2021年3月1日，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）正式實(shí)施！作為全國(guó)第一部地方城市更新條例，《條例》施行是深圳城市更新行業(yè)的一大里程碑。

　　為使社會(huì)大眾和企業(yè)更全面地了解政策精神，深圳市規(guī)劃和自然資源局同日對(duì)《條例》進(jìn)行了政策宣貫及要點(diǎn)解讀，合一重點(diǎn)跟蹤解讀要點(diǎn)如下：

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　　《條例》立法背景

　　《條例》出爐是政府多個(gè)部門歷經(jīng)多年論證討論的成果，與深圳城市更新政策立法的曲折發(fā)展脈絡(luò)一樣不易。自2004年首部深圳城市更新政策出臺(tái)至今，深圳市已形成全面完善的城市更新政策體系，并一直堅(jiān)持政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作，以及利益共享的原則，取得了優(yōu)異的工作成果。

　　《條例》的立法進(jìn)程亦同樣曲折，政策制定工作啟動(dòng)于2012年3月，歷時(shí)9年。期間政府相關(guān)部門及領(lǐng)導(dǎo)班子針對(duì)《條例》的立法難點(diǎn)進(jìn)行逐個(gè)擊破，進(jìn)行了包括搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、強(qiáng)制售賣制度的論證，各方主體對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察，趕赴香港、廣州、西安等城市進(jìn)行實(shí)地考察等等。最終于2020年12月31日《條例》獲市人大常委會(huì)表決通過，2021年3月1日正式實(shí)施。盡管當(dāng)前《條例》仍有待各項(xiàng)配套措施出臺(tái)修繕，但對(duì)當(dāng)前各項(xiàng)城市更新工作的指導(dǎo)意義重大。

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　　《條例》重點(diǎn)內(nèi)容解讀

　　《條例》共分七章72條，涵蓋總則、規(guī)劃與計(jì)劃、拆除重建類城市更新、綜合整治類城市更新及保障監(jiān)督等等。

　　基于多年來城市更新工作的實(shí)踐，本次《條例》對(duì)城市政策立法原則進(jìn)行了調(diào)整，確定為政府統(tǒng)籌、規(guī)劃引領(lǐng)、公益優(yōu)先、節(jié)約集約、市場(chǎng)運(yùn)作及公眾參與。同時(shí)對(duì)城市更新項(xiàng)目的分類進(jìn)行調(diào)整，鑒于功能改變類城市更新項(xiàng)目實(shí)際上屬于綜合整治，且項(xiàng)目數(shù)量較少，故本次將功能改變類城市更新納入綜合整治類項(xiàng)目中。

　　針對(duì)舊住宅區(qū)拆除重建的相關(guān)規(guī)定，市場(chǎng)主體亦不宜過于樂觀。首先《條例》并沒有改變舊住宅區(qū)改造政府主導(dǎo)的模式，仍由街道辦進(jìn)行項(xiàng)目申報(bào)，政府進(jìn)行市場(chǎng)主體的選定。其次縱觀全文，《條例》實(shí)際上對(duì)舊住宅區(qū)通過城市更新途徑改造的模式提出了更高要求，包括征集意愿比例從雙2/3比例提高為雙95%，且要求項(xiàng)目意愿公告后1年內(nèi)需達(dá)成雙95%的意愿征集比例，否則3年內(nèi)都不再納入計(jì)劃等等嚴(yán)格要求。

　　《條例》對(duì)市、區(qū)及街道的城市更新分工及審批程序亦進(jìn)行了規(guī)定及優(yōu)化，但對(duì)各方的職權(quán)劃分并沒有進(jìn)行調(diào)整，如強(qiáng)區(qū)放權(quán)后的各項(xiàng)部門審批蓋章流程并沒有發(fā)生變化。并強(qiáng)調(diào)公眾在城市更新項(xiàng)目推進(jìn)過程中的知情權(quán)，尤其在搬遷補(bǔ)償方案的制定過程中，物業(yè)權(quán)利人應(yīng)享有方案制定的知情權(quán)、參與權(quán)及監(jiān)督權(quán)。

　　在城市更新規(guī)劃與計(jì)劃管理層面，《條例》要求城市更新規(guī)劃要在全市國(guó)土空間總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，從城市規(guī)劃的總體目標(biāo)、發(fā)展策略及分區(qū)管控等各項(xiàng)要求進(jìn)行規(guī)劃制定，規(guī)劃制定后亦可作為單元?jiǎng)澏ǖ囊罁?jù)，并明確了城市更新單元規(guī)劃編制的流程與相關(guān)技術(shù)規(guī)范。

