華夏時報記者李未來 北京報道

　　明明是擁有房屋產(chǎn)權(quán)證的住宅，村集體卻將其所在土地登記為集體土地，如今需要騰退，復(fù)雜的土地權(quán)屬問題才被揭開。

　　這件事情就發(fā)生在清華大學(xué)旁邊的水磨社區(qū)，宋軍（化名）祖上200年前便居住在這里。他告訴《華夏時報》記者，“這里很多年前是一個自然村，因為有人搬到這里，就自然形成了一個村。后來附近的村子土地被征收，村民被安置到這里。原住民的房屋主要集中在水磨中街，大概30戶，有房屋所有權(quán)證，土地應(yīng)該屬于國有，基層管理機(jī)構(gòu)是水磨社區(qū)居委會。其他住戶是后搬過來的村民，土地屬于集體所有，基層管理機(jī)構(gòu)是村委會。”

　　一個社區(qū)，兩種情況，但在騰退時，所有住戶均一概而論，將騰退稱為村民自治行為，將所有土地視為集體土地。

　　那么，水磨社區(qū)的土地權(quán)屬究竟是什么？騰退人對住戶的補(bǔ)償又是什么標(biāo)準(zhǔn)呢？

水磨社區(qū)現(xiàn)狀。 李未來 攝

　　被“追認(rèn)”的集體土地

　　宋軍向記者展示了一張1951年10月10日登記的“土地房產(chǎn)所有證”，上面對該處房屋、院落、耕地的面積都有詳細(xì)記載，落款簽名是當(dāng)時的北京市市長彭真，副市長張友漁、吳晗。

　　水磨中街另一位居民王小雅（化名）告訴記者，他的房屋是祖輩上世紀(jì)60年代從別人手里買的，所持有的房屋所有權(quán)證是90年代辦理的。記者從其房屋所有權(quán)證上看到，該房屋所有權(quán)性質(zhì)為私有，發(fā)證機(jī)關(guān)為北京市房屋土地管理局，房屋建筑面積有記載，但在“使用國有土地摘要”一項下面沒有描述，也就是說，該房屋并沒有登記使用土地的權(quán)屬情況。

　　記者咨詢律師了解到，一般情況下，有房屋所有權(quán)證就可以視同其土地為國有土地。

　　不過，2012年海淀鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)合作總社卻將水磨社區(qū)全部登記為集體土地，而且申請了集體土地證。

　　海淀鎮(zhèn)政府一名工作人員告訴記者，“當(dāng)時我們騰退的整個范圍全是集體土地，因為那一塊地是有集體土地證的，這個證在匯苑農(nóng)工商公司�！�

　　海淀鎮(zhèn)政府在給到水磨中街居民的信訪回復(fù)中稱，水磨中街居民所持有的《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)執(zhí)照》，僅為房屋所有權(quán)的合法憑證，不涉及房屋所在土地性質(zhì)。該房屋所在土地為集體土地且持有集體土地證【《中華人民共和國集體土地所有證》京海集有（2012）第00370號】。土地所有權(quán)歸集體（海淀鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)合作總社）所有，集體組織作為土地使用權(quán)人，有權(quán)對所屬集體土地范圍內(nèi)土地及地上物進(jìn)行土地整理和騰退。

　　因此海淀鎮(zhèn)政府認(rèn)為，水磨社區(qū)環(huán)境整治項目為村民自治騰退項目，不進(jìn)行土地征收，無拆遷許可證。

　　北京市規(guī)劃和自然資源委員會海淀分局的信訪回復(fù)證實(shí)了水磨中街房屋所在土地登記的土地性質(zhì)為集體土地所有權(quán)，登記權(quán)利人為北京市海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)合作總社。

　　未做權(quán)屬爭議

　　那么，海淀鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)合作總社是怎樣將有產(chǎn)權(quán)的房屋用地登記為集體土地的呢？

　　根據(jù)相關(guān)法律，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，所以該局無法確認(rèn)該地塊的土地性質(zhì)為國有土地使用權(quán)。

　　記者咨詢了北京市規(guī)劃和自然資源委員會海淀分局（下稱“海淀規(guī)自委”），一名科室負(fù)責(zé)人表示，“如果他（海淀鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)合作組織）在申請登記集體土地證的時候，你拿出證據(jù)來（證明該土地為國有土地），那就不會給他發(fā)這個證了。但是因為當(dāng)時你沒有看到這些東西，所以就不知道有這些事。”

