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《深圳經濟特區城市更新條例》深圳市第六屆人民代表大會常務委員會 公告 第二二八號 《深圳經濟特區城市更新條例》經深圳市第六屆人民代表大會常務委員會第四十六次會議于2020年12月30日通過，現予公布，自2021年3月1日起施行。 深圳市人民代表大會常務委員會 2020年12月30日 深圳經濟特區城市更新條例 （2020年12月30日深圳市第六屆人民代表大會常務委員會第四十六次會議通過） 目錄 第一章總則 第二章城市更新規劃與計劃 第三章拆除重建類城市更新 第四章綜合整治類城市更新 第五章保障和監督 第六章法律責任 第七章附則 第一章總則 第一條為了規范城市更新活動，完善城市功能，提升城市品質，改善人居環境，根據有關法律、行政法規的基本原則，結合深圳經濟特區實際，制定本條例。 第二條深圳經濟特區城市更新活動適用本條例。 本條例所稱城市更新，是指對城市建成區內具有下列情形之一的區域，根據本條例規定進行拆除重建或者綜合整治的活動： （一）城市基礎設施和公共服務設施急需完善； （二）環境惡劣或者存在重大安全隱患； （三）現有土地用途、建筑物使用功能或者資源、能源利用明顯不符合經濟社會發展要求，影響城市規劃實施； （四）經市人民政府批準進行城市更新的其他情形。 根據市住房發展規劃，舊住宅區拆除重建后優先用于公共租賃住房、安居型商品房和人才住房等公共住房建設，由市、區人民政府按照有關規定組織實施。具體辦法由市人民政府另行制定。 第三條城市更新應當遵循政府統籌、規劃引領、公益優先、節約集約、市場運作、公眾參與的原則。 第四條城市更新應當增進社會公共利益，實現下列目標： （一）加強公共設施建設，提升城市功能品質； （二）拓展市民活動空間，改善城市人居環境； （三）推進環保節能改造，實現城市綠色發展； （四）注重歷史文化保護，保持城市特色風貌； （五）優化城市總體布局，增強城市發展動能。 第五條市人民政府負責統籌全市城市更新工作，研究決定城市更新工作涉及的重大事項。 市城市更新部門是城市更新工作的主管部門，負責組織、協調、指導、監督全市城市更新工作，擬訂城市更新政策，組織編制全市城市更新專項規劃、年度計劃，制定相關規范和標準。 市人民政府相關部門在各自職責范圍內負責城市更新相關工作。 第六條各區人民政府（含新區管委會，下同）負責統籌推進本轄區城市更新工作。 區城市更新部門負責本轄區城市更新組織實施和統籌管理工作，區人民政府相關部門在各自職責范圍內負責城市更新相關工作。 街道辦事處應當配合區城市更新部門做好城市更新相關工作，維護城市更新活動正常秩序。 第七條城市更新項目由物業權利人、具有房地產開發資質的企業（以下簡稱市場主體）或者市、區人民政府組織實施。符合規定的，也可以合作實施。 第八條城市更新一般按照下列程序進行，本條例另有規定的除外： （一）城市更新單元計劃制定； （二）城市更新單元規劃編制； （三）城市更新實施主體確認； （四）原有建筑物拆除和不動產權屬注銷登記； （五）國有建設用地使用權出讓； （六）開發建設； （七）回遷安置。 市人民政府因優化營商環境以及行政審批制度改革的需要，可以按規定優化相關工作程序。 第九條市城市更新部門應當建立統一的城市更新信息系統，將全市城市更新項目范圍內的土地、建筑物、歷史文化遺存現狀、相關行政許可等信息納入城市更新信息系統，實施全流程覆蓋、全方位監管，并依法公開政府信息。 第十條城市更新應當與土地整備、公共住房建設、農村城市化歷史遺留違法建筑（以下簡稱歷史違建）處理等工作有機銜接，相互協調，促進存量低效用地再開發。 第十一條城市更新應當加強對歷史風貌區和歷史建筑的保護與活化利用，繼承和弘揚優秀歷史文化遺產，促進城市建設與社會、文化協調發展。 城市更新單元內的文物保護工作，應當嚴格執行文物保護相關法律、法規規定。 第十二條市城市更新部門、各區人民政府應當建立健全城市更新公眾參與機制，暢通利益相關人及公眾的意見表達渠道，保障其在城市更新政策制定、計劃規劃編制、實施主體確認等環節以及對搬遷補償方案等事項的知情權、參與權和監督權。 