　　同時(shí)，《條例》要求在計(jì)劃階段對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行明確計(jì)劃編制要求以及有效期管理，促進(jìn)計(jì)劃項(xiàng)目的推進(jìn)力度，并明確了部分綜合整治類城市更新項(xiàng)目不用進(jìn)行計(jì)劃申報(bào)的情形。

　　《條例》亦明確規(guī)定了各類項(xiàng)目物業(yè)權(quán)利人確認(rèn)更新意愿的比例、項(xiàng)目立項(xiàng)及其年限要求。其中單一地塊項(xiàng)目要求更新意愿同意比例達(dá)3/4以上，多地塊項(xiàng)目要求每一個(gè)地塊權(quán)利人或產(chǎn)權(quán)份額同意更新比例均達(dá)3/4以上，且同意更新的用地面積不低于項(xiàng)目總用地面積的80%，更新項(xiàng)目立項(xiàng)意愿征集標(biāo)準(zhǔn)全面提高。

　　在搬遷補(bǔ)償協(xié)議層面，市城市更新部門將在未來制定并發(fā)布搬遷補(bǔ)償協(xié)議示范文本，并推動(dòng)已簽訂的搬遷補(bǔ)償協(xié)議報(bào)區(qū)城市更新部門備案，推動(dòng)搬遷補(bǔ)償協(xié)議簽訂過程中的規(guī)范化。

　　在歷史違建物業(yè)權(quán)利人的核實(shí)確權(quán)層面，《條例》規(guī)定區(qū)城市更新部門應(yīng)當(dāng)在物業(yè)權(quán)利人更新意愿核實(shí)階段組織各方對(duì)歷史違建物業(yè)權(quán)利人進(jìn)行核實(shí)，只有由經(jīng)核實(shí)的物業(yè)權(quán)利人才能與市場(chǎng)主體簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議。

　　同時(shí)《條例》提出的關(guān)于預(yù)告登記和產(chǎn)權(quán)凍結(jié)相關(guān)內(nèi)容，主要基于自愿原則，可由市場(chǎng)主體與物業(yè)權(quán)利人協(xié)商自行進(jìn)行登記，鎖定相應(yīng)權(quán)益，而一旦項(xiàng)目調(diào)出計(jì)劃，相關(guān)的預(yù)告登記都將失效。

　　在市場(chǎng)較為關(guān)注的舊住宅區(qū)改造層面，《條例》規(guī)定市場(chǎng)主體需符合國(guó)家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理的相關(guān)規(guī)定。同時(shí)對(duì)項(xiàng)目搬遷補(bǔ)償方式及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確，對(duì)已登記的紅本住宅采取原地產(chǎn)權(quán)置換的，按套內(nèi)面積不少于1:1的比例進(jìn)行補(bǔ)償，但明確其它未登記的非紅本住宅不適用此標(biāo)準(zhǔn)。

　　針對(duì)拆遷難的問題，本次《條例》創(chuàng)設(shè)“個(gè)別征收+行政訴訟”的制度，但前提是個(gè)別征求模式僅適用于三種模式——舊住宅區(qū)、城中村合法住宅及城中村住宅類歷史違建，強(qiáng)調(diào)工改、商改項(xiàng)目不適用此制度。且其運(yùn)行流程遵循先協(xié)商、行政調(diào)解后個(gè)別征收的嚴(yán)格程序，在流程行至實(shí)際征收之前，若項(xiàng)目權(quán)利人與市場(chǎng)主體達(dá)成協(xié)議，政府亦可隨時(shí)終止征收程序。

　　《條例》亦明確了各項(xiàng)監(jiān)管及規(guī)范秩序內(nèi)容，具體要求各項(xiàng)資質(zhì)核查，拆除房屋相關(guān)要求事項(xiàng)等，尤其重點(diǎn)要求企業(yè)不得擅自進(jìn)駐舊住宅區(qū)開展更新前期工作，并將對(duì)違者進(jìn)行法律責(zé)任處罰。

