棚改拆遷是我們國(guó)家為改造城鎮(zhèn)危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項(xiàng)民生工程。早在2008年便已經(jīng)開(kāi)始實(shí)施。但棚改拆遷真正引起國(guó)人的普遍關(guān)注，是在2015年。彼時(shí)為了去全國(guó)眾多三四五線(xiàn)城市積壓已久的庫(kù)存，也為了解決地方棚改拆遷資金，國(guó)家創(chuàng)新地對(duì)原來(lái)的棚改1.0模式進(jìn)行了升級(jí)，棚改2.0模式主要以貨幣化安置為主，占比高達(dá)90%以上。

　　簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，棚改拆遷2.0模式為主的貨幣化安置補(bǔ)償有三大好處：其一、貨幣化安置補(bǔ)償（發(fā)錢(qián)）取代了實(shí)物安置補(bǔ)償（發(fā)房），然后被拆遷戶(hù)拿著現(xiàn)金到市場(chǎng)上去購(gòu)買(mǎi)商品房，這勢(shì)必會(huì)催生大量的購(gòu)房需求，正好可以消化掉全國(guó)積壓已久的商品房庫(kù)存；

　　其二、很多人可能不知道，其實(shí)貨幣安置的成本要比實(shí)物安置高30%左右，但很多地方還是傾向于以貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞讲疬w。歸根結(jié)底是，央行推出了PSL（抵押補(bǔ)充貸款）基本解決了棚改貨幣化安置的資金問(wèn)題——資金流形成了由央行-國(guó)開(kāi)行-地方-被拆遷居民，然后地方賣(mài)地獲得土地款-國(guó)開(kāi)行-央行的閉環(huán)；

　　其三、被拆遷戶(hù)拿到巨額補(bǔ)償款后，基本都會(huì)再繼續(xù)購(gòu)買(mǎi)商品房，而且還會(huì)一并拿出自己的多年積蓄再投資房產(chǎn)，這就等于無(wú)形中創(chuàng)造了非常強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)力。

　　所以我們看到，過(guò)去這幾年，棚改拆遷基本上和“一夜暴富”畫(huà)上了等號(hào)。尤其是一二線(xiàn)城市擁有大量土地的原住居民，他們中的絕大多數(shù)都憑借拆遷實(shí)現(xiàn)了財(cái)富暴增，更有甚者獲得的拆遷補(bǔ)償款高達(dá)億元級(jí)別。媒體報(bào)道，過(guò)去這幾年深圳的白石洲華富村、廣州的冼村、北京的望京新村等，都誕生了很多億萬(wàn)富翁，更有數(shù)不勝數(shù)的千萬(wàn)、百萬(wàn)富翁。這使得很多家庭擁有了幾輩子都花不完的財(cái)富。所以，一直以來(lái)很多老舊小區(qū)的居民都期盼著自家的老宅也能盡快被納入棚改拆遷的范圍。

　　相較于棚改拆遷的不公平造富行為，更多的人其實(shí)更排斥棚改拆遷的對(duì)房?jī)r(jià)的直接拉動(dòng)作用。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2015年-2019年，全國(guó)平均房?jī)r(jià)上漲了近30%，但期間房?jī)r(jià)漲幅最大的城市卻是三四線(xiàn)城市——全國(guó)160多個(gè)三四線(xiàn)城市，平均漲幅竟高達(dá)55%，尤其是環(huán)一線(xiàn)三四線(xiàn)衛(wèi)星城市，房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)200%，燕郊等地的房?jī)r(jià)漲幅更達(dá)到了300%。2014年房?jī)r(jià)還是七八千一平，但是到了2017年，房?jī)r(jià)竟然高達(dá)3萬(wàn)+一平。