第二章城市更新規劃與計劃 第十三條市城市更新部門應當按照全市國土空間總體規劃組織編制全市城市更新專項規劃，確定規劃期內城市更新的總體目標和發展策略，明確分區管控、城市基礎設施和公共服務設施建設、實施時序等任務和要求。 城市更新專項規劃經市人民政府批準后實施，作為城市更新單元劃定、城市更新單元計劃制定和城市更新單元規劃編制的重要依據。 第十四條城市更新單元是城市更新實施的基本單位。一個城市更新單元可以包括一個或者多個城市更新項目。城市更新單元的劃定應當執行有關技術規范，綜合考慮原有城市基礎設施和公共服務設施情況、自然環境以及產權邊界等因素，保證城市基礎設施和公共服務設施相對完整，并且相對成片連片。 第十五條城市更新單元實行計劃管理。 城市更新單元計劃依照城市更新專項規劃和法定圖則等法定規劃制定，包括更新范圍、申報主體、物業權利人更新意愿、更新方向和公共用地等內容。其中，更新方向應當按照法定圖則等法定規劃的用地主導功能確定。 城市更新單元計劃實行有效期管理，不符合有效期管理規定的，由城市更新部門確認并公告后失效。 第十六條綜合整治類城市更新項目有下列情形之一的，可以不申報城市更新單元計劃： （一）僅增加不超過現狀建筑面積百分之十五的電梯、連廊、樓梯、配電房等輔助性公用設施； （二）僅對建筑物外立面進行改造。 第十七條城市更新單元計劃申報主體按照下列規定確定： （一）城市更新單元涉及單一物業權利人的，由物業權利人或者其委托的單一市場主體申報； （二）城市更新單元涉及多個物業權利人的，由其共同委托的單一物業權利人或者單一市場主體申報； （三）城市更新單元用地屬于城中村、舊屋村或者原農村集體經濟組織和原村民在城中村、舊屋村范圍外形成的建成區域的，由其所在原農村集體經濟組織繼受單位或者其委托的單一市場主體申報； （四）城市更新單元由市、區人民政府組織實施的，由市、區人民政府相關部門申報； （五）舊住宅區更新單元計劃由轄區街道辦事處負責申報。 根據前款規定確定的申報主體在申報城市更新單元計劃之前，應當組織開展更新改造現狀調研、城市更新單元擬訂、意愿征集、可行性分析等工作。 第十八條申報城市更新單元計劃時，城市更新單元內物業權利人更新意愿、合法用地比例、建筑物建成年限等應當符合規定要求。 物業權利人更新意愿、建筑物建成年限按照本條例規定執行，合法用地比例由市人民政府另行規定。 第十九條區城市更新部門負責對城市更新單元計劃草案進行審查。經審查通過的，由區城市更新部門按規定向社會公示后報區人民政府審批，公示時間不得少于十個工作日。 城市更新單元計劃經區人民政府批準后，由區城市更新部門將該單元計劃向社會公告，并報市城市更新部門備案。 第二十條城市更新單元規劃是城市更新項目實施的規劃依據，應當根據城市更新單元計劃、有關技術規范并結合法定圖則等各項控制要求進行編制，并明確下列事項： （一）城市更新單元的目標定位、更新模式、土地利用、開發建設指標、道路交通、市政工程、城市設計、利益平衡方案等； （二）學校、醫院、養老院、公安派出所、消防站、文化活動中心、綜合體育中心、公交首末站、變電站等公共服務設施建設要求； （三）創新型產業用房、公共住房等配建要求； （四）無償移交政府的公共用地范圍、面積； （五）其他事項。 市、區城市更新部門應當加強對城市更新單元規劃編制的指導、監督，加強規劃剛性管控，確保社會公共利益的實現。 第二十一條城市更新單元規劃草案由城市更新單元計劃申報主體委托具有相應資質的機構編制，報區城市更新部門審查。經審查通過的，區城市更新部門應當將城市更新單元規劃草案向社會公示，公示時間不得少于三十日。 城市更新單元規劃草案符合法定圖則強制性內容的，由區人民政府批準；城市更新單元規劃草案對法定圖則強制性內容進行調整或者相關地塊未制定法定圖則的，由區人民政府報市人民政府或者市人民政府授權的機構批準。 城市更新單元規劃經批準后視為已完成法定圖則相應內容的修改或者編制。 