11月25日，中山市自然資源局（城市更新局）政務網發布關于征求《中山市舊村莊舊城鎮搬遷補償安置指導意見》（征求意見稿）的函。

　　公告表示， 為進一步指導中山舊村莊舊城鎮搬遷補償安置工作 ，按照上級領導要求，草擬完成了《中山市舊村莊舊城鎮搬遷補償安置指導意見》（征求意見稿）。

　　文件全文如下：

　　中山市舊村莊舊城鎮搬遷補償安置指導意見

　　（征求意見稿）

　　第一章 總 則

　　第一條【指導依據】為規范我市舊村莊舊城鎮搬遷補償安置工作，保障被搬遷人的合法權益，根據有關法律法規，以及國家低效用地再開發和省市“三舊”改造等政策規定，制定本指導意見。

　　第二條【適用范圍】我市舊村莊舊城鎮改造范圍內，土地使用權人及地上建筑物、構筑物或附著物所有權人需要通過簽訂搬遷補償安置協議方式實施更新改造的適用本指導意見。

　　第三條【基本原則】項目的搬遷補償安置工作必須堅持“依法依規、尊重歷史、標準統一、公平公開、先補償后搬遷、居住條件有改善”的原則。

　　同一更新改造項目應當尊重客觀現狀，采取統一的現狀權益固化時間點、統一的權益認定標準、統一的搬遷補償價值評估基準日和統一的補償安置標準。

　　搬遷補償安置工作全流程要切實保障被搬遷人的財產權、知情權和異議權。

　　第四條【職責分工】市城市更新主管部門根據“三舊”改造專項規劃，統籌各鎮街政府開展搬遷補償安置工作。

　　鎮街政府組建權益認定審查小組并開展相關認定工作，協助并監督項目公司開展信息發布、協商談判、落實補償安置等工作，受市政府委托接管經批準項目公司退出的項目。

　　村集體應積極配合鎮街政府開展相關權益認定工作，組織村民配合基礎數據調查、對調查結果的核實登記及搬遷等工作，維護集體土地和資產的權益，并在鎮街政府的組織下編制搬遷補償安置方案。

　　項目公司根據已表決生效的搬遷補償安置方案，開展搬遷補償安置工作，按規定做好相關信息發布工作并接受監督，與被搬遷人協商簽訂具體補償安置協議，實施補償安置，在退出時做好配合交接工作。

　　被搬遷人應當對房屋及土地的權屬、位置、用途、土地面積、層數、建筑面積等情況配合基礎數據調查，并配合對調查結果的核實登記及搬遷等工作。被搬遷人對搬遷補償安置方案應認真對待，明確自身權益，積極參與和表決。被搬遷人有權知曉涉及其自身利益的相關搬遷補償安置信息，有對調查結果和搬遷補償安置方案提出異議的權利。

　　市各相關部門應按照各自職責，互相配合，共同做好舊村莊舊城鎮搬遷補償安置工作，其中城管執法部門在開展基礎數據調查工作后，應加強違法建設巡查工作。

　　第五條【信息公開要求】搬遷補償安置的全過程信息應當向被搬遷人公開，并接受各方監督。相關信息應在鎮（街）村（居）兩級宣傳欄、項目指揮部、項目現場公開。

　　改造意愿調查結果、基礎數據調查結果、權益固化結果、權益認定結果、搬遷補償安置方案表決結果、項目公司退出政府接管結果等信息由鎮街政府負責公開。

　　搬遷補償安置工作實施階段成果等其他信息由項目公司負責公開。

　　公示期應不少于7日，在公示期間可根據實際同步開展下一環節的工作。公示異議應在下一環節公示期滿之前提出，經核定后，可對下一階段工作的有關數據信息進行修正，并定期對修正后的數據信息進行補充公開。