　　《條例》亦明確了綜合整治類城市更新項(xiàng)目的實(shí)施機(jī)制和鼓勵(lì)措施，鼓勵(lì)綜合整治類城市更新項(xiàng)目引入市場(chǎng)主體實(shí)施，實(shí)施主體確認(rèn)后可以申請(qǐng)對(duì)原土地使用權(quán)合同進(jìn)行變更或者簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

　　在城市更新項(xiàng)目資金保障與監(jiān)督等環(huán)節(jié)，《條例》通過置換物業(yè)依法免征契稅、城市更新項(xiàng)目依法免收各項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)等措施進(jìn)行優(yōu)惠。同時(shí)要求更新過程中要加強(qiáng)對(duì)歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)和合理利用，保障土壤污染防治工作，并要求城市更新項(xiàng)目配建的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房、公共住房等不得銷售或者用作抵押等等。

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　　《條例》實(shí)操注意事項(xiàng)匯總

　　針對(duì)《條例》發(fā)布后的各項(xiàng)實(shí)操問題，規(guī)自局亦進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)解答，合一整理形成如下《條例》實(shí)操注意事項(xiàng)：

　　1、本次《條例》適用范圍僅含深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)十區(qū)，不包含深汕特別合作區(qū)；

　　2、針對(duì)舊住宅區(qū)的實(shí)施路徑，未來將根據(jù)深圳市住房發(fā)展的規(guī)劃，優(yōu)先用于公共住房建設(shè)，《條例》對(duì)舊住宅區(qū)通過城市更新路徑改造提出了更高要求，市場(chǎng)主體不宜過度樂觀；

　　3、對(duì)于城市更新（非權(quán)利人自主申報(bào)）的申報(bào)主體資質(zhì)要求其具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，但實(shí)際上對(duì)該資質(zhì)要求不會(huì)過于嚴(yán)格，房地產(chǎn)開發(fā)的暫定資質(zhì)亦可確認(rèn)資質(zhì)，資產(chǎn)要求門檻相對(duì)較低；

　　4、對(duì)于較為特殊的零散住宅區(qū)，亦要求其更新意愿征集比例為雙95%；

　　5、關(guān)于物業(yè)權(quán)利人的核實(shí)，規(guī)定在《條例》實(shí)施前的老項(xiàng)目，如需項(xiàng)目范圍進(jìn)行優(yōu)化增補(bǔ)，則同樣需進(jìn)行歷史違建的權(quán)利人核實(shí)；

　　6、關(guān)于預(yù)告登記，政策規(guī)定以自愿原則為主，市場(chǎng)主體可在與權(quán)利人約定好的情形下單獨(dú)進(jìn)行辦理申請(qǐng)；

　　7、搬遷補(bǔ)償方面，對(duì)于《條例》實(shí)施前已有搬遷補(bǔ)償協(xié)議約定的，從其約定，而對(duì)于《條例》實(shí)施后新簽訂的協(xié)議，要求其中內(nèi)容需聲明具體的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和面積誤差相關(guān)規(guī)定，政策性住房拆遷后需補(bǔ)償相同產(chǎn)權(quán)的的住房，如拆遷物業(yè)為綠本住房，補(bǔ)償物業(yè)亦需是綠本住房；

　　8、在個(gè)別征收流程中，嚴(yán)格遵循先協(xié)商，后調(diào)解，調(diào)解不成最后再實(shí)施征收的模式，確保征收工具的審慎使用，而對(duì)于項(xiàng)目中一證多人及一人多證等情形，明確均認(rèn)定為一個(gè)權(quán)利人；

　　9、對(duì)于行政調(diào)解的具體工作，將由區(qū)主管部門及區(qū)法制機(jī)構(gòu)牽頭實(shí)施，同時(shí)市局正制定行政處罰自由裁量權(quán)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)，未來將優(yōu)化行政調(diào)解的各個(gè)環(huán)節(jié)；

　　10、關(guān)于房屋拆除，明確需在簽訂實(shí)施監(jiān)管協(xié)議后方可拆除，且需辦理備案手續(xù)，違者將由住建局進(jìn)行處罰。

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　　總 結(jié)

　　總體而言，在《條例》正式實(shí)施之日，深圳市城市更新項(xiàng)目的相關(guān)工作均需適應(yīng)新政的各項(xiàng)措施，在全新有序的政策環(huán)境下，市場(chǎng)主體應(yīng)充分吸收政策要點(diǎn)，合理推動(dòng)項(xiàng)目，合力推動(dòng)深圳城市更新項(xiàng)目的前進(jìn)車輪。