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《民法典》“居住權”，對買房、賣房、租房影響有多大？導讀 現實生活中，因住房產權、土地征收等問題，權力與權利之間常發生博弈。民法典物權編專門增加規定“居住權”，讓年輕人“居有其屋”，老年人“老有所依”。 居住權入法，圓了“安居夢”。6月29日上午，湖南日報記者采訪了安仁縣人民法院副院長、四級高級法官胡清文，就此進行解讀。 民法典原文 民法典第三百六十六條規定：居住權人有權按照合同約定,對他人的住宅享有占有、使用的用益物權,以滿足生活居住的需要。 第三百六十七條規定：設立居住權,當事人應當采用書面形式訂立居住權合同。居住權合同一般包括下列條款: (一)當事人的姓名或者名稱和住所; (二)住宅的位置; (三)居住的條件和要求; (四)居住權期限; (五)解決爭議的方法。 相關案例： 1、設定“居住權”自己和再婚妻子就能終生居住房屋嗎? 成某和前妻湯某在長沙市天心區有一處房產，湯某死亡后，其享有的房屋一半產權由其女兒小麗繼承。2002年，成某將自己享有的房屋另一半產權贈與了外孫楊某(小麗的兒子)，但明確保留房屋的終生居住權歸自己和再婚妻子駱某。2009年，該房屋經合法程序拆遷，成某和駱某將小麗和楊某訴至長沙市天心區人民法院。經法院調解，小麗和楊某給付成某和駱某居住權補償費12萬元。 2、設定“居住權” 老人可設定期限讓保姆居住嗎? 上海獨居老人李某有一個長期為自己服務的保姆蘇某，保姆蘇某已經60歲了，但舉目無親，老無所依。李某有a和b兩套房，雖然覺得保姆蘇某很可憐，但又并不希望通過遺囑的方式將其中一套房遺贈給保姆蘇某，因為他覺得這樣對自己的子女顯得過于苛刻了。2014年5月，李某訂立遺囑：李某死后，兒子繼承房屋a，女兒繼承房屋b，但在b房屋上為保姆蘇某設立一個終生的居住權。李某2018年去世后，盡管后來該房子為李某子女所繼承，但是保姆蘇某享有居住權，可以住到自己去世為止。 法官解讀：保障弱勢群體實現“住有所屋” “居住權是指居住權人對他人所有房屋的全部或部分所享有地占有、使用的權利�！焙逦姆ü俜治稣f，居住權設定的目的在于將房屋所有權在居住權人和所有人之間進行分配，從而滿足各自不同的需求，既可以實現特定弱勢群體的住房保障，也可以靈活地滿足當事人的其他住房需求。 胡清文認為，居住權入典是此次民法典的亮點。國家首次從民商事基本法層面明確居住權，有利于完善住房保障體系，提升房屋的利用效率，有助于應對老齡化的挑戰、保障拆遷安置住戶的居住權益以及機關事業單位工作人員家庭成員的居住權，實現“住有所屋”的目標�！熬幼嗍敲穹ǖ湫略黾右幎ǖ囊豁椥滦陀靡嫖餀�，也是具有人身屬性的人役權。它具有獨立性和直接支配性，即居住權人有權按照合同約定或者遺囑，經登記占有、使用他人的住宅，以滿足其穩定的生活居住需要。租別人的房子，也可以過得安全、穩定，不會朝不保夕�！焙逦母嬖V記者，居住權是一個古老的法律概念，羅馬法就有明確規定，設立居住權，需要兩個條件：1.雙方書面約定，一般包括居住的條件、要求和期限;2.需要到房管局登記。“居住權”這一概念在國內提出已經有幾十年時間，但因備受爭議并未落地。 “沒有登記，則不產生居住權。那些設立了居住權的房屋，其自由處置是受到限制的，在房屋交易過程中可能會遇到一些法律障礙，即雖然交易的房屋可以辦理不動產權證的過戶登記，新房東也不能趕走依合同約定，或者依遺囑方式居住的居住權人。”胡清文提醒大家，今后購買二手房，有了一條必備的手續，就是購房人在購房時不僅需要查詢房屋的權屬、司法查封、設立抵押等情況，還應注意查詢房屋是否登記有居住權。 居住權的設立是否應經過登記?如何設立居住權? 《民法典》第三百六十八條規定 設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。 居住權作為一種用益物權，是一種絕對權利。居住權人對房屋具有較強的管領力和支配力，能夠基于物權請求權保護自己的權利。通過登記而設立居住權，居住權就具有了對世性，能夠對抗第三人，當事人利益可得到最大程度的保護。比如，如果房屋存在居住權登記，即使所有權人出賣房屋，居住權人的居住權也可對抗新的受讓人，盡可能避免因所有權人對房屋的處分而造成居住權無法實現。 《民法典》第三百六十七條規定 設立居住權，當事人應當采用書面形式訂立居住權合同。居住權合同一般包括下列條款：(一)當事人的姓名或者名稱和住所;(二)住宅的位置;(三)居住的條件和要求;(四)居住權期限;(五)解決爭議的方法。 第三百七十一條規定 以遺囑方式設立居住權的，參照適用本章的有關規定。 居住權可以通過訂立書面合同的方式或者遺囑方式進行設立�！睹穹ǖ洹返谌倭邨l規定了居住權合同一般應當包括的條款，姓名或名稱、住所、位置、條件和要求、期限、爭議解決方法，但并非強制性條款，當事人可以根據實際情況自己進行增減。 |