　　過(guò)去這一輪全國(guó)絕大多數(shù)三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)的瘋狂“補(bǔ)漲”真的是棚改拆遷在推動(dòng)嗎？答案是肯定的。有兩組數(shù)據(jù)可以證明：其一、2016年-2020年，全國(guó)棚改開(kāi)工總量是2366萬(wàn)套，其中有1800萬(wàn)套在三四線(xiàn)城市，占比高達(dá)75%以上，這意味著過(guò)去5年棚改產(chǎn)生的3萬(wàn)億資金中，有近3/4都流向了三四線(xiàn)樓市；其二、棚改拆遷最鼎盛的2016-2018年，三四線(xiàn)城市的去化周期由最高的60個(gè)月，降低到了12個(gè)月以下。核心原因是，拆遷戶(hù)拿地補(bǔ)償款后，都到商品房市場(chǎng)去購(gòu)買(mǎi)新房，拉動(dòng)了開(kāi)發(fā)商庫(kù)存的消化，與此同時(shí)更拉動(dòng)了三四線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)上漲。有些核心地段的拆遷戶(hù)拿到了巨額拆遷補(bǔ)償款后，甚至可以一口氣買(mǎi)十套房子，這就默默地把三四線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)拉高了。

　　不僅如此，拆遷“一夜暴富”更催生了大量專(zhuān)業(yè)購(gòu)買(mǎi)老破小“博拆遷”的炒房投資客，他們大量低價(jià)購(gòu)買(mǎi)老城區(qū)的老舊房子，一時(shí)間更造成了房源的短缺，隨之而來(lái)的是二手房的漲價(jià)。而那些真正有需求的購(gòu)房者的買(mǎi)房難度進(jìn)一步提升。

　　基于以上事實(shí)，其實(shí)棚改拆遷自誕生以來(lái)就一直是業(yè)內(nèi)專(zhuān)家、經(jīng)濟(jì)學(xué)者們爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，棚改的貨幣化安置是支撐最近幾年樓市最關(guān)鍵的因素，特別是三四線(xiàn)城市，房?jī)r(jià)漲幅高于城市基本面所能承受的最大限度。棚改政策，特別是貨幣化安置政策，應(yīng)該是到了“叫停”的時(shí)候了；經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌也發(fā)表觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，大規(guī)模棚改拆遷和穩(wěn)房?jī)r(jià)目標(biāo)產(chǎn)生沖突，要想實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定，必須叫停棚改拆遷。

　　國(guó)家并非沒(méi)注意到棚改拆遷對(duì)房?jī)r(jià)的助漲作用，不僅如此，過(guò)去兩年多，很多地方還通報(bào)了“盲目借棚改大肆發(fā)債的”行為。準(zhǔn)確地說(shuō)，國(guó)家也已經(jīng)注意到了棚改存在的一些弊端，所以自2018年棚改達(dá)到最大規(guī)模后，2019年、2020年連續(xù)兩年對(duì)棚改進(jìn)行大幅度收緊，不僅如此，2018年國(guó)開(kāi)行還收回了各地的棚改審批權(quán)限。

　　拆遷圓滿(mǎn)結(jié)束？

　　專(zhuān)家學(xué)者建言立即停止棚改拆遷，購(gòu)房者的利益也被棚改拆遷有一定擠壓，疊加截止到2020年底，全國(guó)絕大多數(shù)城市的庫(kù)存狀態(tài)和房?jī)r(jià)走勢(shì)都有了顯著變化，所以很多人覺(jué)得拆遷真的到了圓滿(mǎn)結(jié)束的時(shí)候了。

　　此外還有三個(gè)信號(hào)顯示，2021年起拆遷真的要圓滿(mǎn)結(jié)束了：其一、2019年7月份，住建部副部長(zhǎng)黃艷發(fā)表觀(guān)點(diǎn)，在未來(lái)改造中，會(huì)避免“一拆了之”和“大拆大建”；

　　其二、2020年初，國(guó)家方面明確，2020年是棚改的“結(jié)尾之年”。傳遞的信號(hào)很明確，棚改已經(jīng)進(jìn)入尾聲，事實(shí)上，過(guò)去兩年各地的棚改開(kāi)工量已經(jīng)全面腰斬，2018年全國(guó)棚改開(kāi)工總量是626萬(wàn)套，但是2019年只有316萬(wàn)套，2020年更少209萬(wàn)套。

　　其三、2020年底，住建部長(zhǎng)王蒙徽總結(jié)報(bào)告中也明確，2021年起，會(huì)全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作。談及棚改，他直言指出，2016年-2020年，全國(guó)棚改累計(jì)幫助5000多萬(wàn)居民搬出棚戶(hù)區(qū)住進(jìn)樓房。言外之意，棚改的階段性任務(wù)已經(jīng)完成，確實(shí)到了圓滿(mǎn)結(jié)束的時(shí)候了。

