為規范集體經營性建設用地入市行為，保障農民合法權益，構建城鄉統一的建設用地市場，根據新《土地管理法》《中共中央國務院關于建立健全城鄉融合發展體制機制和政策體系的意見》和國家關于集體經營性建設用地入市相關的文件規定，山東省曹縣于近日發布《曹縣集體經營性建設用地入市暫行辦法》。下面我們就結合該《辦法》以及《土地管理法》中的規定，就集體經營性建設用地如何入市等相關的問題來為大家淺析一下

　　何為集體經營性建設用地？

　　該《辦法》中規定，本辦法所稱集體經營性建設用地，是指依法取得并在國土空間規劃（土地利用總體規劃和城鄉規劃）中確定為工礦倉儲、旅游、健康養老等經營性用途，并經依法登記的集體建設用地。

　　需要注意的是，該集體建設用地不包括居住用途的集體建設用地。

　　集體經營性建設用地入市原則

　　另外，該《辦法》第三條就集體經營性建設用地入市原則作了詳細的規定。在農村集體土地所有權不變、耕地紅線不突破、農民利益不受損的前提下，優先使用存量集體經營性建設用地，嚴格控制新增集體經營性建設用地規模。集體經營性建設用地使用權按照依法、自愿、公平、公開的原則，實行有償、有期限、可入市的使用制度。

　　集體經營性建設用地是當前我國土地改革的重要方面，而集體土地入市，則是破天荒的大變革，國家推行這一改革的目的，其實就在于讓集體經營性建設用地不需要再像過去那樣先征收為國有，而是通過城鄉建設用地“統一市場、同權同價”，增加產業用地，提高農民收入，改變原先地方相關部門通過土地財政增收的辦法。

　　集體經營性建設用地如何入市？

　　所謂集體經營性建設用地入市就是指允許農村集體經營性建設用地使用權出讓、出租，實行，與國有建設用地使用權同等入市、同權同價。

　　對于集體經營性建設用地入市的方法，一般有出讓、出租、作價出資（入股）及轉讓、轉租等方式。

　　根據《土地管理法》中的相關規定，土地利用總體規劃、城鄉規劃確定為工業、商業等經營性用途，并經依法登記的集體經營性建設用地，土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。

　　通過出讓等方式取得的集體經營性建設用地使用權可以轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律、行政法規另有規定或者土地所有權人、土地使用權人簽訂的書面合同另有約定的除外。

　　集體經營性建設用地的出租，集體建設用地使用權的出讓及其最高年限、轉讓、互換、出資、贈與、抵押等，參照同類用途的國有建設用地執行。具體辦法由國務院制定。

　　不過，需要注意的是，在出讓或是出租時雙方應當要簽訂書面合同，載明土地界址、面積、動工期限、使用期限、土地用途、規劃條件和雙方其他權利義務。

　　另外還需要注意的一點是，土地利用總體規劃、城鄉規劃確定為工業、商業等經營性用途，并經依法登記的集體經營性建設用地的出讓、出租等，必須要經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上的成員或者三分之二以上的村民代表的同意。

　　如果村委會在未經村民代表或是村民會議三分之二以上的成員同意，擅自將以上集體經營性建設用地出租、出讓，那么則是不合法的，此時村民則可以向上一級人民政府舉報，或是打12345進行反映，如果反映無果，則可以采取法律措施，依法維權。

　　集體經營性建設用地須符合以下四個條件

　　從以上的內容中我們可以大致地了解到，集體經營性建設用地入市必須要符合以下四個條件：

　　1、必須是土地利用總體規劃、城鄉規劃確定為工業、商業等經營性用途的集體土地；

　　2、必須是產權明確，無權屬爭議，且已經依法登記的集體經營性建設用地；

　　3、集體經營性建設用地出讓、出租前必須要獲得集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或三分之二以上村民代表的同意；

　　4、必須納入土地利用年度計劃。

　　其實，集體經營性建設用地入市對咱老百姓來說，或多或少的都會帶來一些影響，雖然集體經營性建設用地入市會增加老百姓的收入，但也會出一些問題，比如收益分配問題等。

　　不過最后凱諾律師要提醒大家的是，集體經營性建設用地入市本意為盤活農村閑置土地資源，實現農村土地權利資本化。但是，在此過程中，如果出現侵害村民合法權益的情況，村民一定要及時地啟動法律程序，維護自己的合法權益。