　　第二章 重點工作

　　第六條【權益固化工作】權益固化是對擬改造范圍內不動產等現狀的固定和證據保存的工作。固化的面積、數量等作為日后補償安置的依據。

　　項目基礎數據調查啟動公告之日即為權益固化時間點，可利用無人機傾斜攝影測量等技術手段對改造范圍內的不動產進行固化。中心區域由市城市更新主管部門負責開展固化工作，非中心區域由鎮街政府負責開展固化工作。權益固化時間點之后，搬遷補償范圍內不得違法實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為，違反規定實施的不予補償。

　　第七條【權益認定工作】權益固化工作完成后，由鎮街政府組織屬地城市更新和建設服務中心、城管住建和農業農村（工作）局和司法、市場監管等部門及村（居）委員會、評估機構等代表組成權益認定審查小組，制定認定規則和程序并開展權益認定工作。

　　結合基礎數據調查結果和權益固化數據，權益認定審查小組負責與被搬遷人對固化后的可補償權益數據進行確認，按照統一的權益認定標準，對被搬遷人進行房屋復建面積認定及其他補償權益認定。涉及職能部門法定職責的，由權益認定小組統一匯總報職能部門按規定進行認定，若權屬認定存在爭議的，按照有關法律法規要求處理。

　　經權益認定小組初步認定的結果需公示15日，期滿無異議或異議經妥善處理后，應匯編成冊報鎮街政府審核批準后公布，作為編制搬遷補償安置方案和后續實施補償安置工作的依據。

　　第八條【搬遷補償安置方案】根據權益認定結果，舊村莊改造項目由鎮街政府組織村集體編制搬遷補償安置方案，舊城鎮改造項目由市城市更新主管部門組織鎮街政府（中心區域）或指導鎮街政府（非中心區域）編制搬遷補償安置方案，該方案為改造方案的必備內容，在對改造方案進行表決時應同時對搬遷補償安置方案進行單獨表決。表決通過的搬遷補償安置方案作為搬遷補償安置工作的依據，在公開選定入圍企業后，落實到搬遷補償安置協議中。

　　搬遷補償安置方案在表決前，按規定應先向村民代表、居民代表進行意見征詢，并召開村民代表層面的搬遷補償安置方案講解會議；在搬遷補償安置方案表決之后，應針對居民代表、各社戶代表、黨員大會等層面召開方案宣講會，并將搬遷補償安置方案進行公示。

　　搬遷補償安置方案編制內容要求見附件。

　　第三章 權益認定

　　第九條【被搬遷人可補償權益】被搬遷人可補償權益由可認定房屋復建面積權益和其他補償認定權益兩部分組成。

　　（一）可認定房屋復建面積的范圍：

　　1、已辦理不動產登記的可全部認定為房屋復建面積。

　　已辦理不動產登記的不動產，以不動產證書、不動產登記簿記載的面積、用途、土地性質等為依據，不動產證書記載與不動產登記簿記載不一致的，以不動產登記簿記載為準。

　　不動產證書、不動產登記簿未記載或者記載不明、有誤的，可以根據合法有效的規劃證明文件，或者自然資源部門、住建部門的審核意見及有資質的測繪機構出具的測繪報告來認定。

　　2、未辦理不動產登記的建筑物，按以下方法認定：

　　（1）有合法報建手續的在建及已建成建筑物（包括可通過違法處理后補辦報建手續的），依據市（鎮街）自然資源、住建部門審批批準的文件結合有資質的測繪機構出具的測繪報告認定。

