根據《土地管理法》《土地管理法實施條例》中的規定，建設占用土地的，涉及農用地（包括耕地、永久基本田、黑土地）等土地的，需要依法辦理農用地轉用審批手續，也就是需要向有權批準機關申請征地，拿到征地批文，將農村集體土地轉為國有土地之后，才能占用土地。

　　包括相關部門因公共利益需要而開展的征收項目，農民利用土地建設住宅，也都需要依法及時辦理農用地轉用審批手續，不可以省去。但是想必大家應該都知道，當下我國土地流失比較嚴重，所以對土地保護這塊非常的嚴格，所以一般情況下，如果建設項目需要占用土地的話，那么辦理審批手續就成了一件很復雜的事情。

　　根據《土地管理法》中的規定，在辦理農用地轉用審批手續之前，征收方需要先履行征收前置程序，比如確定征收范圍，在征收范圍內發布土地征收預公告、補償安置方案，開展土地現狀調查工作，就補償安置方案征求老百姓的意見，對被征收房屋價值進行評估，與被征收人簽訂補償安置協議等等。

　　而且從實踐過程中來看，辦理審批手續的時間也會非常的長，少則二年，多則好幾年，也就是說能不能辦得下來審批手續，也是一個未知數。因此，經常有征收方為了能盡快完成征收工作，或者說是為了能降低征收成本，就會通過以租代征的方式來規避審批手續，壓低征收補償標準。

　　那什么是以租代征呢？所謂的以租代征，想必廣大被征收人都知道，就是征收方通過租賃的方式永久性占用農村集體土地，并以每年給予多少的租賃費來給予老百姓相應的土地租賃費。那么以租代征合法嗎？以租代征對被征收人來說會有風險嗎？

　　凱諾拆遷律師在這里可以很明確告地訴大家，以租代征是不合法的，而且以租代征對被征收人來說還會有很大的風險。

　　如我們前面所述，不管是什么樣的征收項目，哪怕是相關部門因公共利益需要，占用農村集體土地，也要辦理農用地轉用審批手續，如果在沒有辦理農用地轉用審批手續的情況下占用土地，那么這就屬于未批先占，屬于違法用地的行為，違反了《土地管理法》第四十四條“建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續”之規定，侵害了被征地農民的合法權益。

　　根據《土地管理法》中的規定，因公共利益需要占用土地的，且相關部門所占用的土地有以下情形的，那么必須要報國務院依法審批（一）永久基本農田；（二）永久基本農田以外的耕地超過三十五公頃的；（三）其他土地超過七十公頃的。

　　對于征收所占用的土地，如果不屬于前面的情形，那么則可以直接報省、自治區、直轄市人民政府批準。而對于鄉（鎮）村公共設施、公益事業建設，需要使用土地的，那么需要向縣級以上地方人民政府自然資源主管部門提出申請，按照省、自治區、直轄市規定的批準權限，由縣級以上地方人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續，農民建房涉及農用地的，同樣也是要辦理農用地審批手續的。

　　總而言之，只要涉及占用農村集體土地，就需要辦理審批手續，征收方通過租賃的方式來取代土地征收肯定是不合法的。所以，凱諾拆遷律師在這里提醒大家，在遇到土地征收時，一定要審查征收方的征收程序是否合法，尤其是在看到土地征收公告時，一定要審查征收方是否獲得了辦理了農用地轉用審批手續。

　　一般只要看見到了土地征收公告（不是土地征收預公告），那說明征收方應該是獲得了征地批復文件，也就是辦理了農用地轉用審批手續。通常情況下，只有辦理了農用地轉用審批手續，相關部門才會發布土地征收公告。

　　如果一直沒有看見土地征收公告，并且在整個征收過程中，也不見任何的文件，只是村委會拿著土地租賃協議讓大家簽字，那么就可以初步判斷，征收方此次占地行為并非是通過征收，而是通過以租代征，此時廣大被征收人就要提高警惕了。

　　也就是說，在剛開始遇到以租代征的問題，被征收人就不能默認，如果對以租代征事項置之不理，并且還在租賃協議上面簽上了字，那么即使日后想再通過以租代征的這個借口來維護權益，恐怕都是非常困難的。正確的做法是，在遇到以租代征的情況之后，應馬上向上一級有關部門投訴反映，千萬不要認為他們是一起的，就不反映了。

　　只要向上一級有關部門反映了以租代征的問題，那么若有關部門沒有及時針對征收方以租代征的行為進行查處，甚至是默認，那么被征收人則可以針對他們的行政不作為，向有關部門申請行政復議，或者是向人民法院提起行政訴訟。

　　當然了，被征收人也可以直接針對“以租代征”的這種非法占地的行為在專業律師的幫助下，向人民法院提起行政訴訟，依法維護自己的合法權益。不過，這里凱諾律師需要提醒大家的是，以租代征的問題比較復雜，作為被征收人，在自己不懂法律的情況下，千萬不要盲目的提起行政訴訟，可以先咨詢專業的征收律師，并通過政府信息公開等方式，弄清楚征收中存在的具體情況，看看是否有征地批復文件，是否有土地征收預公告等這些文件。

　　如果在沒有弄清楚征收具體情況的情況下，就貿然的針對“以租代征”行為，向有關部門提起了復議程序或者是向法院提起了行政訴訟，那么結果就有可能會對被征收人非常不利。