第二十二條除因公共住房、城市基礎設施和公共服務設施建設外，城市更新單元規劃自批準之日起兩年內不得對其強制性內容進行修改。 對城市更新單元規劃進行修改，修改事項屬于非強制性內容的，由區人民政府批準；屬于強制性內容的，由市人民政府或者其授權的機構批準。 城市更新單元規劃的強制性內容包括單元主導功能、開發強度、公共配套設施等，具體按照相關技術規范執行。 第二十三條區人民政府可以根據需要確定重點城市更新單元，實施差別化城市更新策略。重點城市更新單元的計劃和規劃經市城市更新部門審查后，由區人民政府提請市人民政府批準。 第三章拆除重建類城市更新 第二十四條拆除重建類城市更新是指通過綜合整治方式難以改善或者消除本條例第二條第二款規定的情形，需要拆除全部或者大部分原有建筑物，并按照規劃進行重新建設的活動。 第二十五條申報拆除重建類城市更新單元計劃時，拆除范圍內物業權利人更新意愿應當符合下列要求： （一）用地為單一地塊的，應當經全體共同共有人或者產權份額四分之三以上的按份共有人同意，建筑物區分所有權的，應當經專有部分面積占比四分之三以上的物業權利人且占總人數四分之三以上的物業權利人同意，其中舊住宅區所在地塊應當經專有部分面積占比百分之九十五以上且占總人數百分之九十五以上的物業權利人同意； （二）用地包含兩個或者兩個以上地塊的，每一地塊物業權利人更新意愿應當符合前項規定，且物業權利人同意更新的面積不少于總用地面積的百分之八十； （三）用地屬城中村、舊屋村或者原農村集體經濟組織和原村民在城中村、舊屋村范圍以外形成的建成區域的，應當經原農村集體經濟組織繼受單位的股東大會表決同意進行城市更新，或者符合前兩項規定，經原農村集體經濟組織繼受單位同意。 申請將舊住宅區納入拆除重建類城市更新單位計劃，自發布征集意愿公告之日起十二個月內未達到前款物業權利人更新意愿要求的，三年內不得納入城市更新單元計劃。 第二十六條申請將舊住宅區納入拆除重建類城市更新單元計劃的，建筑物建成年限應當在二十年以上，且滿足下列條件之一： （一）需要根據規劃建設重大城市基礎設施和公共服務設施的； （二）年久失修或者經維修后仍無法滿足使用要求，或者存在嚴重安全隱患危及業主、物業使用人以及公共安全，只能通過拆除重建方式解決的； （三）使用功能不齊全、配套設施不完善，經評估后需要拆除重建的。 第二十七條申請將舊工業區、舊商業區納入拆除重建類城市更新單元計劃的，建筑物建成年限不得少于十五年；建成年限未滿十五年，但是因規劃統籌或者社會公共利益需要的，可以按照本條例規定納入拆除重建類城市更新單元計劃。 第二十八條拆除重建類城市更新單元規劃經批準后，物業權利人可以通過簽訂搬遷補償協議、房地產作價入股或者房地產收購等方式將房地產相關權益轉移到同一主體，形成單一權利主體。 屬于城中村拆除重建類城市更新項目的，除按照前款規定形成單一權利主體外，原農村集體經濟組織繼受單位可以與公開選擇的單一市場主體合作實施城市更新，也可以自行實施。 第二十九條拆除重建類城市更新項目的市場主體與物業權利人應當遵循平等、公平的原則簽訂搬遷補償協議。 市城市更新部門應當制定并發布搬遷補償協議示范文本，包括協議生效時間、生效條件、搬遷補償標準和方式、協議有效期、權利義務、預告登記約定、不得加改擴建、違約責任等內容。 市場主體應當將已簽訂的搬遷補償協議報區城市更新部門備案。區城市更新部門應當將備案信息推送區住房建設部門和不動產登記機構。被搬遷住房屬政策性住房的，區住房建設部門應當報市住房建設部門審核。 第三十條區城市更新部門負責對物業權利人更新意愿進行核實。屬于本條例第二十五條第一款第三項規定情形的，區城市更新部門應當在物業權利人更新意愿核實階段組織區規劃土地監察機構、轄區街道辦事處和原農村集體經濟組織繼受單位對歷史違建物業權利人進行核實，由經核實的物業權利人與市場主體簽訂搬遷補償協議。 第三十一條搬遷補償協議簽訂后，市場主體可以按照約定向不動產登記機構申請辦理被搬遷房屋的相關預告登記。 預告登記的期限由雙方當事人約定。約定登記有效期間，雙方當事人可申請注銷預告登記。