隨著社會的不斷發展，以及城鎮化不斷的建設和推進，越來越多的房屋被征收了，包括住宅房屋，養殖場、加工廠、商鋪、大小型企業等等。想必大家都知道，加工廠、商鋪、養殖場等這類房屋與住宅房屋性質是不一樣的，一個是經營性用房，一個就是普通的住宅用房。在這兩類不同的房屋遇上拆遷之后，那么由于房屋使用性質不同，所以拆遷補償的內容和補償標準也都是有所不同的。

　　比如住宅類房屋，一般征收方在因公共利益需要將房屋征收之后，那么就需要給予被征收人被征收房屋價值的補償、安置補助費、搬遷費、拆遷獎勵費等。而經營性用房一般在拆遷之后，除了要給予房屋（廠子、養殖場搭建的棚子）的補償之外，還要給予被征收人停產停業損失費、搬遷費、設施設備的費用以及其他相關的拆遷獎勵費等等。

　　對于補償標準，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》中的規定，住宅類房屋被征收房屋價值的補償是不能低于房屋征收決定公告之日被征收房屋周邊房地產的市場價格。對于集體土地上的，從《土地管理法》中來看，是不能低于被征收人原有的生活水平。也就是說，給予被征收人的補償至少要滿足被征收人現有的生活水平。不過具體是多少，還要結合實際的情況和地方出臺的法律法規來確定，不能一概而論。

　　而對于養殖場、商鋪、商店等經營性用房的補償標準，由于每個地方的發展水平都不一樣，所以經營性用房中的各類補償項的補償標準也都不一樣。下面我們就以姑蘇區為例，結合《姑蘇區國有土地上房屋征收補償若干問題的意見》中的內容來簡單地為大家淺析一下，經營性用房中，搬遷費、停產停業損失費等的補償標準都是什么

　　首先，關于停產停業損失費

　　根據《姑蘇區國有土地上房屋征收補償若干問題的意見》中的規定，征收商業用房，造成停產、停業的，按照被征收房屋合法建筑面積每平方米500元一次性補償；其他用途改變為商業用途的，按照合法建筑內實際經營面積每平方米500元一次性補償；征收非商業用房，造成停產、停業的，按照被征收房屋合法建筑面積每平方米400元一次性補償。

　　若被征收人不選擇上述（一）（二）標準補償的，按照被征收房屋在房屋征收決定公告之日前三年的年平均效益確定停產停業損失補償費；不滿三年的，按照實際年限折算年平均效益確定停產停業損失補償費。計算年平均效益應當結合納稅情況，以審計報告等有關資料為依據，停產停業損失的補償期限為六個月。

　　從上面的法律法規中我們可以看到，如果征收的是經營性用房屋，那么一般情況下，停產停業損失費是按被征收房屋的面積來計算的，也就以每平方米500元的標準給予被征收人補償。或者是按照每平方米400元的標準對被征收人進行補償。

　　當然了，若被征收人覺得按面積來計算補償不合理的話，是可以按照營業額來計算停產停業損失費的，但具體是多少，就需要由評估機構評估確定了。

　　其次，關于搬遷費

　　搬遷費也是征收經營性用房時必須要給予被征收人的一項補償，對于搬遷費的補償標準，也是沒有統一標準的，仍然需要結合地方的經濟水平以及地方相關的政策規定來確定的，對于地方規定上沒有的，被征收人在遇到征收之后，可以審查一下補償安置方案，一般情況下，補償安置方案中會明確所有的補償標準，包括搬遷費的補償標準。

　　不過也有的地方會直接明確在法律法規上，比如《古藺縣國有土地上房屋征收與補償實施細則》中規定，住宅房屋和獨立開間營業門市，實行按戶補償，搬遷補償按被征收房屋面積15元/平方米計算，每戶每月不足1200元的補足1200元；貨幣補償和產權調換均給予二次搬遷補償。

　　除住宅房屋和獨立開間營業門市以外的其他非住宅房屋的搬遷補償費用，由依法選定的具有相關資質的評估機構按照相關規定評估確定。

　　也就是說，不管是住宅類房屋搬遷，還是經營性用房搬遷，都是按照每平方米15元的標準對被征收人進行補償。不過，這里需要告訴大家的是，不管搬遷費的補償標準是多少，搬遷費都是要給予被征收人的，如果被征收人覺得搬遷費不合理，可以再次與征收方協商，如果協商不成，可以委托評估機構進行評估。

　　再者，經營性用房本身的價值

　　對于房屋本身的價值，其實與住宅類房屋是一樣的，不管是在農村集體土地上還是國有土地上，通常都需要由評估機構評估來確定，沒有具體的標準。比如《羅田縣國有土地上房屋征收與補償實施辦法》中規定，商業類房屋補償有兩種方式，分別為貨幣補償方式和產權調換方式。選擇貨幣補償方式的按房地產價格評估機構評估確定的商業基準價給予貨幣補償。選擇產權調換方式的在相對應的安置小區中進行產權調換；

　　被征收人自行改變房屋用途作為經營性用房（主要指用于商業經營的一樓門面）使用的，應當按照住宅房屋給予征收補償。已依法取得營業執照的，對其正在用于經營的部分，可以根據經營情況、經營年限及納稅等實際情況給予適當補助，具體標準在征收補償方案中另行制定。

　　也就是說，經營性用房被征收后，如果被征收人選擇的是貨幣補償，那么房屋本身的價值由評估機構按照商業基準來確定。如果選擇的是產權置換，那么則需要按照一比一的比例，提供給被征收人與被征收房屋價值差不多的商業用房。

　　這里凱諾拆遷律師需要提醒大家，對被征收房屋價值進行評估時，往往會出現各種問題，比如評估不到位，評估方法不利于被征收人，評估師未參照被征收房屋周邊市場價對被征收人進行評估等。所以，被征收人在評估機構對被征收房屋進行評估時，一定要積極地參與，一旦發現評估程序不合法，評估方法不對等，那么一定要及時地收集相關的證據材料，若有必要，可以在專業律師的指導下，依法維護自己的合法權益。