征地拆遷不僅關系到國家利益，同時呢，也關系到每一位被征收人的利益，所以，在具體實施的過程中，征收方應當要按照《土地管理法》《國有土地上房屋征收與補償條例》等其他法律法規及政策，依法征收老百姓的房屋或土地，一些該送達的文件，比如說評估報告，應當要及時送達給被征收人，該告知的事項，比如征地拆遷信息，也應當要及時地告知，避免對被征收人造成不利影響。

　　一般來說評估報告對被征收人至關重要，如果征收方將評估機構出具的評估報告能及時送達至被征收人，那么倘若評估報告不合理，那么被征收人便可在收到評估報告之日起的十日內向評估機構申請復核，如果對復核結果不滿意，那么還可以在法律規定的期限內向專家委員會申請鑒定。

　　不過，從實踐過程中來看，征收方遲遲不送達評估報告，不公布征地拆遷相關信息的情況是時有發生，比如征收方在收到評估機構出具的分戶評估報告后，并沒有馬上送達給被征收人，而是在幾年后才將評估報告送達給被征收人，并依據評估報告對被征收人作出了房屋征收補償決定。

　　那么，征收方依據這樣的評估報告對被征收人作出補償決定是否合理呢？如果在此期間，房地產市場價格又發生了很大的變化，又如何要對被征收人進行補償呢？

　　評估報告的有效期限

　　首先我們先來了解一下評估報告的有效期。根據《房地產抵押估價指導意見》中的規定，估價報告應用有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年。

　　那也就是說，評估報告的有效期限一般是一年，相關部門應當要在一年之內與被征收人簽訂補償協議或是作出房屋征收補償決定。

　　評估時點是什么

　　我們再來看看房屋價值的評估時點。根據《國有土地上房屋征收評估辦法》中的規定，被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。用于產權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。

　　被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

　　被征收房屋的類似房地產是指與被征收房屋的區位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規模、建筑結構等相同或者相似的房地產。被征收房屋類似房地產的市場價格是指被征收房屋的類似房地產在評估時點的平均交易價格。確定被征收房屋類似房地產的市場價格，應當剔除偶然的和不正常的因素。

　　那也就是說，被征收房屋價值的評估時點應當是作出征收決定之日，以征收決定公告之日的市場評估價格作為補償基準，能夠體現公平合理補償原則。

　　但如果作出征收決定之后，一直沒有對被征收房屋進行評估，而是在幾年后才以作出征收決定之日為評估時點對被征收房屋進行評估，或者是出具評估報告后又一直沒有送達給被征收人，且也沒有與被征收人補償協議，幾年后才送達給被征收人，并依據這樣的評估報告作出補償決定那又是否合理呢？下面我們就來看看最高人民法院是怎么說的

　　最高人民法院曾指出，如果征收決定公告日、簽訂補償協議日或者作出補償決定日、強制搬遷日以及實際支付貨幣補償金日之間差距較大，尤其是如果確定并支付貨幣補償金時點明顯遲延于房屋價值的評估時點（征收決定公告時點），則難以保障被征收人得到的貨幣補償金能夠購買被征收房屋類似房地產，無法體現公平補償原則。

　　我們都知道，國有土地上房屋征收時，一般給予被征收人房屋價值的補償原則上來說是不能低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格，而集體土地征收，原則上來說是不能低于被征收人原有的生活水平。

　　因此，如果征收方幾年后才依據當時出具的評估報告對自己作出補償決定，或是幾年后才以作出征收決定公告之日為時點對被征收房屋進行評估等，在此期間如果房價上漲，那么再按照當時的市場價格對被征收人進行補償，原則上來說則是很不合理，很不公平的，有可能會導致廣大被征收人買不起房，或是倒貼買房等窘境。

　　所以，凱諾律師最后要提醒大家，評估機構出具評估報告后，征收方應當要及時將分戶評估報告送達給被征收人，并在一年之內簽訂補償協議或是作出補償決定，凡是一年后才送達給被征收人的，那么原則上來說是不合法的（不過，具體問題要具體分析，不能一概而論）。

　　實踐征收中，如果遇到征收方未按照送達評估報告，或是依據幾年前出具的評估報告作出補償決定等情況，一定要及時地咨詢專業律師，并在專業律師的幫助下，向人民法院提起行政訴訟，依法維護自己的合法權益，避免吃虧。