　　這里需要強(qiáng)調(diào)一下，我們所說(shuō)的“拆遷圓滿(mǎn)結(jié)束”，并不是指從2021年起全國(guó)棚改總量為0，而是指相對(duì)于過(guò)去5年大規(guī)模的棚改未來(lái)拆遷將進(jìn)入小規(guī)模時(shí)代。我們其實(shí)是指屬于棚改的時(shí)代圓滿(mǎn)結(jié)束了。直白點(diǎn)說(shuō)2021年棚改總量可能連100萬(wàn)套都達(dá)不到。事實(shí)上，過(guò)去5年棚改拆遷完成了各地的“去庫(kù)存”任務(wù)，把庫(kù)存降到了合理區(qū)間，總的來(lái)說(shuō)棚改的階段性任務(wù)還是很圓滿(mǎn)的，確實(shí)到了該大幅收縮的時(shí)候了。

　　拆遷圓滿(mǎn)結(jié)束，20年的老宅咋處置？住建部確定：一律“這樣”辦

　　屬于棚改的時(shí)代已經(jīng)圓滿(mǎn)結(jié)束，不過(guò)住建部明確從2021年起，20年房齡的老宅一律“這樣”辦：城鎮(zhèn)老舊小區(qū)將進(jìn)入“舊改”時(shí)代，20年房齡的老宅不再拆了重建，取而代之的是原地進(jìn)行系統(tǒng)性改造。

　　事實(shí)上，其實(shí)2020年“舊改”工作就已經(jīng)提前開(kāi)始了，根據(jù)住建部的數(shù)據(jù)顯示，2020年老舊小區(qū)改造實(shí)際完成4.03萬(wàn)個(gè)，比預(yù)期的3.9萬(wàn)個(gè)有所擴(kuò)容。

　　很多人可能會(huì)有疑問(wèn)，老舊小區(qū)舊改的主要對(duì)象是什么？住建部副部長(zhǎng)黃艷透露，舊改包括3大項(xiàng)內(nèi)容，以2000年前建成的住宅小區(qū)為重點(diǎn)，著力改造提升水電路氣信等基礎(chǔ)設(shè)施（基礎(chǔ)類(lèi)）；環(huán)境及配套設(shè)施改造，包括但不限于加裝電梯、加建停車(chē)庫(kù)、加建文化休閑設(shè)施等（完善類(lèi)）；發(fā)展養(yǎng)老、托育、助餐等服務(wù)（提升類(lèi)），切實(shí)改善群眾居住條件和生活環(huán)境。

　　我們了解到，未來(lái)5年計(jì)劃舊改總規(guī)模是17萬(wàn)個(gè)2000年前建成的老舊小區(qū)。扣除掉2020年已經(jīng)改造完成的4.03萬(wàn)個(gè)，實(shí)際上2025年之前要完成對(duì)全國(guó)12.97萬(wàn)個(gè)房齡20年的老宅的改造工作。

　　2021年起，“舊改”將正式取代“棚改”，將產(chǎn)生哪些積極影響？首先，棚改的圓滿(mǎn)結(jié)束，對(duì)于全國(guó)絕大多數(shù)三四線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)構(gòu)成利空，特別需要指出的是，對(duì)于那些遠(yuǎn)離城市群、無(wú)區(qū)位優(yōu)勢(shì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢的城市，房?jī)r(jià)未來(lái)1-2年可能出現(xiàn)局部較大幅度的調(diào)整；其次，棚改和舊改的本質(zhì)區(qū)別是，棚改是刺激需求抑制供給，所以有助于拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，而舊改是增加供給，壓制需求，所以更有助于穩(wěn)定房?jī)r(jià)；再者，舊改是以人為本，棚改多少有點(diǎn)違背民意，尤其是一些地方為了利益的“強(qiáng)拆”，更是為人詬病。不過(guò)最值得強(qiáng)調(diào)的是，“舊改”時(shí)代來(lái)了，未來(lái)很多老舊小區(qū)不再拆遷了，意味著上億人的暴富夢(mèng)將徹底破碎。