實(shí)踐中，買(mǎi)賣(mài)房子是一件很正常的事情，很多人為了能有一套屬于自己的房子通常會(huì)拿出所有的積蓄從別人手中買(mǎi)一套二手房，但有個(gè)別人可能在買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中會(huì)不注重一些細(xì)節(jié)，以為只要把房款付給賣(mài)主這套房子就屬于自己的了，過(guò)不過(guò)戶(hù)的無(wú)所謂。但要知道，如果買(mǎi)了房子不過(guò)戶(hù)，一旦遇上拆遷，這拆遷補(bǔ)償歸誰(shuí)？此時(shí)雙方就會(huì)產(chǎn)生矛盾。

　　以下我們結(jié)合一典型案例來(lái)為大家講解一下。

　　買(mǎi)方秦某與賣(mài)方孫某在2008年的時(shí)候簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，簽訂完《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》之后秦某就按照合同上約定的向?qū)O某支付了購(gòu)房款，孫某也向秦某交付了房屋及房屋產(chǎn)權(quán)書(shū)原件。

　　之后，秦某所購(gòu)買(mǎi)孫某的房子在2014年的時(shí)候被納入到了拆遷范圍之內(nèi)，要知道房屋遇上拆遷的時(shí)候是要給予被征收人（即房屋所有權(quán)人）公平、合理的拆遷補(bǔ)償款的。

　　根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中的規(guī)定，給予被征收人的補(bǔ)償包括：

　　（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

　　（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

　　（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

　　市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

　　補(bǔ)償原則是不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

　　依此來(lái)看，如果相關(guān)部門(mén)能依法辦事的話，那么被征收人在征地拆遷中應(yīng)該是不會(huì)吃虧的，至少能與原有生活水平保持一致。

　　但問(wèn)題是，秦某與孫某在簽訂完《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》后，在此6年的時(shí)間內(nèi)，他們并沒(méi)有將已經(jīng)進(jìn)行交易過(guò)的房屋進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，也就是沒(méi)有過(guò)戶(hù)。幾年之后秦某所購(gòu)買(mǎi)的房子遇上了拆遷，當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門(mén)也發(fā)布了該房屋所在內(nèi)的拆遷范圍公告，公告內(nèi)載明了拆遷范圍、面積等事項(xiàng)，但因沒(méi)過(guò)戶(hù)，相關(guān)部門(mén)就與孫某就補(bǔ)償事宜進(jìn)行了協(xié)商且與孫某簽訂了補(bǔ)償協(xié)議。之后，孫某與秦某為了拆遷補(bǔ)償款爭(zhēng)執(zhí)不下。最終，秦某將孫某告上了法庭。

　　在庭審過(guò)程中，法院認(rèn)為，秦某與孫某簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》是雙方當(dāng)事人自愿達(dá)成的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。合同簽訂后，秦某向?qū)O某支付了合同里規(guī)定的購(gòu)房款，孫某也交付了房屋和房產(chǎn)證書(shū)原件。但因2014年涉案房屋被納入政府拆遷改造范圍，故雙方至今仍未辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。

　　根據(jù)《物權(quán)法》中的規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”。

　　而本案，雖然秦某與孫某已經(jīng)簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，同時(shí)也付清了購(gòu)房款。但由于二人并沒(méi)有及時(shí)的過(guò)戶(hù)，所以秦某只能享有該房屋的實(shí)際占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)，房屋所有權(quán)并不能完全取得。

　　另外根據(jù)《物權(quán)法》中的第二十八條規(guī)定，因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、或者消滅的，自法律文書(shū)或者是人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力”的規(guī)定。

　　從以上這條規(guī)定來(lái)看，雖然秦某與孫某之間因房屋拆遷原因，不能再辦理過(guò)戶(hù)（簡(jiǎn)單點(diǎn)來(lái)說(shuō)就是秦某之后都不能再獲得該房屋所有權(quán)），但是兩人之間簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》是有效的。所以根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百三十五條中的規(guī)定“出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)履行向買(mǎi)受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)的義務(wù)”，也就是說(shuō)，這此種情況下，秦某可以選擇要求解除《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，由孫某還所購(gòu)房款，也可以選擇主張享有拆遷補(bǔ)償款。

　　最后要說(shuō)明的是，在此種情況下，無(wú)論秦某選擇哪一種，他都會(huì)得到法院及法律的支持。

　　最后凱諾拆遷律師要提醒大家，房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，除了要分析、協(xié)商房屋的價(jià)值之外，也要在簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》之后及時(shí)的變更過(guò)戶(hù)，否則之后一旦遇上拆遷，雙方就會(huì)產(chǎn)生不必要的矛盾。另外，如果在拆遷中遇到比較復(fù)雜的問(wèn)題，可及時(shí)的咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)拆遷律師，維護(hù)自己的合法權(quán)益。