土地征收、房屋征收中，老百姓最在乎的就是拆遷補(bǔ)償了，雖然法律上規(guī)定，相關(guān)部門應(yīng)按照不低于被征收人原有生活水平的原則進(jìn)行補(bǔ)償。

　　但實(shí)踐當(dāng)中，補(bǔ)償偏低也是客觀存在的，那么哪些情況會(huì)影響我們的拆遷補(bǔ)償?shù)陀趧e人呢？凱諾律師就根據(jù)辦案經(jīng)驗(yàn)為大家總結(jié)出了以下三點(diǎn)因素：

　　一、存在搶修、搶建等行為

　　不論是國有土地上房屋征收還是土地征收，不僅關(guān)系到被征收人的利益，且也關(guān)系到國家利益，因此，590號(hào)令中就明確規(guī)定，房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為；違反規(guī)定的，不予補(bǔ)償。

　　房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將前款所列事項(xiàng)書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。

　　《土地管理法》第二十六條規(guī)定，自征收土地預(yù)公告發(fā)布之日起，任何單位和個(gè)人不得在擬征收范圍內(nèi)搶栽搶建；違反規(guī)定搶栽搶建的，對(duì)搶栽搶建的部分不予補(bǔ)償。

　　從上述的規(guī)定中我們可以看到，一旦征收范圍確定后，那么被征收人就不得在征收范圍內(nèi)的土地上進(jìn)行任何行為了，如果搶修、搶建、搶種等，那么自然就會(huì)影響到了自己的拆遷補(bǔ)償。

　　不過實(shí)踐中，卻有人自作聰明，為了提高補(bǔ)償違反法律規(guī)定，強(qiáng)行加蓋、裝修房屋等，這種行為其實(shí)是很不利于被征收人的，廣大被征收人一定要注意自己的行為，切勿得不償失。

　　二、房屋無產(chǎn)權(quán)證

　　在征地拆遷中，常常會(huì)存在一些無證房屋，而這些無證房屋一般需要由相關(guān)部門先行調(diào)查、認(rèn)定和處理。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中的規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。

　　從上述的規(guī)定中我們可以看到，無證房屋也有合法的，可從實(shí)踐過程中來看，這些無證房通常會(huì)被相關(guān)部門統(tǒng)統(tǒng)認(rèn)定為違法建筑而不予補(bǔ)償，一旦被認(rèn)定為違法建筑，那自然就會(huì)對(duì)我們的拆遷補(bǔ)償產(chǎn)生實(shí)際影響。

　　不過，凱諾律師需要在這里提醒大家的是，無證房屋統(tǒng)統(tǒng)被認(rèn)定為違法建筑的做法肯定定是不合法的，相關(guān)部門在調(diào)查、認(rèn)定這些無證房屋時(shí)需要結(jié)合房屋的實(shí)際情況進(jìn)行，比如始建時(shí)間等情況，如果房屋是在1983年以前建成的，或是1983年到1992年之間建造的房屋（已經(jīng)取得建設(shè)許可證、土地使用權(quán)證等并按照許可證內(nèi)容明確的層次、面積建設(shè)的）、1992年以后建設(shè)、因歷史原因未登記的房屋，那么原則上來說就不宜認(rèn)定為違法建筑而不予補(bǔ)償，相反，還需要按照合法建筑對(duì)被征收人進(jìn)行補(bǔ)償安置。

　　也就是說，如果無證房屋是因歷史遺留問題或是因相關(guān)部門原因造成的，那么征收方不給補(bǔ)償或是少給補(bǔ)償是不合理的，此時(shí)被征收人可以咨詢專業(yè)律師。當(dāng)然了，若房屋確實(shí)是違反了土地管理法或是城鄉(xiāng)規(guī)劃法中的規(guī)定，那么該怎么處罰就得怎么處理了。

　　總之，對(duì)于無證房屋是不是違法建筑的認(rèn)定不能“一刀切”，否則老百姓將有權(quán)向有關(guān)部門投訴、舉報(bào)等。

　　三、房屋拆遷評(píng)估

　　只要遇上征地拆遷，那評(píng)估環(huán)節(jié)自然是不能少的，只不過，由于老百姓對(duì)評(píng)估環(huán)節(jié)不了解，所以往往引不起被征收人的注意，但事實(shí)上，最后被征收人補(bǔ)償能有多少，基本上都是由評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定最終的補(bǔ)償數(shù)額，這點(diǎn)大家一定要注意了。

　　所以，大家從評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定到評(píng)估被征收房屋的評(píng)估方法，大家一定要積極地參與到其中，尤其是對(duì)評(píng)估方法的選擇，評(píng)估方法不一樣，其評(píng)估結(jié)果也就不一樣，補(bǔ)償自然也就有所不同。一般而言，評(píng)估方法有市場(chǎng)比較法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、收益法等，若被征收房屋的性質(zhì)為住宅，對(duì)被征收人有利的應(yīng)當(dāng)是市場(chǎng)比較法，若是經(jīng)營性用房，那么應(yīng)當(dāng)采取收益法則是比較合適的。

　　總之，凱諾律師要說的是，房屋拆遷評(píng)估也是影響拆遷補(bǔ)償?shù)囊蛩刂�一，廣大被征收人一定要注意。一旦發(fā)現(xiàn)評(píng)估方法不合理，比如明明應(yīng)該以市場(chǎng)比較法對(duì)被征收房屋進(jìn)行評(píng)估，但評(píng)估機(jī)構(gòu)卻偏偏以成本法來評(píng)估，這自然就會(huì)與別人的拆遷補(bǔ)償形成較大的差異。所以，大家在遇到時(shí)一定要及時(shí)地咨詢專業(yè)律師。