近日，有一位當(dāng)事人咨詢律師說，自己家的土地被村委會強行征收了，沒有經(jīng)過村民的同意，征收之后的土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，而且補償也只給予耕地上栽種的桔子樹的補償，其他補償一概沒有。而且最主要的是，村委會還想通過以租代征的方式來占用土地，租金也只有幾千元。

　　簡短的一個問題，卻暴露出了好幾個小問題，比如說村委會征收，以租代征，補償只有果樹的補償?shù)鹊取Ｏ旅鎰P諾拆遷律師就結(jié)合自己的辦案經(jīng)驗及相關(guān)的法律法規(guī)來簡單地為大家分析一下，關(guān)于土地征收中的那些事兒。

　　首先關(guān)于土地征收的主體

　　土地征收關(guān)系著被征地農(nóng)民的切身利益，所以也不是誰都可以組織實施土地征收的，根據(jù)《土地管理法》中的規(guī)定，國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。根據(jù)《土地管理法實施條例》中的規(guī)定，需要征收土地，縣級以上地方人民政府認為符合《土地管理法》第四十五條規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)發(fā)布征收土地預(yù)公告，并開展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會穩(wěn)定風(fēng)險評估。

　　那也就是說，組織實施土地征收的工作只能是由縣級以上地方人民政府來主導(dǎo)，即縣級以上地方人民政府是征收主體。村委會作為一個群眾性自治組織，并沒有那么大的權(quán)力可以擅自組織實施土地征收。根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)，其的職責(zé)主要是處理村里的公共事務(wù)，調(diào)解村民與村民之間的糾紛，維護村里的安全，向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府反映村民的意見或者是建議，或者是村里遇上征收之后，協(xié)助征收方完成征收工作。

　　所以實踐過程中，如果有村民遇到村委會（不管有沒有經(jīng)過村民的同意）以各種名義強行占用村里的土地，且用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)等，那么村委會的行為肯定是違反《土地管理法》《土地管理法實施條例》中的規(guī)定，肯定是侵害被征地農(nóng)民合法權(quán)益的行為。

　　其次關(guān)于以租代征

　　土地征收中，出現(xiàn)以租代征這種現(xiàn)象已經(jīng)是司空見慣了，很多征收方為了規(guī)避審批手續(xù)，或者是說在審批手續(xù)一直沒有辦理下來的情況下，就會通過以租代征的方式來占用被征地農(nóng)民的耕地，用于商業(yè)開發(fā)。但是根據(jù)《土地管理法》中的規(guī)定，不管是什么征收項目，只要涉及農(nóng)用地要用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，那么就必須要按照該法第四十四條規(guī)定，在完成了前置征收程序之后，辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

　　根據(jù)《土地管理法》中的規(guī)定，征收下列土地的，由國務(wù)院批準：（一）永久基本農(nóng)田；（二）永久基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的；（三）其他土地超過七十公頃的。征收前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。

　　簡單點來說就是，征收項目在實際占用土地之前，需要先將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為國有土地，在拿到國務(wù)院或者是省級人民政府、直轄市人民政府作出的征地批復(fù)文件之后，才能開展建設(shè)活動，在沒有拿到征地批復(fù)之前，那么征收方便不能推進征收工作，也不能實際占用土地，否則就屬于違法占用土地的行為，侵害了被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。

　　對此，凱諾拆遷律師在這里提醒大家，在遇到土地征收之后，不管征收項目是什么，那么被征地農(nóng)民都要審查此次征收中，征收方是否有辦理征地批復(fù)文件（一般是履行完征收前置征收工作之后由征收方向有權(quán)批準機關(guān)提交相關(guān)材料進行辦理），如果發(fā)現(xiàn)征收方?jīng)]有辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，即被征地農(nóng)民沒有看見征收公告，或者是征地批復(fù)文件等，那么可以初步懷疑，征收方的占地行為不合法。

　　在遇到非法占地的情況時，被征收人可以先向土地管理部門投訴、反映，如果投訴無果，尤其是在自己還沒有拿到任何補償費的情況下，土地就已經(jīng)被占用了，那么建議被征地農(nóng)民馬上咨詢專業(yè)律師，如果有必要，建議盡快針對征收方的違法行為啟動相應(yīng)的法律程序，切勿與他們耗下去，避免得不償失。

　　最后關(guān)于補償問題

　　根據(jù)《土地管理法》中的規(guī)定，征收土地應(yīng)當(dāng)依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農(nóng)民的社會保障費用。征收農(nóng)用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區(qū)、直轄市通過制定公布區(qū)片綜合地價確定，其他補償費的標準由相關(guān)部門結(jié)合實際的情況制定補償標準。

　　也就是說，土地征收需要給予被征地農(nóng)民地上附著物和青苗的補償，這是需要直接打給被征收人的，而土地補償費和安置補助費，雖然絕大多數(shù)是會先打給村委會，但村委會需要將百分之八十左右的土地補償費分配給被征地農(nóng)民，其余的百分之二十則可以留在村里用于村里的公共事業(yè)發(fā)展，安置補助費則需要全部用于安置被征地農(nóng)民。

　　對于補償標準，從原則上來說，是不能低于被征地農(nóng)民原有的生活水平，如果低于這一原則的話，那么對被征收人來說是非常不公平的。

　　所以實踐過程中，如果征收方只給予果樹的補償，其他補償都沒有的話，那肯定是不合法的，尤其是在土地已經(jīng)被全部征收，或大部分土地被征收，地上還有附著物等的情況下，被征地農(nóng)民千萬不要與征收方簽訂補償安置協(xié)議，否則對自己會非常的不利。

　　總之，凱諾拆遷律師最后需要提醒大家的是，土地征收事關(guān)被征收人的切身利益，如果遇到村委會組織征地，或者征收只給果樹、青苗的補償，不給其他補償?shù)龋�那么被征地農(nóng)民一定要盡快地咨詢專業(yè)律師，并盡快在專業(yè)律師的幫助下，通過法律途徑來維護自己的合法權(quán)益。