自然資源部關(guān)于加快解決不動產(chǎn)登記若干歷史遺留問題的通知

　　自然資發(fā)〔2021〕1號

　　各省、自治區(qū)、直轄市及計劃單列市自然資源主管部門，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團自然資源局，部機關(guān)相關(guān)司局:

　　為落實以人民為中心的發(fā)展思想，解決因歷史遺留問題導(dǎo)致的不動產(chǎn)“登記難”，切實維護群眾權(quán)益，現(xiàn)就加快化解國有土地上已經(jīng)出售的城鎮(zhèn)住宅的歷史遺留問題，通知如下：

　　一、關(guān)于用地手續(xù)不完善的問題。由政府主導(dǎo)的安置房、棚改房、經(jīng)濟適用房等項目，可按照劃撥、協(xié)議出讓等方式補辦用地手續(xù)；國家機關(guān)、企事業(yè)單位利用自有土地建設(shè)房改房、集資房的，可按劃撥方式補辦用地手續(xù)。

　　對于其他建設(shè)項目，可以按照地方實際情況，分不同時間段、不同類型分別采取劃撥、協(xié)議出讓等方式按照項目建設(shè)時的政策規(guī)定補辦用地手續(xù)。對于已經(jīng)辦理了房屋所有權(quán)登記的，經(jīng)公告權(quán)屬清晰無爭議的，報經(jīng)地方人民政府同意，直接按現(xiàn)狀核發(fā)用地劃撥決定書或者補辦協(xié)議出讓手續(xù)。

　　二、關(guān)于欠繳土地出讓價款和相關(guān)稅費的問題。房屋已銷售且已入住的住宅項目，開發(fā)單位未按出讓合同約定足額繳納土地出讓價款，以及將經(jīng)濟適用房等政策性住房按商品房對外出售但未補繳土地出讓價款，或者開發(fā)單位欠繳稅費的，可報經(jīng)地方人民政府同意，按照“證繳分離”原則，在有關(guān)部門追繳土地出讓價款和稅費的同時，辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。

　　房屋尚未入住的住宅項目，開發(fā)單位未按規(guī)定繳納土地出讓價款和相關(guān)稅費的，以及劃撥土地上自建房擅自對外出售，未補繳土地出讓價款的，應(yīng)當(dāng)依法繳納所欠價款和稅費后，方可辦理不動產(chǎn)登記。

　　三、關(guān)于未通過建設(shè)工程規(guī)劃核實的問題。對于按照規(guī)定能夠補辦規(guī)劃驗收等手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)依法依規(guī)處理并補辦相關(guān)核實手續(xù)后辦理不動產(chǎn)登記，對確因建成時間較早等原因不具備補辦條件的，在符合國土空間規(guī)劃的前提下，報經(jīng)地方人民政府同意后，自然資源主管部門按現(xiàn)狀出具認定或核實意見。建設(shè)項目部分符合規(guī)劃的，自然資源主管部門可以對符合規(guī)劃的部分先行核實，并出具規(guī)劃核實意見。

　　四、關(guān)于開發(fā)建設(shè)主體滅失的問題。因開發(fā)企業(yè)或有關(guān)單位滅失，有承繼單位或上級主管部門的，由承繼單位或上級主管部門辦理；沒有承繼單位和上級主管部門的，可以由不動產(chǎn)所在地縣級人民政府指定的機構(gòu)或組織代為申請辦理。開發(fā)企業(yè)或有關(guān)單位滅失的，首次登記與轉(zhuǎn)移登記可一并辦理，并在登記簿中對權(quán)利主體滅失情況予以記載。已辦理首次登記，開發(fā)企業(yè)或有關(guān)單位已經(jīng)滅失的，購房人可單方申請辦理轉(zhuǎn)移登記。

　　五、關(guān)于原分散登記的房屋、土地信息不一致，項目跨宗地建設(shè)問題。分散登記時，已經(jīng)分別登記的房屋和土地用途不一致的不動產(chǎn)，繼續(xù)分別按照原記載的房屋、土地用途進行登記，未經(jīng)依法批準不得改變已登記的不動產(chǎn)用途；因房屋所有權(quán)多次轉(zhuǎn)移、土地使用權(quán)未同步轉(zhuǎn)移導(dǎo)致房屋、土地權(quán)利主體不一致的，經(jīng)核實，權(quán)屬關(guān)系變動清晰且無爭議的，可以根據(jù)規(guī)定程序由房屋所有權(quán)人單方申請辦理房地權(quán)利主體一致的不動產(chǎn)登記。

　　房屋和土地有合法權(quán)屬來源文件、跨宗地建設(shè)未超出批準用地范圍，無調(diào)整宗地需求的，可按照所在宗地分別辦理不動產(chǎn)登記；在調(diào)整宗地需求的，經(jīng)自然資源主管部門進行宗地邊界調(diào)整或宗地合并、分割后，辦理不動產(chǎn)登記。

　　各地要高度重視歷史遺留問題化解，積極推動構(gòu)建“政府主導(dǎo)、部門聯(lián)動”的工作機制，細化配套政策，防止違法違規(guī)行為借機搭車，根據(jù)“缺什么補什么、誰審批誰負責(zé)”的原則，明確責(zé)任主體、措施和時限，加快推進。要堅持“疏堵結(jié)合”嚴控新增，加快實現(xiàn)用地審批、規(guī)劃許可、土地供應(yīng)、開發(fā)利用、執(zhí)法監(jiān)察等全業(yè)務(wù)鏈條封閉動態(tài)監(jiān)管，從源頭上避免出現(xiàn)新的歷史遺留問題。要總結(jié)推廣“交地即交證”“交房即交證”等經(jīng)驗做法，將不動產(chǎn)登記中發(fā)現(xiàn)的問題及時向上游環(huán)節(jié)反映，促進依法履職、加強監(jiān)管、完善制度。

