為依法審理國有土地上房屋征收補償決定案件，確保裁判尺度統(tǒng)一，近日，湖南省高級人民法院向全省法院印發(fā)《國有土地上房屋征收補償決定案件裁判指引（試行）》（以下簡稱《裁判指引》）。

　　《裁判指引》以《中華人民共和國行政訴訟法》《國有土地上房屋征收與補償條例》《最高人民法院關于適用的解釋》為依據(jù)，強調人民法院審理房屋征收補償決定行政案件，要堅持合法性審查原則，監(jiān)督行政機關依法行政，依法保護被征收人及利害關系人的合法權益，及時化解行政爭議。

　　《裁判指引》明確，被征收房屋的所有權人、征收范圍內未登記建筑的權利人、對被征收房屋有不可分割的重大添附行為或者占用被征收房屋進行合法生產經(jīng)營的權利人、符合條件的公租房的承租人均具有房屋征收補償決定行政訴訟的原告主體資格。國有土地上被征收房屋價值的評估時點一般以房屋征收決定公告之日為準。被征收人及利害關系人獲得停產停業(yè)損失的補償需同時滿足被征收房屋產權證登記為經(jīng)營用房和有合法、有效的營業(yè)執(zhí)照，且營業(yè)執(zhí)照上標明的住所或經(jīng)營場所為被征收房屋以及已辦理稅務登記或具有納稅憑證，且在征收決定公告發(fā)布時仍在持續(xù)經(jīng)營三個條件。被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換，用于產權調換的房屋應當具體，并明確其與被征收房屋價值的差價。

　　湖南省高級人民法院關于國有土地上房屋征收補償決定案件裁判指引（試行）

　　為正確審理國有土地上房屋征收補償決定案件，統(tǒng)一裁判尺度，根據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》《國有土地上房屋征收與補償條例》《最高人民法院關于適用的解釋》等法律法規(guī)、司法解釋的規(guī)定，結合湖南法院行政審判實際，提出如下裁判指引，供全省各級人民法院參照執(zhí)行。

　　第一條（基本原則） 人民法院審理房屋征收補償決定行政案件，應堅持合法性審查原則，監(jiān)督行政機關依法行政，依法保護被征收人及利害關系人的合法權益，及時化解行政爭議。

　　第二條（對原告資格的審查） 以下公民、法人或其他組織對市、縣級人民政府作出的房屋征收補償決定不服的，可以依法提起行政訴訟：

　　（一）被征收房屋的所有權人；

　　（二）征收范圍內未登記建筑的權利人；

　　（三）對被征收房屋有不可分割的重大添附行為或者占用被征收房屋進行合法生產經(jīng)營的權利人；

　　（四）符合條件的公租房的承租人。

　　公民、法人或其他組織認為市、縣級人民政府作出的房屋征收補償決定所依據(jù)的規(guī)范性文件不合法，在對房屋征收補償決定提起訴訟時，可以一并請求對該規(guī)范性文件進行審查。

　　第三條（對行政主體資格的審查） 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府是作出房屋征收補償決定的執(zhí)法主體，是適格被告。

　　市、縣級人民政府組建的臨時機構或內部機構以自己的名義或以市、縣級人民政府授權的名義作出房屋征收補償決定，被征收人或利害關系人不服的，以組建或授權該機構的人民政府為被告。

　　第四條（對起訴期限的審查） 房屋征收補償決定載明了行政訴訟權利事項，對該補償決定不服提起訴訟的，原告應當自該補償決定送達之日起六個月內提起行政訴訟；房屋征收補償決定未載明行政訴訟權利事項，對該補償決定不服提起訴訟的，原告應當自該補償決定送達之日起一年內提出。

　　行政相對人或利害關系人對房屋征收補償決定申請行政復議后，對行政復議決定不服的，可以自收到復議決定書之日起十五日內向人民法院提起訴訟。復議機關逾期不作決定的，申請人可以在復議期滿之日起十五日內向人民法院提起訴訟。

　　第五條（對作出補償決定的條件是否具備的審查） 人民法院應從以下方面審查作出房屋征收補償決定的條件是否具備：

　　（一）是否存在有效的房屋征收決定；

　　有下列情形之一的，可認為房屋征收決定有效：

　　1.房屋征收決定經(jīng)過人民法院審查認定合法或確認違法但保留效力的；

　　2.房屋征收決定未經(jīng)人民法院審查，但經(jīng)過行政復議，復議機關予以維持或確認違法但保留效力的；

　　3.房屋征收決定未經(jīng)復議、訴訟，人民法院經(jīng)審查認為無重大且明顯違法的。

　　（二）是否屬于“征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期內達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權人不明確”的情形；

　　（三）依法應該給予房屋征收補償各項目的款項，或者提供的保障住房、產權調換房屋、周轉用房是否已經(jīng)確定并到位；

　　（四）其他應當具備的條件。

　　第六條（對補償決定內容的審查） 人民法院對房屋征收補償決定中所確定的房屋價值、補償方式、補償金額、支付期限、用于產權調換房屋的位置和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限、補助獎勵等事項是否合法進行全面審查。

