為進(jìn)一步提升土地出讓組織效率，合理確定土地出讓價(jià)格，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，近日，鄭州市人民政府發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)土地出讓管理工作的意見》（簡(jiǎn)稱《意見》）。

　　《意見》提到，建立土地供應(yīng)動(dòng)態(tài)調(diào)控模型，為地價(jià)決策提供參考依據(jù)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售價(jià)格與土地價(jià)格相掛鉤，確保全市年度住宅用地價(jià)格變化幅度控制在5%以內(nèi)。同時(shí)，分類適配土地競(jìng)買規(guī)則，對(duì)住宅用地采取“限地價(jià)、競(jìng)自持”方式出讓或熔斷后搖號(hào)確定競(jìng)得人，報(bào)（競(jìng)）價(jià)首次達(dá)到出讓起始價(jià)的120%～130%時(shí)熔斷。

　　具體來(lái)看，此次發(fā)布的《意見》主要包含六個(gè)方面，包括優(yōu)化土地全流程管理、加強(qiáng)土地計(jì)劃管理、完善地價(jià)形成機(jī)制、加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)控管理、嚴(yán)格土地供后監(jiān)管及保障措施。

　　鄭州市自然資源和規(guī)劃局對(duì)此解讀指出，《意見》內(nèi)容突出“流程精簡(jiǎn)、程序合法、定價(jià)科學(xué)、調(diào)控有效、監(jiān)管有力”原則，同時(shí)適用于鄭州市全部行政區(qū)域范圍。

　　土地全流程管理的優(yōu)化方面，將目前鄭州市土地管理過程中的報(bào)批、征收、儲(chǔ)備、供應(yīng)、建設(shè)用地規(guī)劃許可、用地批復(fù)、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)首次登記和供后監(jiān)管等8個(gè)流程，優(yōu)化整合為報(bào)批征收儲(chǔ)備、土地供應(yīng)和供后監(jiān)管等3個(gè)流程，實(shí)現(xiàn)土地資源全程管控、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一儲(chǔ)備、統(tǒng)一供應(yīng)，增強(qiáng)政府資源掌控和市場(chǎng)調(diào)控能力、提高項(xiàng)目落地效率。

　　加強(qiáng)土地計(jì)劃管理的措施手段方面，一是實(shí)現(xiàn)計(jì)劃的統(tǒng)籌管理，編制全市年度土地供應(yīng)計(jì)劃，遵循與做地計(jì)劃、儲(chǔ)備計(jì)劃相銜接，并緊跟城市規(guī)劃的基本原則。二是突出計(jì)劃的精細(xì)管理，年度土地供應(yīng)計(jì)劃要合理分解形成季度土地供應(yīng)計(jì)劃，全市統(tǒng)籌、分階段、分區(qū)域優(yōu)化供應(yīng)時(shí)序、供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)面積，加強(qiáng)市級(jí)對(duì)四個(gè)開發(fā)區(qū)、市內(nèi)五區(qū)、上街區(qū)、中牟縣、新鄭市和滎陽(yáng)市的土地管控。三是嚴(yán)禁擅自批準(zhǔn)新增棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，已批改造方案的棚戶區(qū)項(xiàng)目，應(yīng)設(shè)定完成期限。