　　（2）未經市（鎮街）自然資源或住建部門批準建設的、在1998年2月28日（含）之前實際已經建成建筑，可按有資質的測繪機構出具的測繪面積全部認定。

　　以上建筑物認定后不再辦理不動產登記手續。

　　（二）其他補償權益的范圍：

　　1、被搬遷人的房屋樓層，朝向，環境景觀因素以及裝修、青苗、地上附著物、院墻及構筑物等。

　　2、臨時安置補償和其它因搬遷與遷延、停產停業和工人遣散等造成的損失。

　　3、集體土地所有權。

　　4、未經市（鎮街）自然資源或住建部門批準建設的、1998年2月28日之后未有執法部門作出違法認定的建成的建筑物（臨時建筑物）、構筑物。

　　第十條【權益認定原則】

　　（一）對住宅權益的認定原則：以可建設面積權益為基礎，高于可建設面積的按實際面積認定，低于可建設面積的按可建設面積認定，具體遵循以下計算方式：

　　1、國有土地可建設面積權益：證載土地面積×土地出讓合同約定容積率，如土地出讓合同約定的容積率小于1.5或無約定的均按1.5認定。

　　2、集體土地基礎可建設面積權益：證載土地面積×1.5。涉及個人集體土地搬遷補償安置的，須從個人集體土地基礎可建設面積權益中剝離對集體土地所有權利人集體經濟組織的補償面積權益，剝離補償面積權益歸集體經濟組織所有。剝離補償面積權益=證載土地面積×1.5×三舊片區指導價×40%÷權益固化時點當月一手房同片區同類商品住宅每平方米成交均價。

　　3、可認定房屋面積大于土地可建設面積權益的，按可認定房屋面積認定為房屋復建面積；可認定房屋面積小于土地可建設面積權益的，可按土地可建設面積權益認定為房屋復建面積，但被搬遷人需補交房屋建筑造價款，房屋建筑造價款=（土地可建設面積權益-可認定房屋面積）×權益固化時點每平方米住宅建筑造價。

　　應補交的房屋建筑造價款可折算成房屋復建面積抵扣，折算房屋復建面積=應補交的房屋建筑造價款÷權益固化時點當月一手房同片區同類型商品住宅每平方米成交均價。

　　認定復建面積可換算成貨幣補償，補償金額=認定復建面積×（權益固化時點當月一手房同片區同類型商品住宅每平方米成交均價-權益固化時點每平方米住宅建筑造價）

　　若按照以上計算方式仍無法確定房屋復建面積，可以評估為依據來認定權益。

　　（二）對非住宅類權益的認定需遵循的原則：

　　項目改造后符合城鄉規劃用途的，參照住宅權益的認定方式進行可復建面積的認定。如改造后無相應規劃用途，相關權益需通過評估認定。

　　（三）其他補償權益范圍中如在我市公益性項目用地征收補償實施意見中無同類標準明確的，需通過評估認定。

　　搬遷補償安置項目評估工作具體由中標項目公司開展，評估基準日及評估公司的選取方式需要在搬遷補償安置方案中明確。

　　第十一條【不動產用途認定】不動產用途以不動產權證登記為準。

　　房產證、土地證用途不一致但其中之一為住宅用途的，可認定為住宅用途。

　　沒有不動產登記證書的，可結合測繪圖紙、歷史報建材料、水電收費單據、現狀使用情況，經所在村（居）查核并出具證明，可按實際使用用途認定。

　　第四章 補償安置

　　第十二條【搬遷補償安置原則】搬遷補償安置應以權益認定的數據為依據，結合項目的實際制定統一的搬遷補償安置標準。 搬遷補償安置方案需要取得80%以上權利人同意。

　　搬遷補償安置應以產權調換為主，具體補償安置方式結合實際情況確定，可采取產權調換、貨幣補償、貨幣補償和產權調換相結合的方式。

　　第十三條【不動產補償安置規定】可認定房屋復建面積補償權益應以不低于1.0倍給予被搬遷人同用途房屋補償。

　　可認定房屋復建面積可應被搬遷人要求折算為貨幣進行補償。

　　非住宅類項目改造后符合城鄉規劃用途的，實行同用途產權調換，也可以評估為依據給予貨幣補償，或按等價值調換成其他用途建筑給予補償。

　　第十四條【代管人的補償安置規定】在履行相關規定程序后，產權人不明或產權人下落不清晰的，應由鎮街政府指定代管人，代為行使被搬遷人的全部權利和履行相關的義務，并于被搬遷人提出收回其權益時交回。鎮街政府指定代管人后，該不動產內現有居住者的居住權仍保留。該類不動產權益原則上以產權調換補償方式處理。

