“拆啦！”“開拆！”

　　——從廣州主干道黃埔大道往天河CBD方向行駛，道路兩旁鮮艷的紅底黃字橫幅將拆遷村民們喜滋滋的心情表露無疑。

　　廣州黃埔區是近年來廣州推進舊改最轟轟烈烈的區域。2020年6月30日，黃埔區、高新區召開決勝三年完成舊村拆遷任務工作推進大會，向各街鎮下達攻堅責任書，力爭到2022年底完成66個重點舊村改造項目的簽約拆遷。

　　兩年時間，66條村完成簽約拆遷，這是廣州將要創下的舊改“加速度”。一般而言，一個舊改項目從引起合作方到進入開發階段，周期平均是6～8年。廣州要大幅縮短舊改周期，需要在拆遷戶、租戶以及開發商之間，尋找到平衡的支點。

　　畢竟，在城市更新的“造富神話”中，往往伴隨的是租戶不得不搬離居住多年的棲身之處，是開發商或許要面對的漫長拆遷“拉鋸戰”。個中的甘苦，唯有局中人能解。

　　《每日經濟新聞》記者于2020年10月、11月在黃埔區數個拆遷村對話多名村民、租客以及房企人士——他們是時代洪流中的一朵浪花，他們的悲喜，值得被記錄。

文沖舊改現場1 每經記者 吳抒穎 黃婉銀 攝

　　“不知道什么時候就拆了”

　　在社交媒體中，關于城市更新這個話題，發出聲量最大的不是那些暴富的“拆二代”們，而是在城中村中有一方居所的租房客們。時常可以看到，他們收拾好了行囊，拖家帶口搬到下一個落腳處，“好多地方都漲租了，壓力越來越大。”

　　轟隆隆的挖土機開進來，千千萬的租房客走出去。這樣的故事，每天都在發生。

　　廣州黃埔區文沖村作為廣州拆遷量最大的城市更新項目之一，自2009年啟動以來已過十年。

　　經過這些年的建設，文沖村已經建起了多棟回遷高樓，零零星星散落著還沒有被拆除的建筑，多數也被高墻圍蔽起來。墻內和墻外是兩個世界，墻內的人們并不十分關心，哪一天他們的房子就會被拆，這里依然有理發店、小賣部，生活也還是一如既往地過。

　　林阿姨在文沖村經營一間小小的五金店已有十來年，她見證了文沖村拆遷的全過程。林阿姨并不知道，什么時候她租的這個檔口就會被拆。畢竟周圍的“鄰居們”都拆得差不多了，林阿姨后面的房子，已經是一片黃土地。

　　“不知道啊，不知道什么時候就拆了，你得去問問房東，走一步看一步。我們租了這么多年，等房東通知就是。現在，房租也沒有付給他了，以前是很貴的。”林阿姨說道。

　　和林阿姨有著相似經歷的還有劉姐。

　　劉姐，廣西人，是文沖村的老租客。十多年前，她就在文沖村居住；約六年前，她的兒子上小學二年級，她開始賣起了一些廣西的特色小吃。劉姐指著身后一排關著門的店鋪——上面仍然掛著各種各樣的招牌，卻都已不在營業狀態。“之前有些檔口做了幾個月就生存不下去了，只有我還堅持了6年。”

　　房租是驅使劉姐的同伴們離開的原因。劉姐說，十年前，她的房租是400多元，這幾年逐漸漲到了1000多元，生活成本逐漸變高，劉姐也逐漸有點力不從心，“原來的房價也沒那么貴，現在這里，一平方米三四萬塊錢，房租就越來越貴。”

　　劉姐話畢也惆悵起來，她也不知道自己是否能夠堅持下去。“哪一天，說不定我也回老家了。”

文沖舊改現場2 每經記者 吳抒穎 黃婉銀 攝

　　在許多直播APP上，因為房租上漲而不得不重新租房的人很多。只要搜索黃埔、租房，與漲租有關的話題時常是平臺熱帖。

　　這些來自五湖四海的人們，往往會直播他們找房的過程，同時講述自己的故事。“現在租房真是太難了，我現在住的這個兩房一廳打算退了。老板要漲價，漲500元，之前是900元。這邊全部在拆遷，房租在飛漲。”網友林端在直播中表示。

　　據克爾瑞，黃埔區舊改加速導致區域租賃住房供應量大幅減少，但租賃住房成交仍處于較為活躍的狀態。原因在于舊改的持續推進，使得居住于城中村的外來務工人員不得不在租賃期未滿的情況下再次踏上尋租道路。此外，本地舊改涉及的原住民也陸續成為住房租賃市場的一大需求群體；在租賃住房需求擴張和供應收縮的共同作用下，黃埔區的住宅租金水平被顯著推高。

　　不過，即便租金逐漸爬升，那些在黃埔區工作的人們，也鮮少想到離開。林端也沒有走，他最終選擇住進了小區房，與城中村告別，但還在黃埔區。

　　“賠這錢我就簽”