　　地價(jià)形成機(jī)制的完善路徑上，一是科學(xué)合理制定市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)，以后每年進(jìn)行一次修訂，有效引導(dǎo)商服、產(chǎn)業(yè)用地合理評(píng)估定價(jià)，符合市場(chǎng)行情和產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向。二是優(yōu)化土地評(píng)估模式，土地價(jià)格與房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售價(jià)格相掛鉤，可按周邊實(shí)際銷售價(jià)格的10%浮動(dòng)確定，住宅用地評(píng)估時(shí)增加剩余法，產(chǎn)業(yè)用地可按項(xiàng)目業(yè)態(tài)細(xì)分情況進(jìn)行評(píng)估，并結(jié)合相應(yīng)物業(yè)自持比例進(jìn)行修正。三是地價(jià)評(píng)估結(jié)果實(shí)行專家評(píng)審和集體決策制度，抽取專家對(duì)地價(jià)評(píng)估技術(shù)路線和結(jié)果合理性進(jìn)行評(píng)審，土地出讓起始價(jià)和出讓初步方案經(jīng)集體會(huì)審后，編制土地出讓方案報(bào)請(qǐng)市政府審批，必要時(shí)，出讓起始價(jià)和出讓初步方案報(bào)市土地供應(yīng)協(xié)調(diào)決策小組審定，使地價(jià)評(píng)估更加合理，決策過程更加規(guī)范。

　　加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)控管理的主要措施方面，按照“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控政策要求，結(jié)合市場(chǎng)需求進(jìn)行合理調(diào)控。一是建立土地供應(yīng)動(dòng)態(tài)調(diào)控模型，為地價(jià)決策提供參考依據(jù)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售價(jià)格與土地價(jià)格相掛鉤、去化周期與土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和節(jié)奏相掛鉤。將區(qū)域用地類型、價(jià)格、周期具象化，實(shí)現(xiàn)有效聯(lián)動(dòng)調(diào)控，確保全市年度住宅用地價(jià)格變化幅度控制在5%以內(nèi)。二是分類適配土地競(jìng)買規(guī)則，對(duì)住宅用地采取“限地價(jià)、競(jìng)自持”方式出讓或熔斷后搖號(hào)確定競(jìng)得人，報(bào)（競(jìng)）價(jià)首次達(dá)到出讓起始價(jià)的120%～130%時(shí)熔斷，在產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目相對(duì)集中、租賃住房需求較為旺盛區(qū)域，熔斷后轉(zhuǎn)入網(wǎng)上競(jìng)報(bào)自持比例，競(jìng)報(bào)最高者為競(jìng)得人，競(jìng)報(bào)自持比例達(dá)到100%后轉(zhuǎn)入網(wǎng)上競(jìng)配建養(yǎng)老用房或公租房面積，配建面積多者為競(jìng)得人；在安置房供應(yīng)量相對(duì)充裕、租賃住房供需相對(duì)平衡區(qū)域，熔斷后由網(wǎng)上交易系統(tǒng)隨機(jī)搖號(hào)確定競(jìng)得人。對(duì)于產(chǎn)業(yè)和商服用地，在合理確定出讓起始價(jià)的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮市場(chǎng)作用，采取“價(jià)高者得”方式出讓，報(bào)（競(jìng)）價(jià)最高者為競(jìng)得人。

　　同時(shí)，嚴(yán)格土地供后監(jiān)管的職責(zé)分工。一是按照“誰(shuí)提出、誰(shuí)負(fù)責(zé)、誰(shuí)監(jiān)管”的原則進(jìn)行監(jiān)管，資源規(guī)劃、住房保障、發(fā)展改革、工信、生態(tài)環(huán)境、科技等部門負(fù)責(zé)相應(yīng)的監(jiān)管工作。二是強(qiáng)化鄭辦〔2020〕18號(hào)文件規(guī)定的產(chǎn)業(yè)用地履約監(jiān)管，夯實(shí)開發(fā)區(qū)管委會(huì)、區(qū)縣（市）政府對(duì)產(chǎn)業(yè)用地的監(jiān)管責(zé)任。

　　為保障《意見》落實(shí)，《意見》還提出了配套措施。一是成立市土地供應(yīng)協(xié)調(diào)決策小組，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)土地供應(yīng)工作；二是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控機(jī)制、宗地配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)管理協(xié)同機(jī)制、土地供應(yīng)條件標(biāo)準(zhǔn)化清單、土地出讓收益分配機(jī)制和成本撥付流程等具體辦法會(huì)另行制定。