或租戶，其余每層可租4套房間，租房的價格在400~700元之間。每月單棟凈利最少10000元。這就比每月臨遷補償費高出一倍。”

　　按照鐘柔的賬本，單棟房屋每年收益最少13萬元，三年即可收益39萬元。而根據(jù)補償方案，鐘柔家單棟的房屋可獲得的總補償款包括臨遷補償費、搬遷費、簽約獎勵費和搬遷獎勵費四項，其中每棟房屋簽約獎勵費12000元，每棟房屋搬遷獎勵費20000元，按三年期計算臨遷費，鐘柔家單棟房屋總補償款僅為37萬元。

　　“最扯的是搬遷費，規(guī)定按每平方米10元計算，搬遷費不足3000元按3000元計。實際上，我單棟房屋的搬遷費只有4000元。”鐘柔談及搬遷費頗為不滿。

　　而針對搬遷費的問題，今年5月11日，廣州發(fā)布了《廣州市國有土地上房屋征收與補償實施辦法（征求公眾意見稿）》，將住宅搬遷費標(biāo)準(zhǔn)從原來的2000元增加1.5倍至5000元。若按照最新的政策規(guī)定，鐘柔家兩棟房屋的搬遷費最少應(yīng)為10000元。

　　目前像鐘柔一般因自有房屋出租的收益高于房屋補償款而未簽約的村民，占了尚未簽約村民總數(shù)的近五成。

　　針對火村舊改的最新進展等問題，記者嘗試聯(lián)系黃埔區(qū)宣傳部的聯(lián)絡(luò)員，對方告知記者暫無新消息，建議記者自行上網(wǎng)查看相關(guān)資料，此外再無回應(yīng)。

　　回遷房仍是村民關(guān)注的焦點

　　盡管珠光集團表示，截至今年9月底，火村簽約率已超過了98%，拆卸率亦超97%，但許多村民對回遷房的完工時間和質(zhì)量問題仍持保留意見。

　　珠光城市更新集團副總裁楊中萬曾表示，直到2019年4月，火村的簽約率才僅有四成，而批復(fù)方案要求達到簽約率80%以上才開始改造。而低簽約率的一大原因正是回遷房的問題。

　　“協(xié)議未明確回遷房何時落成、回遷房質(zhì)量等問題。”今年82歲的鐘蔭強（化名）表示，無人告知回遷房完工日期，他保守猜測回遷房完工仍需3~5年。

　　而回遷房的落成時間還關(guān)系著臨遷補償費的計算。根據(jù)舊改補償方案，暫定的臨遷期是三年，“若三年后回遷房未完工有何措施？臨遷費是否仍按季度支付？每季度臨遷費是否上調(diào)？”有村民提出，同屬黃埔區(qū)的何棠下村舊改項目規(guī)定若臨遷期滿未能回遷安置，臨遷費每年將上調(diào)10%。但火村舊改有關(guān)臨遷期延長后的相關(guān)問題卻并沒給出答案。

　　因此，火村村民們一度擔(dān)憂舊改“爛尾”，導(dǎo)致簽約進展緩慢。在拆遷最艱難的時候，火村的街道上掛著許多寫有舊改宣傳語的紅橫幅，比如：“全村齊心促交樓，早日回遷住新房”“早簽約，早改造，早回遷，早得益”等。直到今天，在火村一超市門口仍豎有一面紅旗，印有號召村民簽約，共建新火村的標(biāo)語。

　　為促進火村舊改的簽約和拆卸，珠光集團在建設(shè)中的回遷房中設(shè)立樣板房，供村民參觀，而且為改造范圍內(nèi)70歲以上的老人設(shè)置了臨時安置房，多數(shù)為28平方米的活動板房，少數(shù)為48平方米的套間。

　　但記者走訪時發(fā)現(xiàn)，所謂的安置房實為拆卸現(xiàn)場臨時搭建的活動板房，每天廣東樂佳餐飲管理有限公司的員工會通過專門的配送車運送一日三餐至安置房片區(qū)，每位老人需憑有效證件方可免費領(lǐng)取餐食，餐標(biāo)13元，僅有一份盒飯，無湯水或飲品且不可添加盒飯，偶爾可領(lǐng)一根香蕉作為水果。

　　由于原市場已被拆除，選擇自行備餐的老人每天需花費一小時往返村外的超市購置食材。記者走訪時發(fā)現(xiàn)，安置房沒有具體的路標(biāo)指引，且因現(xiàn)場拆卸仍在繼續(xù)，載有泥沙等大型車輛一旦經(jīng)過，即會掀起一陣撲面而來的灰塵，地面水泥沙摻雜，行走較為困難。

　　鐘蔭強還告訴記者，臨時安置房是有償使用的。老人臨時安置房每月需按每平方米10元的價格扣除房租，“水電不收，但房租需在戶主提供的銀行賬戶上扣除。”

