農(nóng)村房屋不同于城市房屋，很多都沒有辦理相關(guān)的手續(xù)，尤其是八、九十年代，許多村民根本就不知道建房時(shí)還需要辦理審批手續(xù)，只要認(rèn)為那是自家的承包地，就開建了，而且還有部分人認(rèn)為，農(nóng)村建房可以不用辦手續(xù)，于是導(dǎo)致農(nóng)村出現(xiàn)了大量的無證房屋。

　　【即使是農(nóng)村，建房也需要辦理審批手續(xù)】

　　但是，這里需要提醒大家的是，不論是村民圈地建房還是其他企業(yè)、個(gè)人、單位占用集體土地，都需要辦理相關(guān)的審批手續(xù)，否則就違反了《土地管理法》中的有關(guān)規(guī)定。

　　根據(jù)《土地管理法》第七十八條規(guī)定，農(nóng)村村民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地建住宅的，由縣級以上人民政府農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門責(zé)令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

　　超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，多占的土地以非法占用土地論處。

　　第七十七條規(guī)定，未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地的，由縣級以上人民政府自然資源主管部門責(zé)令退還非法占用的土地，對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，可以并處罰款；對非法占用土地單位的直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　超過批準(zhǔn)的數(shù)量占用土地，多占的土地以非法占用土地論處。

　　因此，凱諾律師建議大家，今后建房時(shí)一定要向村委會(huì)進(jìn)行審批，在獲得審批手續(xù)之后，再開始建房，否則村民面臨的就是被限期拆除等處罰。

　　【沒有產(chǎn)權(quán)證的農(nóng)村房屋拆遷時(shí)有沒有補(bǔ)償】

　　那么，對于八、九十年代，甚至是更久之前建造的房屋，在沒有房屋產(chǎn)權(quán)證的情況下是否應(yīng)該要被認(rèn)為違法建筑而限期拆除？遇上了拆遷時(shí)，是否應(yīng)當(dāng)要予以補(bǔ)償呢？

　　誠然，2008年（《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實(shí)施）后建房必須要辦理相關(guān)手續(xù)之后才可以，否則必然就是違法建筑。但如果房屋是由上輩遺傳下來的或是房屋建于七、八十年代，那么因當(dāng)時(shí)社會(huì)發(fā)展水平以及法律法規(guī)的不完善，所建房屋只需要很少手續(xù)就可以建成，這類房屋那么就不宜認(rèn)定為違法建筑，且不予補(bǔ)償。

　　對于2008年之前所建的房屋，同樣也不宜直接認(rèn)定為違法建筑且不予補(bǔ)償。我國《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》是2008年才實(shí)施的，而當(dāng)時(shí)建房只需要有宅基地使用證，而不需要辦理相關(guān)的規(guī)劃許可證，所以，這樣的房屋只要不存在改建、擴(kuò)建、翻建等情況，那么在拆遷時(shí)也需要給予合理的補(bǔ)償。

　　除此之外，如果被拆遷人的安置房遇上了二次拆遷，可該安置房并沒有辦理產(chǎn)權(quán)證，那么此時(shí)，該安置房就不應(yīng)認(rèn)定為違建，更不應(yīng)該由被拆遷人承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　根據(jù)最高院的相關(guān)判例：對于因歷史原因沒有辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的無證房屋，行政機(jī)關(guān)在沒有充分證據(jù)證明該無證房屋屬于違法建筑的情況下，不宜認(rèn)定為違法建筑。行政機(jī)關(guān)和人民法院應(yīng)當(dāng)在綜合考量沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記的歷史原因、土地價(jià)值、房屋來源、房屋用途和周邊類似房屋市場價(jià)格等因素后，確定公平合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，不能以無證房屋系違法建筑為由一概不予補(bǔ)償。

　　總之，凱諾律師需要提醒大家的是，相關(guān)部門在作出征收公告之前必須要組織有關(guān)人員對被征收房屋進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定，不能以簡單粗暴的方式將無證房屋一律認(rèn)定為違法建筑且不予補(bǔ)償，這種做法是十分不當(dāng)?shù)摹��?shí)踐中，若相關(guān)部門直接將一些因歷史遺留問題造成的房屋認(rèn)定為違建，還不給予補(bǔ)償，那么被征收人一定要及時(shí)地采取法律措施依法維護(hù)自己的合法權(quán)益。