　　第十五條【公益性服務設施補償安置規定】公益性服務設施權益（一般包括各種地上地下的公共市政設施、公共服務設施、公共場地設施和附屬設施等）的補償應在搬遷補償安置方案中單列，并按相關規定執行。公益性服務設施應依據相關規劃通過重建方案確定。

　　第十六條【其他補償權益的補償規定】被搬遷人的房屋裝修、青苗、地上附著物、院墻及構筑物等應按照我市公益性項目用地征收補償實施意見的同類標準進行補償，如無相關標準，以評估報告為依據。

　　臨時安置補償和其他因搬遷與遷延、停產停業和工人遣散等造成的損失應在搬遷補償安置方案中結合項目實際給予確定。

　　臨時安置補償主要包括臨時安置費和搬家費。臨時安置費，是以租金補貼的形式進行貨幣補償。計算的租金面積按可認定復建面積確定，且不得低于我市公布的當年最低人均居住面積標準，臨時安置時間根據項目實際確定。搬家費，包括搬離和回遷兩次搬家過程中產生的費用。

　　對村集體自愿將集體土地轉為國有土地的，村集體可要求對集體土地所有權進行補償，補償應以不低于我市征地補償安置標準協商確定，可采取等價值產權調換、貨幣補償、貨幣補償和產權調換相結合的方式進行補償。

　　第十七條【搬遷獎勵的說明】為加快推進搬遷協議簽訂，經過公開選定的項目公司可根據項目實際設置搬遷獎勵。

　　第十八條【特殊群體的保障措施】被搬遷區域內由政府或村（居）委會提供住房保障的被搬遷人，由鎮街政府及村（居）委會按照有關政策落實安置，確保其得到住房保障和妥善安置，按照搬遷補償方案明確的方式獲得搬遷補助。

　　第五章 爭議處理

　　第十九條【調查測量、權益固化和認定的爭議處理】基礎數據調查、權益固化及權益認定過程中，被搬遷人對房屋測繪成果有異議的，測繪機構應當作出解釋說明。對測繪機構作出的解釋說明仍有異議的，被搬遷人可委托國家認定的房產測繪成果鑒定機構（第三方）鑒定。

　　權益調查后對權屬結果有爭議的，應按照相關規定辦理。

　　第二十條【爭議的協商調解與訴訟】搬遷補償安置各方應該平等友好協商，對搬遷補償安置協議協商不成的，由鎮街政府組織調解，經調解仍無法達成協議的，可依法通過仲裁、訴訟途徑解決。

　　項目公司、被搬遷人和房屋測量及搬遷評估等中介機構各方，在搬遷補償安置工作中，須遵守有關法律法規的規定，違反規定的應承擔相應的法律責任。

　　第六章 附 則

　　第二十一條本指導意見由中山市人民政府負責解釋，具體解釋工作由市城市更新局承擔。

　　第二十二條本指導意見自頒布之日起實施，試行5年。

　　附件：《搬遷補償安置方案》的編制內容要求。

　　附件：

　　《搬遷補償安置方案》的編制內容要求

　　項目的《搬遷補償安置方案》應在鎮街政府完成基礎數據調查、權益固化及權益認定等工作的前提下，由編制主體結合具體實際情況組織制定，搬遷補償安置方案的編制應包括以下內容：

　　（一）搬遷補償安置依據；

　　（二）搬遷補償適用對象；

　　（三）搬遷補償安置方式及標準；

　　（四）回遷（異地）安置位置及選取安排；

　　（五）回遷（異地）安置建筑戶型，面積及建設標準；

　　（六）國有,集體權益補償的安排；

　　（七）搬遷補償安置獎勵；

　　（八）搬遷補償評估公司的選取及評估基準日的約定。