　　不足30平方米的安置房實際上無法滿足超出三人的居住需求，許多家庭不得不選擇外出租房。

　　據(jù)貝殼找房等平臺顯示，火村附近的小區(qū)房租金已超出每平方米50元，比如距離火村最近的萬科東薈城一套簡單的3室2廳每月租金已超出5000元。發(fā)放的租房補貼不足以抵扣高額的房租，這讓不少已簽約戶主頗為不滿，而未簽約的戶主則以此為由，欲待回遷房接近完工日簽署協(xié)議。

　　資金難題

　　根據(jù)2013年的批復(fù)，火村舊改項目由政府主導(dǎo)，村集體經(jīng)濟組織自主改造，并引入珠光集團和科學(xué)城（廣州）建設(shè)發(fā)展集團合作開發(fā)。

　　珠光集團近年來依靠城市舊改項目，獲得了充足的土地儲備。從公開信息來看，珠光控股集團迄今已在廣州獲取了多個舊改項目，除火村舊改項目以外，還包括潭村、白江村、瀝滘村、宏崗村、鎮(zhèn)龍村、江村、東風(fēng)村、元洲崗村、沙洛村等11個舊改項目，自稱是“城市更新專家”。

　　但火村舊改卻是珠光集團的一道難題。2019年8月3日，黃埔區(qū)、廣州開發(fā)區(qū)召開全區(qū)建筑施工領(lǐng)域安全生產(chǎn)警示教育大會，責(zé)令火村舊改融資區(qū)住宅、公建項目和火村駿昇商業(yè)樓、商務(wù)酒店項目立即全面停工整改。

　　被叫停整改的火村舊改，加深了村民對開發(fā)商能力的質(zhì)疑，有村民認為開發(fā)商未按規(guī)范改造，故被政府叫停。

　　盡管舊改項目能為開發(fā)商帶來圈地優(yōu)勢和巨額利潤，但舊改所需的龐大資金卻是開發(fā)商面臨的一大難題。

　　據(jù)公開資料顯示，珠光控股集團2016~2019年的資產(chǎn)負債率分別為37%、56%、64%以及65%，呈現(xiàn)逐年上漲的趨勢。

　　尤其根據(jù)珠光集團發(fā)布的2020年中期報告，其受新冠病毒疫情影響嚴(yán)重，上半年總收入約為13.39億港元，與2019年同期相比減少約39.2%。

　　截至2019年底，項目公司已對火村舊改投入35.14億元開發(fā)成本。但在今年4月，盡管火村項目已進入收獲期，急于套現(xiàn)的珠光集團仍選擇半途而廢，將該項目轉(zhuǎn)賣給廣州博浩企業(yè)管理合伙企業(yè)，由買方承擔(dān)火村舊改后續(xù)所需的155億元開發(fā)成本。根據(jù)天眼查的資料顯示，該公司疑似實際控制人是博大金融控股有限公司，而博大金融是一家有中資背景的民營私人金融控股公司，張懿擔(dān)任集團主席、黃紅燕擔(dān)任集團執(zhí)行副總裁。

　　博大金融控股有限公司的高管公開資料顯示，張懿于2011年11月起擔(dān)任合生創(chuàng)展集團有限公司執(zhí)行董事、副主席及財務(wù)總監(jiān)。黃紅燕于2003年至2013年擔(dān)任合生創(chuàng)展集團有限公司的財務(wù)副總經(jīng)理。業(yè)內(nèi)人士透露，博大金融的實際控制權(quán)掌握在合生創(chuàng)展手中。

　　據(jù)悉，博大金融在國內(nèi)的投資主要流向了合生創(chuàng)展負責(zé)的地產(chǎn)項目，如合生悅公館、合生紫悅府、合生愉景灣等。種種跡象表明，博大金融與合生創(chuàng)展存在著緊密聯(lián)系。記者致電火村舊改項目住宅的現(xiàn)場銷售人員時，對方亦明確表示當(dāng)前開發(fā)商是合生創(chuàng)展。

　　值得注意的是，合生創(chuàng)展創(chuàng)辦人朱孟依正是珠光控股集團實際控股人朱慶伊的二哥。盡管兩家公司平日素來低調(diào)，但仍可尋合作痕跡，比如二者曾合力開發(fā)過逸景翠園項目。

　　實際上，這并非是珠光集團第一次依靠“親戚”渡過難關(guān)。據(jù)悉，朱慶伊的大哥朱拉伊早年成立了新南方集團，而在新南方集團的官網(wǎng)上，其與珠光集團共同開發(fā)的地產(chǎn)項目就有潭村舊改項目珠光·新城御景。

　　但合生創(chuàng)展接手后的火村舊改新盤中央城一期卻一度陷入骨灰房熱議，引發(fā)購房者不滿。記者就火村舊改的相關(guān)問題聯(lián)系合生創(chuàng)展負責(zé)人，截至發(fā)稿，未獲得回復(fù)。

　　黃埔區(qū)已連續(xù)三年高居廣州市級舊改的榜首，但火村舊改卻爬出長達9年的慢速度，時至今日，火村舊改能否順利完工，舊改后能否“村如其名”般紅火，仍是未知數(shù)。