　　他還說，“香山、青龍橋有些地方?jīng)]有發(fā)集體土地證，就是因為當(dāng)?shù)鼐用裨谶@個過程中看到了，很多人拿著房產(chǎn)證就過來了，說我的房屋用地不是集體土地，辦證的事就擱置了。但你們這個當(dāng)時沒有任何人過來申請（異議），所以就沒有發(fā)現(xiàn)這些問題�！�

　　水磨中街的居民表示，他們當(dāng)初并不知道被申請集體土地這回事，而現(xiàn)在卻已經(jīng)無法向規(guī)劃部門申請異議了，因為2020年8月，水磨中街房屋被拆，這意味著證據(jù)已經(jīng)滅失。

房屋拆除后，水磨社區(qū)大門已經(jīng)圍上圍欄。 李未來 攝

　　上述海淀規(guī)自委某科室負(fù)責(zé)人表示，“其實(shí)（房屋拆除）之前應(yīng)該申請一個權(quán)屬爭議，就是雖然登記成集體土地，但是你認(rèn)為他登錯了，并且有材料來佐證你的土地其實(shí)是國有的。從程序上來說應(yīng)該是先調(diào)查、測量，連房帶院，然后跟該土地所有權(quán)人去做權(quán)屬爭議，如果最終確認(rèn)了這塊土地屬于國有土地，就要從他的證里把你的那塊土地給摳出去，這是標(biāo)準(zhǔn)程序。但是現(xiàn)在房屋已經(jīng)滅失了，一是找不到地方了，二是主體已經(jīng)沒了，不具備登記的條件。”

水磨社區(qū)現(xiàn)狀。 李未來 攝

　　安置補(bǔ)償“各有千秋”

　　對于騰退補(bǔ)償問題，騰退人認(rèn)為，水磨中街房屋雖有房屋產(chǎn)權(quán)證，但屬于集體土地上的居民房屋，適用于集體土地騰退補(bǔ)償方案。而水磨中街的居民認(rèn)為，有產(chǎn)權(quán)的房屋類似于商品房，可以上市交易，不能當(dāng)作宅基地上的自建房屋補(bǔ)償。

　　此前水磨社區(qū)的住戶曾收到一個宣傳手冊，上面寫到了安置補(bǔ)償方案。該方案采取置換和貨幣補(bǔ)償兩種方式供被騰退人選擇，大致方案是：按原有效騰退面積1:1為基礎(chǔ)置換安置房建筑面積，安置房面積不夠的，以5萬元／平米補(bǔ)償；或者按照被騰退面積5萬元／平米進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。

　　王小雅告訴記者，唐家?guī)X安置房位于五環(huán)外，那邊的房子大多沒有產(chǎn)權(quán)證，不具有市場交易價值，大概每平米3-3.5萬元／平米，而水磨社區(qū)在圓明園和清華大學(xué)之間，毗鄰北京大學(xué)和中關(guān)村，而且水磨社區(qū)對口小學(xué)是中關(guān)村二小，這是北京的重點(diǎn)小學(xué)，所以是學(xué)區(qū)房，房屋市場價格大約12-15萬元／平米，價格相差懸殊。

　　據(jù)水磨中街居民介紹，拆遷辦的安置補(bǔ)償也沒有按照宣傳手冊上的來，并且對被騰退的房屋進(jìn)行面積確權(quán)時也沒有明確的標(biāo)準(zhǔn)。

　　王小雅向記者表示， “拆遷辦對外說是一把尺子量到底，但其實(shí)沒有一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，安置和補(bǔ)償都是各自談的，有按照1:2補(bǔ)償，有1:3補(bǔ)償，還有1:4 的。” 她曾向政府申請公開被騰退房屋安置補(bǔ)償?shù)脑u估方案，但政府沒有提供。

　　宋軍告訴記者，“拆遷辦對我們家面積做了三次測量確權(quán)，第一次是250.9平米，第二次是210平米，最后又算成了174平米，我曾經(jīng)找了第三方測量機(jī)構(gòu)，測量我們家的面積是500多平米�！�

　　現(xiàn)在水磨中街的居民正在向法院起訴，他們希望騰退責(zé)任人能夠好好與他們協(xié)商，而不是和現(xiàn)在一樣不予理睬。