當前，我國的城鎮化率已經超過60%，城市建設的重點轉入對存量的提質增效階段。城鎮老舊小區作為重要的存量，全面推進其改造工作是促進城市更新的重要引擎。在改造過程中，除了居民意愿難統一外，最大的難點就是改造資金及后期維護費用的來源。業內人士一致認為，鼓勵社會資本參與是提升改造質效的重要內容。

　　廣泛吸引社會資本參與

　　國務院辦公廳印發的《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（以下簡稱《意見》）明確指出，針對此前老舊小區改造過程中存在的社會資本融資難、過于依賴財政資金等問題，要建立起政府與居民、社會力量合理共擔改造資金機制。

　　清華大學房地產研究所所長劉洪玉在接受記者采訪時表示，老舊小區改造實質上是一項惠民生、擴內需的投資工程。《意見》在資金籌措、使用、管理等方面做出了系統謀劃，動員政府、居民、社會各方力量積極參與老舊小區改造，給出了一套切實可行的指導方針。“政府財政資金重點支持基礎類改造內容，完善類和提升類的改造可以通過金融、稅收和土地政策激勵，廣泛吸引社會力量參與。”

　　在推動居民出資參與方面，《意見》明確“誰受益、誰出資”原則，并為舊改資金提供了更多渠道，使得居民們并不只有“自掏腰包”一種途徑。

　　比如，讓渡小區公共收益，支持小區居民提取住房公積金，用于加裝電梯等自住住房改造；鼓勵居民通過捐資捐物、投工投勞等支持改造；鼓勵有需要的居民結合小區改造進行戶內改造或裝飾裝修、家電更新等。

　　營利模式待突破

　　但是，目前社會資本參與老舊小區改造投資仍面臨多重困境。

　　“老舊小區改造的難點還是在營利模式上，社會資本的參與面臨很多困境。”中國宏觀經濟研究院市場所研究員劉翔峰指出，與過去拆遷舊房重建不一樣，除了存在眾口難調、利益沖突的問題外，改造需要投入新裝電梯、水電網、車庫、新建醫療、幼兒養老等公共設施，如果只能靠物業費和停車費來獲取回報，可能在很多的社會資本投資者看來，投資回報周期比較長，利潤率比較低，所以如何提高社會資本參與積極性是目前最大的難題，需要政府、企業和社會各個方面共同推動。

　　此外，現行政策與遺留問題的矛盾、規劃指標和現狀改造的矛盾、權屬及利益的矛盾等問題也不容忽視。北京老舊小區改造標桿項目——勁松北社區的社會資本參與方愿景集團董事長陶紅兵對此深有體會。

　　陶紅兵介紹說，勁松北社區有很多老舊的破房子，比如廢棄的自行車棚，完全可以改造作為商用，既可以方便居民生活，又可以通過運營獲得利潤反哺改造投入。但是按照相關部門的政策規定，老舊小區的公共用房產權屬于財政，閑置房理論上需要統一收回，不允許對外經營。

　　再如小區里廢棄的鍋爐房屬于市政設施，改造作為商用后，相當于土地用途變了，執照誰給辦？收益歸產權單位還是給運營商用來補貼改造費用？對于社會資本來說，這些都是投資中會遇到的不確定性風險。

　　陶紅兵告訴記者，目前老舊小區改造因為有國家財政補貼，政策性銀行是可以給參與改造的社會資本提供融資支持的，利率甚至低于基準利率，但一般會要求借款主體是一個合法的收費主體，即擁有物業公司，要有15年、20年的物業管理收費權限，這一點制約了許多社會資本的參與。

　　對此，住建部副部長黃艷曾明確表示，要暢通社會力量參與改造老舊小區的通道，通過政府采購、新增設施有償使用、落實資產權益等方式，吸引各類專業機構等社會力量，投資參與各類需改造設施的設計、改造、運營。要提升金融服務的力度和質效，包括：支持老舊小區改造規模化，實施運營主體采取市場化方式，運用公司信用類債券、項目收益票據等進行債券融資，商業銀行依法合規對其提供信貸支持等，還計劃落實稅費減免政策。

　　形成長效管理機制

　　老舊小區完成改造后，改造成果如何維護？

　　城鎮老舊小區改造是造福人民群眾、滿足人民群眾美好生活需要的重要民生工程，對老舊小區的改造不能簡單地“改完走人”。

　　劉翔峰認為，推動建立小區后續長效管理機制非常重要。要引導居民協商確定改造后小區的管理模式、管理規約及業主議事規則，共同維護改造成果。建立健全城鎮老舊小區住宅專項維修資金歸集、使用、續籌機制，促進小區改造后維護更新進入良性軌道。

　　中國城市規劃設計研究院原副院長李迅指出，老舊小區改造不單是建設問題，也涉及到社會治理。社會治理工作必須要用創新思維改革“軟硬結合”，實際上是一個共商共建共管共治共享的過程。

　　小區環境改善后，居民更加追求有序的社區秩序、融洽的鄰里關系。據記者了解，在廣州，涉及改造的社區成立了“建設管理委員會”，搭建公眾參與老舊小區改造平臺，并與社區黨群服務中心、長者綜合服務中心、母嬰室等便民設施場所建設相結合，推動實施“微心愿”、社區學堂等互助項目，提升居民參與社區治理積極性。

　　“老舊小區改造遠遠不僅是一個建設工程工作，更多的是一個社會治理、基層組織動員工作，需要發動老百姓共謀、共建、共管、共評、共享。”黃艷表示，在這過程中，政府一定不能大包大攬，而要加強政策支持，引導發動居民積極參與。