　　租房客們為了生活奔忙，被拆遷的村民們也有幾多煩惱。人們放大了他們暴富的那一面，在金錢帶來了生活的巨變之后，他們的生活也發生了微妙的變化。

　　《每日經濟新聞》記者在黃埔區南灣村見到了黃哥，他趿拉著一雙拖鞋，與他的朋友們在一張簡陋的椅子上擺了幾瓶啤酒聊天，過著他“平平無奇”的生活。“你應該看到了，廣東人就這種風格，我是拖鞋，你是涼鞋。”黃哥指著他的朋友自我調侃道。

　　他是南灣村的村民，曾經是村里的環衛工人，一個月的工資是到手4000塊錢。黃哥完全不在乎村里做生意發家的人們對他若有若無的調侃。當他成為“拆遷幸運兒”后，一切都不重要了。

　　黃哥家里有三棟房子，總共1000多平方米，按照他的心理底線，這幾棟房子，他想要換到的錢是2000萬元。黃哥的要求簡單而直接，但開發商能夠給出的價位，顯然與他的期望有別。

　　黃哥告訴記者，開發商方面找過他，“給我幾百萬，我都不給他拆了。錢要到位，說再好都沒有用。沒錢說什么都沒用，領導問我，你簽不簽名，我說，賠這個錢，我就簽。”

　　這不是黃哥一個人的想法，每一條即將舊改的村，村民們多數對拆賠比有各種各樣的異議，“太少了”，“大把人都不同意，寧可自己出租。”

　　村民們想要的永遠只有更多，但市場的價格是理性的。黃哥的朋友甚至都覺得，黃哥要的價格是“天方夜譚”，哪有那么多啊，給你1500萬元你簽不簽？1200萬元你就簽了！黃哥只是笑笑。

文沖舊改現場3 每經記者 吳抒穎 黃婉銀 攝

　　也不應該苛責他們過多，畢竟這是他們世代奮斗下來的祖產，村民們會在不斷地交流碰撞中與自己和解，找到平衡。

　　在村民眼中，過去大家的生活或許都是一樣平靜如水，不過現在每一位村民都暗暗地與他們所能夠享有的財富畫上了等號。某種平衡被打破了。

　　黃哥畢竟沒有想要賠房子，他的煩惱無非是賠償金額的多寡而已，其他村民的擔憂還會有更多，當拆遷的挖機開進他們的村里，村民們就變身成為了“舊改專家”，對即將與他們產生關聯的房企進行一番“掃描”。

　　在村民們看來，大房企、大品牌自然有優勢，而名不見經傳的中小房企，甚至在與村民溝通時，都會有明顯的隔閡，很難獲得他們的信任。

　　一位黃埔區的村民在做了很多功課之后告訴《每日經濟新聞》記者，他們期望的房企是“恒大、萬科”，如果他們來搞，那就沒什么問題。

文沖舊改現場4 每經記者 吳抒穎 黃婉銀 攝

　　“現金流太緊了”

　　村民們、租客們的憂慮，是私密而多樣的。如果放大到整個行業來看，事實上，在城市更新領域，所有企業面對的風險都是具象而共通的。

　　城市更新賽道的確有它誘人之處，否則也不會有那么多房企涌入。但城市更新領域本身具有較強的不確定性，蜂擁而入的結果又帶來了激烈的競爭，就算是龍頭房企，也免不了踩坑的風險。

　　文沖舊改的操盤手是萬科集團，從2009年接洽這一項目至今，萬科歷時十年尚有很多問題沒有解決，在宣傳文沖舊改的“幸福文沖”公眾號上面，時不時會見到震撼的對釘子戶的喊話。

　　在最近的一篇文章中，“幸福文沖”寫道，南回遷地塊和八期回遷房遲遲無法開工，將近500戶街坊回遷房建設受阻，教育地塊因為最后一棟留守戶，讓文沖2500多戶村民的孩子下樓就能上學的愿望，歷經十年翹首以盼，至今卻依舊停留在設計圖紙上。

　　“他們的存在，嚴重影響了文沖村民的回遷進程，嚴重影響了文沖孩子的未來。”

　　城市更新的不可控之處正在于此。接近萬科的人士告訴《每日經濟新聞》記者，文沖項目“很尷尬”，“那個項目至今沒有怎么回款，距離現金流回正還有遙遠的距離。”

　　萬科的賬本很難翻清楚，但可以從萬科的公告之中看出一些端倪。

　　今年以來，萬科A多次為文沖項目提供擔保。5月7日，萬科A公告稱，全資子公司廣州萬科將為黃埔區文沖村改造項目12.5億元保函提供擔保；8月6日，萬科A再次公告，為滿足廣州黃埔文沖城中村改造項目的需要，操作該項目的廣州黃埔文沖城中村改造投資有限公司向廣州農村商業銀行黃埔支行申請保函人民幣8億元。

　　城市更新項目利潤豐厚，它不僅能造富村民，還能造富房企。但收益往往跟風險對等，當中存在的村民、村委之間復雜的利益糾紛、漫長的拆遷談判周期、程序的正當性、資金壓力等等，都是需要一步一步邁過的坎坷，只是不少企業會栽在半路，贏家永遠是少數。