長期以來，由于農(nóng)村建房和產(chǎn)權(quán)管理不夠規(guī)范，導(dǎo)致農(nóng)村出現(xiàn)大量沒有辦理產(chǎn)權(quán)證或是沒有辦理相關(guān)規(guī)劃審批手續(xù)的無證房屋。從實踐中來看，只要是未按法律規(guī)定所建，那么這類房屋一旦遭到舉報，或是被相關(guān)部門發(fā)現(xiàn)，基本上都會被認(rèn)定為違法建筑，尤其是當(dāng)這類房屋遇上拆遷時，拆遷方通常都會對被拆遷人作出限期拆除決定書，責(zé)令被拆遷人自行拆除。

　　我們都知道責(zé)令限期拆除通知書主要針對的就是違法建筑，所以，被拆遷人在收到這樣一份文件時，房子基本上是被認(rèn)定為違法建筑了。

　　違法建筑認(rèn)定的依據(jù)

　　不過，相關(guān)部門將無證房屋認(rèn)定為違法建筑也依靠的是法律法規(guī)，不是隨隨便便地就能認(rèn)定。一般情況下，實踐中許多無證房屋被相關(guān)部門認(rèn)定為違法建筑主要依據(jù)的是《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中的第64、65條規(guī)定。

　　《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第64條規(guī)定，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè)；尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響的，限期改正，處建設(shè)工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價百分之十以下的罰款。

　　《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第65條規(guī)定，村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)未依法取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府責(zé)令停止建設(shè)、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

　　從以上的兩條規(guī)定中我們可以看出，對于房屋的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)有兩個，一是只要是沒有辦理相關(guān)規(guī)劃審批手續(xù)的無證房屋，就是違法建筑，對于辦理了相關(guān)規(guī)劃手續(xù)且有證的房屋，則是合法建筑。

　　不過，需要注意的是，對于始建年代比較久遠(yuǎn)的房屋，比如七、八十年代的房子，或是晚清民國時期的房子等，這些因歷史遺留問題造成的無證房屋，相關(guān)部門就不能簡單地依據(jù)上述兩條規(guī)定將其認(rèn)定為“違建”，要求其拆除或是改正，要知道，我國《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》是2008年才開始實施的。所以，按照法不溯及既往的原則，統(tǒng)統(tǒng)都?xì)w為違法建筑顯然是不合理的，而且這類因歷史遺留問題造成的房屋，在遇上拆遷時也要給予相應(yīng)的補償。

　　無證房屋并非只能一拆了之

　　除此以外，我們也從上述規(guī)定中還看到，對于違法建筑的處罰并非只有一拆了之這一種方法，對于符合可以通過改正措施消除影響的房屋，則可以限期改正，處以罰款，并且在改正后可以重新辦理相關(guān)規(guī)劃手續(xù)，從而有可能轉(zhuǎn)變?yōu)楹戏ńㄖ��?/p>

　　我們打個比方來說，比如當(dāng)?shù)匾?guī)劃宅基地上建房不能超過3層，但你所建的房屋卻足足有5層，那么這明顯超過了當(dāng)?shù)匾?guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，針對這種情況，那么則完全可以通過改正措施來消除對規(guī)劃的影響。

　　當(dāng)然了，對于超過一定高度的，比如你的房屋只有一層，但是高度卻有七、八米高，如果地方規(guī)定的高度不能超過4米，那么這就只能被限期拆除了。

　　違法建筑的認(rèn)定需考慮以下因素

　　總之，凱諾律師認(rèn)為，無證房屋究竟是否是合法建筑還是違法建筑，并不能一概而論，相關(guān)部門也不能簡單粗暴地就將無證房屋直接一律認(rèn)定為違法建筑且一拆了之，對于農(nóng)村的此類房屋，行政機(jī)關(guān)或是人民法院在調(diào)查處理過程中，應(yīng)當(dāng)要綜合考慮到以下幾個因素：（1）房屋建成時間和動機(jī)；（2）土地性質(zhì)和使用權(quán)；（3）房屋來源；（4）房屋使用情況；（5）居住權(quán)益保障；（6）當(dāng)時立法狀況等因素，只有考慮到這些因素，那么才能認(rèn)定其合法性或是正當(dāng)性，從而確認(rèn)如何補償或是賠償。

　　最后，凱諾律師提醒大家，如果遇上相關(guān)部門“一刀切”地將房屋認(rèn)定為違法建筑，要拆除，或是在拆遷時不予補償、少補償，那么當(dāng)事人一定要及時咨詢專業(yè)律師，及時采取法律措施來維護(hù)自己的合法權(quán)益，避免合法權(quán)益被侵害。