　　國有土地上已經(jīng)出售的商業(yè)、辦公、工業(yè)等房屋涉及的歷史遺留問題可參照本通知執(zhí)行。

　　自然資源部

　　2021年1月4日

　　自然資源部于2021年1月4日起發(fā)布《關(guān)于加快解決不動產(chǎn)登記若干歷史遺留問題的通知》（自然資發(fā)〔2021〕1號），該文件旨在解決因歷史遺留問題導(dǎo)致的不動產(chǎn)“登記難”，加快化解此前法律法規(guī)和政策遲遲無法解決的國有土地上已經(jīng)出售的城鎮(zhèn)住宅的歷史遺留問題。

　　《關(guān)于加快解決不動產(chǎn)登記若干歷史遺留問題的通知》文件要點解讀：

　　1、由政府主導(dǎo)的安置房、棚改房、經(jīng)濟適用房等項目，土地手續(xù)不完善的，可按照劃撥、協(xié)議出讓等方式補辦用地手續(xù)

　　2、國家機關(guān)、企事業(yè)單位利用自有土地建設(shè)房改房、集資房的，可按劃撥方式補辦用地手續(xù)。用地手續(xù)補辦后，體制內(nèi)人員早期認購的“房改房”“集資房”離產(chǎn)權(quán)完全“私有化”，可能只差“補交土地出讓金”！體制外人員購買的二手“房改房”“集資房”也看到了產(chǎn)權(quán)正式過戶的曙光

　　3、開發(fā)商將經(jīng)濟適用房等政策性住房按商品房對外出售但未補繳土地出讓價款，按照“證繳分離”原則，邊追繳土地出讓價款，邊辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)，不再“先追繳后辦證”。問題來了，至于開發(fā)商能不能將土地出讓價款轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主？主要還是看合同約定，看出售價款，看開發(fā)商是否活著，看活著的開發(fā)商是否有能力……

　　4、房屋已銷售且已入住的住宅項目，開發(fā)單位未按出讓合同約定足額繳納土地出讓價款或欠繳稅費的，同樣按照“證繳分離”原則，邊追繳土地出讓價款，邊辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)，不再“先追繳后辦證”。同樣的問題，開發(fā)商“死了”怎么處理？頭疼的最終是業(yè)主。

　　5、房屋尚未入住的住宅項目，開發(fā)單位未按規(guī)定繳納土地出讓價款和相關(guān)稅費的，仍執(zhí)行“先追繳后辦證”。那么至于爛尾盤的業(yè)主，若條件允許，可克服困難形成“已入住”的事實！實在不行，湊錢補交吧

　　6、劃撥土地上自建房擅自對外出售，未補繳土地出讓價款的，應(yīng)當(dāng)依法繳納所欠價款和稅費后，方可辦理不動產(chǎn)登記。注意，內(nèi)購與外售命運完全不同！劃撥地主能否將土地出讓價款轉(zhuǎn)嫁給外購業(yè)主？個人認為，看合同約定，看劃撥地主是否“活著”！從公平角度處理，大概率需由外購業(yè)主“買單”

　　7、“違建”翻身的機會來了！對于按規(guī)定能夠補辦規(guī)劃驗收等手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)依法依規(guī)處理并補辦相關(guān)核實手續(xù)后辦理不動產(chǎn)登記，對確因建成時間較早等原因不具備補辦條件的，在符合國土空間規(guī)劃的前提下，按現(xiàn)狀出具認定或核實意見。建設(shè)項目部分符合規(guī)劃的，可部分先行出具規(guī)劃核實意見

　　8、開發(fā)企業(yè)或有關(guān)單位滅失的，由承繼單位或上級主管部門辦理；沒有承繼單位和上級主管部門的，可由政府指定機構(gòu)或組織代辦。開發(fā)企業(yè)或有關(guān)單位滅失的，首次登記與轉(zhuǎn)移登記可一并辦理，已辦理首次登記的可購房人單方申請辦理轉(zhuǎn)移登記

　　9、已分別登記的房屋和土地用途不一致的不動產(chǎn)，繼續(xù)分別按原記載用途進行登記

　　10、因房屋所有權(quán)多次轉(zhuǎn)移、土地使用權(quán)未同步轉(zhuǎn)移導(dǎo)致房屋、土地權(quán)利主體不一致的，權(quán)屬關(guān)系變動清晰且無爭議的，由房屋所有權(quán)人單方申請辦理房地權(quán)利主體一致的不動產(chǎn)登記

　　11、房屋和土地有合法權(quán)屬來源文件、跨宗地建設(shè)未超出批準用地范圍，無調(diào)整宗地需求的，可按照所在宗地分別辦理不動產(chǎn)登記；有調(diào)整宗地需求的，宗地邊界調(diào)整或宗地合并、分割后，辦理不動產(chǎn)登記

　　12、“小產(chǎn)權(quán)房”，借機搭車的機會都沒有！自然資源部1號文件明確規(guī)定，僅化解國有土地上已經(jīng)出售的城鎮(zhèn)住宅的歷史遺留問題，不包括集體土地上住宅的歷史遺留問題

　　13、國有土地上已經(jīng)出售的商業(yè)、辦公、工業(yè)等房屋涉及的歷史遺留問題，可參照本通知文件執(zhí)行。

　　注：本文來源于行政復(fù)議決定與行政訴訟案例，僅供學(xué)習(xí)交流之用。