現(xiàn)在，稍微經(jīng)濟(jì)水平較高一點(diǎn)的城市，房價每平方米普通都在上萬元，如果想購買一套面積大概在一百平方米左右的房屋，那么至少上二、三百萬元這個樣子，這可能是我們很多普通人都負(fù)擔(dān)不起的，即使可以貸款，那么也需要背負(fù)幾十年房貸。因此實踐中，有的老百姓卻打起了小產(chǎn)權(quán)房的主意，或是選擇直接去農(nóng)村購買宅基地建房。

　　想必大家都知道，小產(chǎn)權(quán)房的價格，一般情況下僅是同地區(qū)商品房價格的1/3甚至更低，而購買農(nóng)村村民房屋的價格相對于來說也比較低，所以購買小產(chǎn)權(quán)房或是農(nóng)村宅基地建房則成了許多人的不二之選。那么，本村以外的村民或是城鎮(zhèn)居民能不能購買農(nóng)村房屋呢？購買小產(chǎn)權(quán)房會不會有危害呢？

　　針對本村以外的村民或是城鎮(zhèn)居民能不能購買農(nóng)村房屋的問題，在《對十三屆全國人大四次會議第2409號建議的答復(fù)》中稱，按照我國現(xiàn)行法律法規(guī)和有關(guān)政策的規(guī)定，宅基地屬于本農(nóng)民集體成員集體所有，農(nóng)戶依法擁有的宅基地使用權(quán)，可以按照有關(guān)規(guī)定在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，但是嚴(yán)禁城市居民到農(nóng)村購買宅基地。

　　農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)村集體土地建設(shè)住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。

　　其次，在《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》以及《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》、《物權(quán)法》等法律法規(guī)中也明確規(guī)定，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅；改革和完善宅基地審批制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。

　　宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

　　從以上的法律規(guī)定中我們可以看出，城鎮(zhèn)居民或是本村以外的村民是不可以購買農(nóng)村宅基地的，否則不僅不能辦理房產(chǎn)證，而且所簽訂的購買合同也沒有法律效力，同時還面臨著被拆的局面。

　　那么，不能購買農(nóng)村宅基地，那買小產(chǎn)權(quán)房總可以吧，需要提醒大家的是，購買小產(chǎn)權(quán)房同樣也有很大的風(fēng)險。

　　所謂的小產(chǎn)權(quán)房通常是指在農(nóng)村和城市郊區(qū)農(nóng)民集體土地上建設(shè)的用于銷售的住房。由于集體土地在使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時并未繳納土地出讓金等費(fèi)用，所以這類住房無法得到房管部門頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，即使有房產(chǎn)證，那也是由相關(guān)部門或是村委會頒發(fā)的，可由于這類房屋沒有國家發(fā)放的土地使用權(quán)證等證件，又沒有在國土房管局備案，所以，即使持有村委會頒發(fā)的房產(chǎn)證，那也不具有合法性。而且購買小產(chǎn)權(quán)房還會存在以下幾種危害：

　　一、無法辦證

　　有的人可能會認(rèn)為，自己購買了小產(chǎn)權(quán)房，那么可以辦證就成合法的房屋。但是，需要提醒大家的是，由于小產(chǎn)權(quán)房不受法律的保護(hù)，所以無法取得土地證和房屋產(chǎn)權(quán)證。

　　要知道，一個合法的商品房開發(fā)建設(shè)必須是五證齊全，這五證有國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證缺一不可。

　　而且，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正基本上也是無望的，《關(guān)于加快宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作的通知》中規(guī)定，對于亂占耕地建房、違反生態(tài)保護(hù)紅線管控要求建房、城鎮(zhèn)居民非法購買宅基地、小產(chǎn)權(quán)房等，不得辦理登記，不得通過登記將違法用地合法化。

　　二、很難得到拆遷補(bǔ)償

　　因小產(chǎn)權(quán)房本身就是不合法的，即違法建筑，所以當(dāng)小產(chǎn)權(quán)房遇上拆遷時，可能也會因沒有各種合法證件而沒有拆遷補(bǔ)償。

　　一般而言，拆遷補(bǔ)償是基于合法建筑之上的，且合法的房屋拆遷一般補(bǔ)償是不能低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。可如果不是合法建筑，而是違法建筑，那么即使在征收時相關(guān)部門會給予補(bǔ)償，那也有可能只是一點(diǎn)點(diǎn)，不會與合法建筑的拆遷補(bǔ)償相提并論，也就是說，合法建筑與違法建筑的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相差甚遠(yuǎn)。

　　三、沒有市場價值

　　在社會觀念里，合法建筑所有權(quán)屬于完全產(chǎn)權(quán)、大產(chǎn)權(quán)，其不僅能被不動產(chǎn)登記所確認(rèn)，還具有“商品房”的市場價值，而違法建筑所有權(quán)屬于不完全產(chǎn)權(quán)、小產(chǎn)權(quán)，既不能登記，也沒有“商品房”的價值。也就是說，以合法建筑所有權(quán)作為建筑物承載的不動產(chǎn)所有權(quán)標(biāo)準(zhǔn)，違法建筑所有權(quán)就不能歸為其中。

　　總之，凱諾律師要說的是，購買小產(chǎn)權(quán)房和農(nóng)村宅基地的風(fēng)險較大，一旦購買合同被認(rèn)定為無效，那么購買者可能要承擔(dān)一切不利后果。