前兩天，甬上APP獨(dú)家報(bào)道了兩起房產(chǎn)糾紛官司，說的都是購(gòu)買了還沒辦出產(chǎn)權(quán)證的安置房、最后買賣雙方鬧上法庭的事（參見《寧波一購(gòu)房者花70萬買了套安置房 三年后房子漲價(jià) 賣家拒絕過戶》）。

　　報(bào)道刊發(fā)后，引發(fā)熱議。

　　一位網(wǎng)友的留言，我們覺得很生動(dòng)，也很值得大伙借鑒。

　　事實(shí)上，在二手房市場(chǎng)，沒有產(chǎn)權(quán)證或者雖有產(chǎn)權(quán)證但無法立即辦理過戶手續(xù)、卻在私下買賣的房子，還不僅僅是安置房，也包括一些新交付、尚在限售期的商品房——甚至是還沒交付的商品房。

　　在房?jī)r(jià)波動(dòng)劇烈的時(shí)候，這類房產(chǎn)交易，極容易產(chǎn)生糾紛。

　　雖然買賣雙方的權(quán)益，也能通過打官司得到一定的確認(rèn)，但這個(gè)過程之費(fèi)時(shí)費(fèi)力、之麻煩，相信對(duì)于購(gòu)房者而言，都是不愿意經(jīng)歷的。

　　我們的報(bào)道推送后，還有網(wǎng)友指出，在農(nóng)村，類似的房產(chǎn)糾紛更普遍。

　　有一位網(wǎng)友留言問：

　　之前，我們也報(bào)道過一起典型的買賣農(nóng)村房屋的官司（參見《寧波一起典型的房產(chǎn)官司：十幾年前買的房子拆遷了，但幾百萬拆遷款要給房東，買家怎么辦？》）。

　　今天，我們?cè)賮砜匆黄疝r(nóng)村房屋買賣官司。這起農(nóng)村房屋買賣糾紛，發(fā)生在奉化。

　　買賣雙方都是寧波奉化人。其中房主老呂是村民，買家小吳非村民。

　　先明確一點(diǎn)：現(xiàn)行法律規(guī)定，集體土地性質(zhì)的農(nóng)村房屋及宅基地，只能賣給符合條件的本村村民，城里人禁止購(gòu)買，跨村村民間的買賣同樣禁止。

　　2016年8月，小吳買了老呂的房子。據(jù)小吳稱，當(dāng)時(shí)是老呂有經(jīng)濟(jì)困難，因此求助小吳，請(qǐng)求小吳購(gòu)買他的房子。

　　當(dāng)時(shí)雙方以合同形式約定，總價(jià)45萬元，首付款35萬元。余款10萬元，等小吳收到土地房屋的拆遷、安置及補(bǔ)償費(fèi)之后，一次性付清。

　　同一天，老呂向小吳出具一份收條，顯示他收到小吳購(gòu)房款35萬元——這筆錢，是由現(xiàn)金支付16萬元和生意結(jié)算形成的借款19萬元組成。

　　后來，小吳又陸續(xù)支付給老呂2.2萬元。

　　當(dāng)然，因?yàn)槭羌�體土地性質(zhì)的房屋，沒法過戶、不能辦新的產(chǎn)權(quán)證。

　　過了兩年多，這處宅基地房屋果然拆遷了。

　　法院查明，2019年1月1日，老呂以房主的身份與奉化區(qū)房屋拆遷管理辦公室簽訂《集體土地上住宅房屋拆遷貨幣安置協(xié)議》，并拿到了拆遷補(bǔ)償金和簽約搬遷獎(jiǎng)勵(lì)款共計(jì)100多萬元。

　　小吳顯然不能接受這樣的結(jié)果，一紙?jiān)V狀將老呂告上了法庭。

　　小吳承認(rèn)當(dāng)初的買賣合同無效，房子不要了，還給老呂。但老呂得返還37.2萬元的購(gòu)房款、賠付4.6萬余元的利息損失，同時(shí)賠償損失70萬元。

　　法院怎么判的呢？

　　一審判決，法院認(rèn)為，涉案房屋的土地性質(zhì)是農(nóng)村宅基地，屬于集體所有，小吳不是村民，不具備購(gòu)房的主體資格，原購(gòu)房合同違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，無效。也就是說，房子還是老呂的。

　　合同無效的后果，法院指出，有二：

　　一，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還；

　　二，有過錯(cuò)的一方，應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失；雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

　　法院對(duì)小吳要求老呂返還其已經(jīng)支付的37.2萬元購(gòu)房款的主張，自然予以支持。

　　最關(guān)鍵的是，小吳主張的損失怎么算？

　　雖然雙方都說自己并不知道該房屋不能賣給外村人，但購(gòu)房合同上已經(jīng)寫明“該房屋屬于集體土地，暫時(shí)不能辦理房屋所有權(quán)證及土地使用權(quán)證”。據(jù)此，一審法院認(rèn)為，雙方都應(yīng)該知曉這處房屋無法交易，因此而導(dǎo)致合同無效，雙方均有過錯(cuò)，應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

　　一審法院把經(jīng)濟(jì)損失的賠償金額，定為20萬元。

　　小吳不服，繼續(xù)上訴。

　　小吳認(rèn)為，一審判決老呂賠償他經(jīng)濟(jì)損失20萬元缺乏依據(jù)，有失偏頗。老呂應(yīng)對(duì)買賣合同無效承擔(dān)主要責(zé)任。

　　案涉房屋因征地拆遷，實(shí)際價(jià)值發(fā)生重大變化，小吳認(rèn)為自己的損失，應(yīng)該包括房屋增值部分的可得利益（房屋拆遷安置權(quán)益扣除房屋轉(zhuǎn)讓款）損失，這差不多就是70萬元。

　　二審，還真推翻了一審判決！

　　二審法院認(rèn)定，雙方明知案涉房屋無法進(jìn)行買賣，仍簽訂買賣合同，雙方均有過錯(cuò)。但老呂作為出賣方，要求確認(rèn)合同無效，意圖阻止小吳獲取案涉房屋的拆遷補(bǔ)償利益，應(yīng)承擔(dān)主要過錯(cuò)。一審法院酌定老呂承擔(dān)過錯(cuò)責(zé)任明顯過輕，予以糾正。

　　鑒于雙方的過錯(cuò)程度以及合同履行情況，并結(jié)合老呂可獲取的拆遷利益，二審法院酌定老呂賠償小吳損失45萬元。

　　故事到這里就講完了。

　　從官司看，買了不能買的農(nóng)村房屋的小吳，雖然最后拿到了比所付房款還要多的一筆賠償金，但且不說打官司之費(fèi)時(shí)費(fèi)力，從機(jī)會(huì)成本角度，也不見得劃算——假設(shè)小吳2016年用那筆錢買了奉化方橋的新房，比如當(dāng)年售價(jià)還不到6000元/平方米、現(xiàn)在二手房普遍賣到20000元/平方米以上的寧南新城，起碼能賺上百萬元……

　　小編最后還是想重復(fù)一下這起官司中的一個(gè)關(guān)鍵信息：

　　集體土地性質(zhì)的農(nóng)村房屋、宅基地，只允許符合條件的同村村民之間買賣，外人莫去亂買！買了也辦不了產(chǎn)權(quán)證，房子和地，最后也肯定不會(huì)是你的！寧波晚報(bào)記者 曾梅