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房屋土地征收律師:“拆除”才是違法建筑最終的“結(jié)局”嗎?其實(shí)不然房屋一拆遷就變“違法建筑”這在征地拆遷中是一種常態(tài)。實(shí)踐中,常有征收方在與被征收人就補(bǔ)償事宜談不妥,且未作出責(zé)令交出土地決定書的情況下,就將被征收人的房屋認(rèn)定為違法建筑直接給拆除,尤其是那些無證房屋或是未辦理相關(guān)規(guī)劃審批手續(xù)的房屋。那么無證房屋就等于是違法建筑嗎?所有的違法建筑是不是最終結(jié)局都應(yīng)當(dāng)要給“拆除”呢? 所謂的違法建筑在此之前我們說過許多遍,就是在建設(shè)之前未向有關(guān)部門申請(qǐng),未辦理相關(guān)的規(guī)劃許可證等,違反了《土地管理法》和《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中的有關(guān)規(guī)定而建的房屋。 嚴(yán)格來說,住宅、養(yǎng)殖場、工廠、倉庫、停車場等,若未辦理相關(guān)規(guī)劃手續(xù),那么絕大多數(shù)情況下不是被拆除就是被收回。尤其是一些占用永久基本農(nóng)田建設(shè)的一些建筑物,一定會(huì)面臨著被拆的局面,嚴(yán)重者還可能會(huì)被追究刑事責(zé)任。 《土地管理法》第七十五條規(guī)定,違反本法規(guī)定,占用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采礦、取土等,破壞種植條件的,或者因開發(fā)土地造成土地荒漠化、鹽漬化的,由縣級(jí)以上人民政府自然資源主管部門、農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門等按照職責(zé)責(zé)令限期改正或者治理,可以并處罰款;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。 《土地管理法》第七十八條規(guī)定,農(nóng)村村民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn),非法占用土地建住宅的,由縣級(jí)以上人民政府農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門責(zé)令退還非法占用的土地,限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。 超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn),多占的土地以非法占用土地論處。 那么是不是所有的無證房屋或是被認(rèn)定為違法建筑的房屋都應(yīng)被拆除呢? 其實(shí)并不是的。根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中的規(guī)定, 未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的,由縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè);尚可采取改正措施消除對(duì)規(guī)劃實(shí)施的影響的,限期改正,處建設(shè)工程造價(jià)百分之五以上百分之十以下的罰款;無法采取改正措施消除影響的,限期拆除,不能拆除的,沒收實(shí)物或者違法收入,可以并處建設(shè)工程造價(jià)百分之十以下的罰款。 村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)未依法取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的,由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府責(zé)令停止建設(shè)、限期改正;逾期不改正的,可以拆除。 從上述的規(guī)定中我們可以看到,違法建設(shè)有輕有重,對(duì)于一些較輕的違法建設(shè)行為一般可以采取罰款、限期改正以及沒收的方式來處罰,對(duì)于一些違法建設(shè)行為較重的,即不能采取改正措施來消除隱患的,那么則可以限期當(dāng)事人自己拆除,對(duì)于不能拆除的,那么則可以沒收實(shí)物或是違法收入。 因此實(shí)踐中,相關(guān)部門一律將無證房屋或是未辦理相關(guān)規(guī)劃手續(xù)的房屋直接認(rèn)定為“違建”且拆除,那么拆除行為則是不合法的。 而且,并不是所有的無證房屋都是違法建筑,這點(diǎn)我們?cè)谥暗奈恼轮幸捕加兄v過。如果你的房屋始建時(shí)間比較的早,比如是90年代建的,或是更早之前建設(shè)的房屋、祖?zhèn)飨聛淼姆课,在?dāng)初那個(gè)年代,因法律法規(guī)的不健全,村莊管理較松散,導(dǎo)致用很少的手續(xù)或是只跟村委會(huì)說一聲就可以建成,那么這類房屋如果遇上了拆遷,就不宜被認(rèn)定為違法建筑而不予補(bǔ)償,或是拆除。 用一句話來概括的話就是,始建于2008年,即《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實(shí)施之前的,因歷史遺留問題造成的無證房屋,在拆遷時(shí),征收方需要按照合法建筑來對(duì)被征收人進(jìn)行補(bǔ)償,即補(bǔ)償不得低于被征收人原有生活水平。 另外,在征收之前相關(guān)部門并未對(duì)違法建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定,而是在具體征收過程中才認(rèn)定的,那么也需要給予相應(yīng)的補(bǔ)償。最高法院曾在相關(guān)案例中強(qiáng)調(diào)說,征收范圍內(nèi)的房屋往往情況都比較的復(fù)雜,尤其是城中村或舊城區(qū)內(nèi)的房屋,存在大量因歷史原因未依法辦理產(chǎn)權(quán)登記或者未依法辦理審批許可手續(xù)的建筑,對(duì)于此類建筑,有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)人員依法進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理,并應(yīng)就此在行政訴訟中承擔(dān)相關(guān)舉證責(zé)任。負(fù)責(zé)調(diào)查、認(rèn)定、處理的相關(guān)部門具有對(duì)未登記建筑的合法性作出認(rèn)定和處理的法定職責(zé)。 總之,凱諾律師需要提醒大家的是,并不是所有的無證房屋或是未辦理相關(guān)手續(xù)的房屋都是“違法建筑”,如果是因歷史遺留問題或是因相關(guān)部門的原因?qū)е挛崔k理房產(chǎn)證等相關(guān)手續(xù)的話,那么相關(guān)部門就不宜將這類房屋“一刀切”的認(rèn)定為“違建”且拆除或不予補(bǔ)償。因此實(shí)踐中,若相關(guān)部門“一刀切”地將房屋認(rèn)定為違建且拆除,那么,當(dāng)事人就需要及時(shí)地收集有關(guān)證據(jù)材料,啟動(dòng)法律程序依法維護(hù)自己的合法權(quán)益。 |