　　第七條（對補償方式選擇權的審查） 被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換，用于產權調換的房屋應當具體，并明確其與被征收房屋價值的差價。若征收部門在征收過程中，向被征收人提供了選擇，被征收人在合理期限內未作選擇，征收部門在補償決定中確定一種較為合理的補償方式的，人民法院應予支持。

　　第八條（對評估報告的審查） 評估報告是行政征收中據(jù)以證明被征收房屋價值的執(zhí)法證據(jù)（鑒定意見），人民法院應從以下幾個方面對其是否可以作為房屋征收補償決定的依據(jù)進行審查：

　　（一）評估機構的選定；

　　（二）評估的內容；

　　（三）評估時提交的相關材料；

　　（四）評估的依據(jù)和使用的技術手段；

　　（五）評估的過程；

　　（六）評估的結論及救濟途徑。

　　人民法院應對評估機構的選定是否合法進行審查。原告僅以征收部門在征收范圍確定之后，征收決定發(fā)布之前選定評估機構為由，主張征收補償決定程序違法的，人民法院不予支持。

　　房屋征收評估委托書及委托合同中有明顯損害被征收人合法權益條款的，人民法院對該評估報告不予采信。

　　對評估方法、程序以及救濟不符合《國有土地上房屋征收與補償條例》《國有土地上房屋征收評估辦法》規(guī)定要求、未考慮應當考慮的因素、不具有科學性和合理性的評估報告，人民法院不予采信。

　　第九條（特殊情況下房屋價值確定是否合法的審查）國有土地上被征收房屋價值的評估時點一般以房屋征收決定公告之日為準。房屋征收補償決定作出時間過分遲延的，人民法院應結合以下因素審查“以房屋征收決定公告之日”為評估時點的合法性：

　　（一）評估報告是否超過“應用有效期”；

　　（二）遲延作出征收補償決定，是否存在主要歸責于被征收人的原因；

　　（三）當?shù)仡愃品康禺a市場價格在該期間內是否存在較大幅度波動（上漲）；

　　（四）其他應當考慮的因素。

　　如果作出房屋征收補償決定之日的被征收房屋價值與房屋征收決定公告之日的被征收房屋價值差距較大，而遲延作出房屋征收補償決定的責任主要在征收部門的，人民法院不支持“以房屋征收決定公告之日”作為評估時點。

　　第十條（對房屋性質、用途及面積等的審查） 已登記房屋的性質、用途一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。

　　房屋權屬登記記載為“住宅”用房，實際一直用于經(jīng)營，已取得營業(yè)執(zhí)照并提供了稅務登記或納稅憑證，行政機關將房屋性質認定為“住宅”，并根據(jù)其經(jīng)營情況、經(jīng)營年限及納稅等實際情況給予適當補償?shù)模�人民法院予以支持�?/p>

　　對于已登記的房屋，補償面積原則上以產權證登記為準，被征收人主張記載面積小于實際建筑面積且經(jīng)測量屬實的，行政機關應對超出部分酌情處理。對于未登記的房屋，以相關批準文件記載的面積為準。實際建筑面積小于相關批準文件記載的面積的，以實際建筑面積為準；相關批準文件未記載建筑面積的，以實際測量為準。

　　房屋征收過程中，對沒有建設審批手續(xù)或產權證照的房屋，人民法院應結合房屋建造時間、未辦理權證審批的原因等因素，對行政機關的征收補償合法性進行綜合判斷。

　　征收補償過程中，不動產權登記簿上登記的產權人與實際權利人不一致，實際權利人提供生效裁判文書或與生效裁判文書具有同等法律效力的文書等證據(jù)證明其權利來源，行政機關以實際權利人為被征收人的，人民法院予以支持。

　　第十一條（對停產停業(yè)損失的審查） 被征收人及利害關系人獲得停產停業(yè)損失的補償需同時滿足以下條件：

　　（一）被征收房屋產權證登記為經(jīng)營用房；

　　（二）有合法、有效的營業(yè)執(zhí)照，且營業(yè)執(zhí)照上標明的住所或經(jīng)營場所為被征收房屋；

　　（三）已辦理稅務登記或具有納稅憑證，且在征收決定公告發(fā)布時仍在持續(xù)經(jīng)營。

　　停產停業(yè)損失的補償數(shù)額，應根據(jù)房屋面積、房屋被征收前的效益、停產停業(yè)期限、重新尋找類似經(jīng)營場所的時間、裝飾裝修時間等因素綜合確定。

　　被征收人擅自將住宅房屋改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，行政機關已經(jīng)根據(jù)其經(jīng)營情況、經(jīng)營年限及納稅等實際情況給予了適當補償，房屋所有權人或承租人再要求停產停業(yè)損失補償?shù)模�人民法院不予支持。被征收人擅自改變非住宅房屋用途的，行政機關按照原用途計算停產停業(yè)損失的，人民法院予以支持。

