由于集體土地征收程序較為復雜，時間又比較的長，所以，許多征收方在占用集體土地時，經常有人打著“舊改”“棚改”等名義行“預征收”之實，但嚴格來說是，這是侵害被征收人合法權益的行為，更是刻意規避集體土地征收程序的行為。

　　因此，為了保護被征地農民在征地拆遷中的合法權益不被侵害，規范征收程序，減小征地糾紛矛盾，這兩年國家不僅修訂了《土地管理法》，還將與其配套的《土地管理法實施條例》也一并做了較大的修改，并且新《土地管理法實施條例》已于去于9月1日正式施行。

　　而且新《土地管理法實施條例》、《土地管理法》施行后，不少地方根據兩部法律法規及政策連接發布了關于征收土地管理工作的相關通知或是意見，嚴格明確了征收主體及細化了征收程序。比如近日，天津市就發布了《天津市人民政府辦公廳關于進一步加強征地管理工作的通知》，該《通知》中就誰是征收主體，征收應當如何進行做出了詳細的規定。

　　一、征收主體只能是縣級以上人民政府

　　該《通知》中規定，各區必須實行政府統一征地，區人民政府對本行政區域內征地涉及的公共利益認定、土地現狀調查、社會穩定風險評估、征地補償安置方案確定和征地補償安置協議簽訂、征地補償安置、征地補償費用及時足額支付到位、落實征地項目養老保險資金、確定被征地農民具體參保人員并納入基本養老保險制度等負總責。

　　征地經依法批準后，由被征地所在區人民政府組織規劃資源、人社、農業農村、民政等部門和有關鄉鎮人民政府（街道辦事處）實施。市規劃資源局要加強對區人民政府征地工作的指導，市自然資源生態修復整治中心統一做好全市建設項目征地相關事務性工作。

　　那也就是說，土地現狀調查、社會穩定風險評估、確定征地補償安置方案等均屬于相關部門直接負責的事項，尤其是簽訂補償協議這塊，被征收人也只能與相關部門簽訂補償協議，如果是村委會與被征收人來協商補償，甚至簽訂補償協議，那該補償協議的合法性就有待商榷。

　　新修訂的土地管理法和土地管理法實施條例中明確規定，征收主體只能是縣級以上人民政府，不能是其他相關部門，就算在集體土地征收中，有村委會或是其他無權征收的部門頂了違法拆遷的“鍋”，但從司法實踐過程中來看，該法律責任仍然是需要相關部門來承擔的。

　　總之，凱諾律師需要提醒大家的是，征收主體是區（縣）級以上人民政府，與自己簽協議的也只能是區政府或是縣政府，如果是村委會大張旗鼓的搞征收，或是與你簽協議，那則是不合法的，被征收人可以打12345舉報。

　　二、嚴禁以“預征”名義違法違規征收

　　除此以外，該《通知》中還明確規定，禁止違法違規預征地行為。為了公共利益確需征地的，必須嚴格依法履行征地程序，依法辦理土地征收、轉用和供地審批手續。

　　未經依法審批，區人民政府不得以“預征”等名義違法違規征收或實際控制農村集體土地，不得直接占用用于非農業建設，嚴禁以“開發區園區”、“新城”、“示范鎮”、“新農村建設”、“特色小鎮”、“特色小城鎮”等名義違法違規預征地。對違法違規預征地，區人民政府要對責任主體、直接責任人按照有關法律、法規規定嚴肅處理，切實維護農民合法權益。

　　事實上，打著“舊改”“棚改”等名義實施“預征”在實踐中有很多，之所以會這樣，絕大多數因素是因征收審批時間較長，無法按時完成征收工作等，所以，導致許多征收方為了盡快完成征收工作，常常會在沒有拿到征地批文的情況下，以各種名義開啟征地拆遷工作，但這嚴重侵害了被征地農民的知情權、參與權以及監督權，是置被征收人合法權益于不顧的行為，嚴重違反了土地管理法等相關法律法規及政策，而且這種刻意規避集體土地征收程序的行為，嚴重違背了土地管理法的立法目的。

　　總之，凱諾律師想要告訴大家的是，集體土地征收有著嚴格的法定程序，凡是未批先占、未批先建均不合法，而想要征收行為合法，就必須要按照土地管理法中的規定辦理審批手續，就必須要依法獲得征地批復文件，否則勢必要承擔相應的法律責任，嚴重者還可能會觸犯《刑法》被判刑。

　　三、不得變相降低補償標準

　　最后，《通知》還明確規定，區人民政府要嚴格按照天津市征地區片綜合地價標準實施征地補償，不得擅自以會議紀要、政府文件等形式變相降低補償標準，嚴禁低于現行征地區片綜合地價標準實施征地。按現行補償標準支付土地補償費和安置補助費尚不能使被征地農民保持原有生活水平的，區人民政府可以予以補貼。

　　在征地報批前，區人民政府應當落實土地補償費、安置補助費、農村村民住宅以及其他地上附著物和青苗等征地補償費用，保證足額到位、專款專用。其中，土地補償費和安置補助費預存到專戶，跨區的單獨選址重點建設項目的土地補償費和安置補助費預存專戶設立在市自然資源生態修復整治中心，其余建設項目的土地補償費和安置補助費預存專戶設立在相關區生態修復整治利用中心。

　　區人民政府在土地征收申請材料中需對相關費用落實情況作出說明，并附相關憑證，未足額到位的，不予批準征地。

　　土地征收中，征收方以各種形式“變相”降低被征收人補償標準，擅自截留、挪用、私分被征地農民的征地補償的情況時有發生，但從上述的規定中我們可以看出，該《通知》中的內容進一步地保障了咱被征地農民的合法權益，而且該《通知》中還明確規定了，相關補償費用未足額到位的，那么將不得征地。

　　總而言之，凱諾律師要說的是，土地征收關系到被征收人的切身利益，如果相關部門未批先建、未批先占、擅自截留征地補償款、補償未到位就開始征收等，作為被征收人一定要及時地咨詢專業律師，并在專業律師的幫助下，通過法律途徑來維護自己的權益。