想必大家都非常的清楚，征收集體土地時(shí)不能直接征收，而需要辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用地審批手續(xù)。可是實(shí)踐過(guò)程中，由于辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用地審批手續(xù)的程序較為繁瑣，通常需要很長(zhǎng)的時(shí)間，所以，許多征收方為了能如期完成搬遷工作，便會(huì)在未履行完農(nóng)轉(zhuǎn)用地審批，尚未取得征地批文的情況下，直接與被征收人簽訂補(bǔ)償協(xié)議。等到簽完協(xié)議后，被征收人才知道征收方根本就沒(méi)有獲得征地批文。

　　近日，河北張家口的張先生就咨詢凱諾律師說(shuō)，其在當(dāng)?shù)赜幸惶幏课荩�后�?lái)該房屋被納入到了征收的范圍內(nèi)，并與征收方簽訂了補(bǔ)償安置協(xié)議，但是事后發(fā)現(xiàn)補(bǔ)償明顯偏低，并且簽訂補(bǔ)償協(xié)議后還發(fā)現(xiàn)征收方壓根就沒(méi)有獲得征地批文，而是直接占用土地在上面實(shí)施建設(shè)行為。因此，他想要主張撤銷該補(bǔ)償協(xié)議。那么，此時(shí)被征收人能否以征收方未辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用地審批手續(xù)為由，主張與征收方簽訂的補(bǔ)償協(xié)議無(wú)效呢？

　　什么是征地批文？

　　我們先來(lái)了解一下什么是征地批文，根據(jù)《土地管理法》中的規(guī)定，任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地時(shí)，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地，而不能直接在集體土地上建設(shè)。

　　也就是說(shuō)，集體土地在被征收時(shí)，必須要經(jīng)過(guò)相關(guān)部門的審批，書(shū)面表現(xiàn)形式，而這也就是大家常說(shuō)的“征地批文”。

　　且《土地管理法》中的規(guī)定，只有經(jīng)過(guò)國(guó)務(wù)院或者省級(jí)政府的批準(zhǔn)，征地行為的前提才是合法的。這里國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)征收土地的權(quán)限是：(1)基本農(nóng)田(不受面積限制，只要是基本農(nóng)田就必須由國(guó)務(wù)院審批);(2)基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)35公頃的;(3)其他土地超過(guò)70公頃的。征收農(nóng)用地，還應(yīng)當(dāng)先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。其他情況需要經(jīng)過(guò)省級(jí)人民政府審批，并需報(bào)國(guó)務(wù)院備案。

　　有沒(méi)有征地批文是審查征收是否合法的主要一點(diǎn)，那么，在沒(méi)有征地批文的情況下，所簽協(xié)議究竟是否有效呢？

　　一般關(guān)于合同無(wú)效問(wèn)題，主要依據(jù)的是《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定“有下列情形之一的，合同無(wú)效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”。

　　《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋 (二)》第十四條規(guī)定 “合同法第五十二條第 (五)項(xiàng)規(guī)定的‘強(qiáng)制性規(guī)定’，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定”。

　　而所謂效力性強(qiáng)制規(guī)范，指法律及行政法規(guī)明確規(guī)定違反了這些禁止性規(guī)定將導(dǎo)致合同無(wú)效或者合同不成立的規(guī)范;或者雖然法律及行政法規(guī)沒(méi)有明確規(guī)定違反這些禁止性規(guī)范后將導(dǎo)致合同無(wú)效或者不成立，但是如果違反了這些禁止性規(guī)范的合同繼續(xù)履行，將損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益和第三人重大利益的規(guī)范。

　　因此，只有違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定才會(huì)必然導(dǎo)致合同無(wú)效。

　　也就是說(shuō)，如果所簽訂的補(bǔ)償協(xié)議是屬于違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的，那么合同應(yīng)該認(rèn)定為無(wú)效。不過(guò)，凱諾律師還是提醒大家，在簽訂補(bǔ)償協(xié)議之前，一定搞清楚征收方是否存在違法行為，征收補(bǔ)償協(xié)議有沒(méi)有不合理的地方，或是補(bǔ)償協(xié)議內(nèi)容不完整等，在弄清楚之后再?zèng)Q定要不要簽該份補(bǔ)償協(xié)議，否則只會(huì)給自己造成一定的損失。