模擬拆遷（征收）、預簽協議、預征收是征地拆遷中常見的幾種模式，尤其是在棚戶區改造和舊城改造中。實踐中，許多老百姓都會將模擬拆遷（征收）和普通的征地拆遷相混淆，認為反正都是拆遷，沒有啥區別，所以便稀里糊涂地簽訂了補償協議，但大家不知道的是，這種模擬拆遷，預簽協議其實存在很大的漏洞，稍有不慎，都會導致自己合法權益被侵害。

　　李先生等人是江蘇省某市村民，后來房屋被征收，但是補償卻極其的不合理，于是便沒有簽訂補償協議，后來拆遷方為了達到拆房拿地的目的，便逼迫老百姓簽訂空白協議，協議上僅有數額極少的貨幣補償，根本不能反映房屋的真實價值。隨后，李先生等人聯系到了凱諾律師，經過凱諾律師的分析，李先生等人委托凱諾律師幫助其維護自己的合法權益。

　　凱諾律師介入案件后，第一時間趕往李先生所在地進行了走訪、調查，并指導李先生等人向相關部門郵寄了政府信息公開申請書，申請公開與此次征收相關的材料，但是通過所獲得的材料凱諾律師發現，此次征收存在嚴重的違法行為，目前該案正在辦理中。

　　我們都知道，新土地管理法和土地管理法實施條例施行以后，征收補償和征收程序都發生了很大的變化，以往是相關部門在拿到征地批文之后才可以組織實施征收，但是自新土地管理法實施后，相關部門需要先發布模擬征收土地公告，且由拆遷方找擬征收地段的被征收人協商補償事宜并簽訂補償協議之后，相關部門才會發布征地批文批準征地。

　　也就是說，模擬征收，只有簽訂補償協議的人數達到一定比例時，那么拆遷方才能獲得有關部門下發的批準文件，在拿到這個文件后才能正式組織實施征收工作，否則不得進行征收。而且這在地方法律法規中也有明確的規定

　　上海相關的法律中規定，因舊城區改建需要征收房屋的，房屋征收部門應當在征收決定作出后，組織被征收人、公有房屋承租人根據征收補償方案簽訂附生效條件的補償協議。在簽約期限內達到規定簽約比例的，補償協議生效；在簽約期限內未達到規定簽約比例的，征收決定終止執行。簽約比例由區（縣）人民政府規定，但不得低于80%。

　　《四川省國有土地上房屋征收與補償條例》的通知中規定，實行舊城區改造的，啟動房屋征收程序前，先進行協商。總戶數超過95%且房屋所有權總面積過三分之二的房屋所有權人明確同意改造的，方可納入舊城區改造范圍，在簽約期限內，簽訂附生效條件的補償協議的戶數達到規定比例的，補償協議生效，由區(市)縣政府作出征收決定;在簽約期限內，簽約比例未達到規定比例的，終止征收程序。

　　附生效條件的補償協議一經生效，即產生法律效力，不再另行簽訂征收補償協議。簽約比例根據項目實際情況確定，但不得低于95%。

　　從上述的地方法律法規中我們也可以看到，當簽約人數達到一定比例時，那么相關部門才可以實施征收，且所簽協議也會轉為“正式”，若達不到一定的比例，那么征收程序便會終止，所簽協議自然也就無效。因此，實踐中常有個別拆遷方為了盡快拿到相關批準文件，完成征收，就會逼迫被拆遷人簽訂安置補償協議，達到拆遷的最終目的。

　　對此，凱諾律師要說的是，如果您正在經歷著棚戶區改造、城中村改造等，那么對于這些項目中的“模擬征收”行為都要提高警惕，包括房屋評估、土地現狀調查等細節，另外就是，拆遷方要你簽訂補償協議時，千萬不要聽他們的一面之詞，也不要聽他們說的這只是模擬征收或拆遷，你簽上字并不會對自己造成任何的影響，這個協議只有達到一定的簽約比例時才能成為正式的，所以你就放心的簽吧等之類的話，更不要相信他們的口頭承諾，比如你早早地簽訂協議會有一些獎勵，讓你先行選定安置房位置等，有的被拆遷人可能在聽到正式拆遷后會有獎勵費等，于是忽就盲目地，隨意地跟隨大流簽訂協議，甚至簽訂什么都沒有寫的空白協議，等簽約比例達到一定比例，安置補償協議轉成正式的之后，才發現別人的補償都比自己的高，但此時，由于你已經在協議上簽了字，想要維權可能就比較地困難了。所以，遇上模擬征收時，也要認真地對待，可以把它當成是正式的征收來謹慎地簽訂協議就好，避免讓自己吃虧。

　　最后，凱諾律師還要提醒大家的是，無論是在模擬征收中還是普通的征地拆遷中，只要遇到威逼利誘的情況，一定要及時地咨詢專業律師，在律師的幫助下向法院提起訴訟維護自己的合法權益。