去年1月1日起施行的新《土地管理法》規(guī)定，因公共利益的需要，可以征收集體土地，事實上，新土地管理法修改之前大家對公共利益的界定并不明確，不過修改之后的土地管理法第45條以列舉的方式明確界定了公共利益的范疇（一）軍事和外交需要用地的；（二）由政府組織實施的能源、交通、水利、通信、郵政等基礎設施建設需要用地的；（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、生態(tài)環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社區(qū)綜合服務、社會福利、市政公用、優(yōu)撫安置、英烈保護等公共事業(yè)需要用地的；（四）由政府組織實施的扶貧搬遷、保障性安居工程建設需要用地的；（五）在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設用地范圍內(nèi)，經(jīng)省級以上人民政府批準由縣級以上地方人民政府組織實施的成片開發(fā)建設需要用地的。

　　從上述的幾種情形中我們注意到“成片開發(fā)”這一項，許多人可能會對此產(chǎn)生疑問，什么是“成片開發(fā)”？跟前述的幾種征收情形又有何不同呢？成片開發(fā)是否需要相關(guān)部門的批準嗎？下面我們就結(jié)合自然資源部于去年發(fā)布的《土地征收成片開發(fā)標準（試行）》的通知以及地方發(fā)布的相關(guān)規(guī)定來為大家淺析一下。

　　何為“成片開發(fā)”？

　　根據(jù)自然資源部于去年11月發(fā)布的《土地征收成片開發(fā)標準（試行）》的通知，本標準所稱成片開發(fā)，是指在國土空間規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)的集中建設區(qū)，由縣級以上地方人民政府組織的對一定范圍的土地進行的綜合性開發(fā)建設活動。

　　成片開發(fā)需報省級人民政府批準

　　該《通知》第三條規(guī)定，縣級以上地方人民政府應當按照《土地管理法》第45條規(guī)定，依據(jù)當?shù)貒�民�?jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、國土空間規(guī)劃，組織編制土地征收成片開發(fā)方案，納入當?shù)貒�民�?jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃，并報省級人民政府批準。

　　那也就是說，即使是成片開發(fā)項目也需要經(jīng)過審批，且土地征收成片開發(fā)方案內(nèi)容需包括：成片開發(fā)的位置、面積、范圍和基礎設施條件等情況以及成片開發(fā)擬安排的建設項目、開發(fā)時間和年度實施計劃、依據(jù)國土空間規(guī)劃確定的一個完整的土地征收成片開發(fā)范圍內(nèi)基礎設施、公共服務設施以及其他公益性用比例等事項。

　　不過就公共服務設施以及其他公益性用比例每個地方基本都不一樣，根據(jù)廣東省自然資源部近日發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范土地征收成片開發(fā)工作的通知》，土地征收成片開發(fā)方案應當位于國土空間規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)的集中建設區(qū)，可包含多個擬征收地塊，成片開發(fā)范圍內(nèi)基礎設施、公共服務設施以及其他公益性用地的比例一般不低于40%，并且擬征收地塊面積不得小于土地征收成片開發(fā)范圍面積的60%。

　　也就是說，空港道路（包括連接環(huán)城快速路）、污水處理等新建社區(qū)及空港生活支持設施、綠化及水電暖等基本設施、油氣及充電站等設施用地比例一般是不能低于百分之四十的。

　　土地征收成片開發(fā)方案需三分之二以上村民同意

　　此外，廣東省自然資源部近日發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范土地征收成片開發(fā)工作的通知》中還規(guī)定，編制土地征收成片開發(fā)方案需要征求集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的意見，而且還需要獲得集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上的成員或者三分之二以上村民代表同意，在未經(jīng)過同意的情況下是不可以申請土地征收成片開發(fā)的。

　　不論是自然資源部發(fā)布的《標準》還是地方發(fā)布的相關(guān)通知，都有意在保護農(nóng)民的合法權(quán)益，這對于咱老百姓來說無疑是好事。

　　不過需要注意的是，并不是所有的土地征收成片開發(fā)方案都能獲得批準，該《通知》中規(guī)定，如果涉及以下五種情形，土地征收成片開發(fā)方案則不予批準：

　　一、涉及占用永久基本農(nóng)田和生態(tài)保護紅線的；

　　二、近五年平均供地率小于60%或土地閑置率大于5%的；

　　三、經(jīng)國務院或省人民政府批準設立的開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移園存在以下情形中的兩種及以上的：近五年平均供地率小于60%、土地閑置率大于5%、綜合容積率小于0.5；

　　四、編制主體行政區(qū)域內(nèi)國家級新區(qū)存在以下情形中的兩種及以上的：近五年平均供地率低于全省平均水平、土地閑置率高于全省平均水平、建設用地地均GDP低于全省平均水平；

　　五、已批準實施的土地征收成片開發(fā)連續(xù)兩年未完成年度土地征收實施計劃的。

　　總之，凱諾律師提醒大家，不論您遇到的是成片開發(fā)征收項目，還是其他普通征收項目，作為被征收人都需要積極地參與到征收中的每個環(huán)節(jié)，積極地行使自己相應的權(quán)利，畢竟土地征收中的每個環(huán)節(jié)都關(guān)系著到您的切身利益。因此，一旦發(fā)現(xiàn)征收方存在違法行為或是補償標準不合理，強征強占等情況，要及時地咨詢專業(yè)律師，在必要時可以勇敢地拿起法律武器來維護自己的合法權(quán)益。