　　第十二條（對補償是否妥當?shù)膶彶椋?人民法院應從以下幾個方面審查房屋征收補償決定是否妥當：

　　（一）同樣情況是否同樣對待；

　　（二）考慮的因素是否正當；

　　（三）是否保護了應當保護的利益；

　　（四）行政慣例是否遵循；

　　（五）是否有其他“明顯不當”的情形。

　　第十三條（對補償決定程序的審查） 人民法院應從以下幾個方面審查房屋征收補償決定程序是否合法：

　　（一）是否在合理期限內作出。參照《房地產抵押估價指導意見》中“估價報告應用有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年；房地估價師預計估價對象的市場價格將有較大變化的，應當縮短估價報告應用有效期”的規(guī)定，原則上，征收補償決定應在“估價報告應用有效期”內作出。

　　（二）“房屋征收補償決定書”是否全面、具體、明確，是否包括了《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十五條第一款規(guī)定的有關事項，并載明了行政復議、行政訴訟權利等。

　　（三）是否依法送達，并在房屋征收范圍內公告。

　　征收補償是市、縣人民政府的法定職責，市、縣人民政府以房屋征收部門未報請為由，不作房屋征收補償決定的，人民法院不予支持。

　　第十四條（受理條件審查及處理） 對起訴房屋征收補償決定的案件，經(jīng)審查認為不符合法定起訴條件的，人民法院不予立案；已經(jīng)立案的，人民法院裁定駁回起訴。

　　第十五條（駁回判決） 房屋征收補償決定證據(jù)確鑿，適用法律、法規(guī)正確，符合法定程序，無明顯不當?shù)模�或者原告申請被告履行補償職責或給付義務不成立的，人民法院判決駁回原告的訴訟請求。

　　第十六條（撤銷及重作判決） 房屋征收補償決定有下列情形之一的,人民法院判決撤銷或者部分撤銷，并可以判決被告在一定期限內重新作出處理（責令先協(xié)商；協(xié)商不成的，重新作出征收補償決定）：

　　（一）征收部門未保障被征收人的補償方式選擇權，用于補償?shù)慕痤~不具有確定性，或者用于產權調換的房屋的地點、面積、價值不明確的；

　　（二）房屋征收補償決定未具體明確補償方式、補償金額和支付期限，或者未明確用于產權調換的房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項的；

　　（三）房屋征收評估委托書及委托合同中有明顯損害被征收人合法權益的條款、征收補償決定所依據(jù)的評估報告有效期屆滿、評估報告內容不合法的；

　　（四）房屋征收補償決定遺漏補償事項、補償標準明顯低于法定“類似房地產市場價格”的；

　　（五）實際權利人在征收過程中提供相應權利憑證或文書，行政機關未以生效裁判等確定的實際權利人作為房屋征收補償安置對象的；

　　（六）房屋征收補償決定具有其他嚴重損害國家利益、公共利益和被征收人合法權益等依法應當撤銷的情形的。

　　第十七條（無效判決） 房屋征收補償決定有作出主體不具有法定主體資格或者沒有依據(jù)等重大且明顯違法情形，原告申請確認房屋征收補償決定無效的，人民法院判決確認無效。

　　第十八條（情況判決） 房屋征收補償決定依法應當撤銷,但撤銷會給國家利益、社會公共利益造成重大損害的，人民法院判決確認違法但不撤銷征收補償決定，同時可以判決被告采取補救措施。

　　第十九條（規(guī)范性文件的審查處理） 人民法院經(jīng)審查認為房屋征收補償決定所依據(jù)的規(guī)范性文件合法的，應當作為認定行政行為合法的依據(jù)；經(jīng)審查認為規(guī)范性文件不合法的，不作為認定行政行為合法的依據(jù)，并在裁判理由中予以闡明。

　　第二十條（相關民事爭議的處理） 在涉及房屋征收補償決定的行政訴訟中，當事人起訴請求一并解決相關基礎民事爭議的,人民法院可以一并審理相關民事爭議。當事人對基礎民事爭議不申請一并審理的，人民法院應當向當事人指導和釋明，指引其另行提起民事訴訟，并中止審理。當事人不另行提起民事訴訟的，人民法院可以根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)對與房屋征收補償決定合法性相關聯(lián)的基礎民事關系進行審查并作出認定。

　　第二十一條（調解） 人民法院審理房屋征收補償決定案件,可以調解。調解應當遵循合法、自愿原則，不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權益。調解不成的，應當及時依法作出裁判。

　　第二十二條（司法建議） 房屋征收補償決定及其所依據(jù)的規(guī)范性文件的合法性、合理性存在問題，需要規(guī)范、完善的，應通過發(fā)送司法建議指出問題，并要求被告在合理期限內提出整改方案。

　　第二十三條（解釋） 本裁判指引由湖南省高級人民法院審判委員會負責解釋。本裁判指引內容與法律法規(guī)或司法解釋不一致的，以法律法規(guī)和司法解釋為準。

　　第二十四條（試行時間） 本裁判指引自發(fā)布之日起試行。