房屋拆遷過程中，一個最主要的環節應該是房屋評估階段，想必大家都知道，被征收房屋最終的價值都需要評估公司進行評估確定，而且評估機構作出的評估報告也往往會作為對被征收人進行補償的依據。因此，在評估時，相關部門應當要參照法律法規中規定的依法對被征收房屋進行評估，并作出評估報告。

　　但是在實踐過程中，有少被征收人反映說，自己壓根就不知道還有評估這一環節，一直以為只能按照征收方公布的補償標準進行..

　　還有的當事人則反映說，評估機構根本就不是協商選定的，而是直接由征收方選定的，在選定時，也沒有征求過自己的意見，直接以拆遷之初的評估時點進行評估的，但這幾年房地產已經發生了很大的變化，為此自己現在一直都沒有簽訂補償協議..

　　實踐中類似上述被征收人反映的這種情況太多了，下面凱諾律師就結合相關的法律法規來為大家簡單地說一下關于房屋評估這一環節中，大家都需要注意的一些事項

　　一、房屋評估機構應由被征收人協商選定

　　根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條、《國有土地上房屋征收評估辦法》第四條規定，房地產價格評估機構由被征收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

　　也就是說，一般評估機構應當是由被征收人協商選定，而非征收方直接選定，即使在規定的期限內協商不成，也不能由征收方擅自決定，而需要采取隨機、少數服從多數等方式確定。因此，實踐中，如果是征收方擅自選定的評估機構，那么這自然是不合法的，此時，被征收人則可以拒絕簽訂評估報告，然后向有關部門進行舉報或是采取其他有效措施。

　　二、對于選定評估機構的時間可能會有兩種

　　在什么時候選定評估機構，這是被征收人首先需要明確的問題，我們以濟南為例，根據《濟南市國有土地上房屋征收補償房地產價格評估機構選定辦法》第六條規定，征收評估機構一般應在作出征收決定之后依法選定。也可根據項目實際情況在發布凍結通告以后作出房屋征收決定之前依法選定征收預評估機構。

　　不過，需要注意的是，如果公示期內有三分之一以上被征收人書面提出異議的以及房屋征收部門自行確定預征收評估機構的，房屋征收部門應當要保障被征收人對評估機構的選擇權。

　　三、房屋評估時點

　　一般來說，房屋評估時點為房屋征收決定公告之日。用于產權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。

　　在房屋評估環節，相關部門以征收決定公告之日作為評估時點之后，應當要盡快通過簽訂補償安置協議或者作出補償決定的方式，及時對被征收人進行補償，并固定雙方的權利義務，確保補償的實質公平。

　　然而實踐中，卻常常有征收方在作出征收決定之后遲遲不對被征收人進行補償，或是作出補償決定，幾年后才依據之前的補償方案作出補償決定，或是再以征收決定公告之日為時點，對被征收房屋進行評估，那么若是在這期間，房地產發生了較大的變化，那么在以征收決定為時點進行評估，顯然對被征收人而言是不太公平的，此時應當要重新選定評估機構。

　　對此，凱諾律師提醒大家，如果遇到征收方仍以征收決定公告之日為時點，進評估并作出評估報告，那么，被征收人可拒絕簽收該評估報告，然后及時地咨詢專業律師。

　　四、對評估報告不滿意可采取復核等方式

　　被征收人在收到評估報告之后，如果對評估報告不滿意，那么被征收人可以向當地的房地產評估機構申請復議或是鑒定。

　　根據《國有土地上房屋征收評估辦法》中的規定，被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，可以在收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請復核評估。被征收人或者房屋征收部門對原房地產價格評估機構的復核結果有異議的，在收到復核結果之日起10日內，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。

　　若對以上兩種結果都不滿意，那么則可以采取法律措施來維護自己的合法權益。被征收人對補償仍有異議的，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條規定處理。第二十六條即“房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告”。“被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟”。

　　五、住宅拆遷應以市場比較法進行評估

　　一般來說，市場比較法是對被征收人較為有利的評估辦法。市場比較法是根據被拆遷房屋的基本情況比如房屋的使用面積、區位、用途、房屋質量等，然后參考相近的房屋市場成交價格，推算出一個價格區間，對不同情況給予補償。

　　因此，實踐過程中，若是以其他評估報告對被征收房屋進行評估，比如成本法，那么則是不合理的。

　　總之，凱諾律師要說的是，房屋評估環節非常重要，直接影響著被征收人最終能得到多少補償款，所以，一旦發現評估機構選定程序不合法，評估報告不合理等，一定要及時地采取法律措施來維護自己的合法權益。