期限屆滿或者城市更新項目調出城市更新單元計劃的，預告登記失效。預告登記有效期內，未經預告登記權利人一致同意，不動產登記機構不受理被搬遷房屋的不動產轉移、抵押或者變更等登記業務。 第三十二條屬于舊住宅區城市更新項目的，區人民政府應當在城市更新單元規劃批準后，組織制定搬遷補償指導方案和公開選擇市場主體方案，經專有部分面積占比百分之九十五以上且占總人數百分之九十五以上的物業權利人同意后，采用公開、公平、公正的方式選定市場主體，由選定的市場主體與全體物業權利人簽訂搬遷補償協議。 被選定的市場主體應當符合國家房地產開發企業資質管理的相關規定，與城市更新規模、項目定位相適應，并具有良好的社會信譽。 第三十三條城市更新項目實施過程中，需要變更計劃申報主體的，應當按照本條例第二十五條第一款的規定，重新征集物業權利人更新意愿，并在厘清經濟利益關系后將變更情況報區城市更新部門備案。區城市更新部門負責對物業權利人更新意愿達成情況和變更后市場主體的資質要求等進行核實。 第三十四條城市更新搬遷補償可以采用產權置換、貨幣補償或者兩者相結合等方式，由物業權利人自愿選擇。政策性住房原則上采取產權置換方式，補償與被拆除住房產權限制條件相同的住房。 已登記的商品性質住宅物業采用原地產權置換的，按照套內面積不少于一比一的比例進行補償；產權置換的實際面積不得少于約定面積，因誤差導致超出面積在百分之三以內的，物業權利人可以不再支付超出面積部分的房價。安置補償費最遲應當在物業權利人搬離之日起按約定給付。 前款規定以外的其他合法建筑和歷史違建的搬遷補償標準，由市場主體與物業權利人參照本市房屋征收相關規定協商確定。 第三十五條已簽訂搬遷補償協議的專有部分面積占比或者物業權利人人數占比不低于百分之九十五時，市場主體與未簽約業主經充分協商仍協商不成的，可以向項目所在地的區人民政府申請調解，區人民政府也可以召集有關當事人進行調解。 第三十六條舊住宅區已簽訂搬遷補償協議的專有部分面積和物業權利人人數占比均不低于百分之九十五，且經區人民政府調解未能達成一致的，為了維護和增進社會公共利益，推進城市規劃的實施，區人民政府可以依照法律、行政法規及本條例相關規定對未簽約部分房屋實施征收。 城中村合法住宅、住宅類歷史違建部分，已簽訂搬遷補償協議的物業權利人人數占比不低于百分之九十五的，可以參照前款規定由區人民政府對未簽約住宅類房屋依法實施征收。 第三十七條依照本條例規定對未簽約房屋實施征收的，可以不納入全市年度房屋征收計劃，由區人民政府參照國家和本市國有土地上房屋征收與補償的有關規定，依法分別作出征收決定。 被征收人對征收決定或補償決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。 被征收人在法定期限內不申請行政復議或者提起行政訴訟，又不履行征收決定確定的義務的，區人民政府應當自期限屆滿之日起三個月內向人民法院申請強制執行。 第三十八條在區人民政府依法作出征收決定前，尚未簽訂搬遷補償協議的物業權利人與市場主體協商簽訂搬遷補償協議的，市場主體應當在簽訂搬遷補償協議后三個工作日內告知區人民政府。區人民政府對該房屋的征收程序終止。 第三十九條區人民政府征收取得的物業權利，由相關部門按照有關規定與市場主體協商簽訂搬遷補償協議。 第四十條城市更新項目拆除范圍內形成單一權利主體或者合作實施主體的，應當向區城市更新部門申請確認實施主體。 區城市更新部門應當與實施主體簽訂項目實施監管協議，按照有關規定明確下列事項： （一）實施主體按照城市更新單元規劃要求應當履行的無償移交公共用地、城市基礎設施和公共服務設施、創新型產業用房、公共住房等義務，以及相應接收部門； （二）實施主體按照搬遷補償協議應當履行的義務； （三）城市更新項目實施進度安排及完成時限； （四）設立資金監管賬戶或者其他監管措施； （五）違約責任； （六）雙方需要約定的其他事項。 涉及產業項目的，實施主體還應當與區產業主管部門簽訂產業發展監管協議，明確監管要求，并將產業發展監管協議作為土地使用權出讓合同附件。 第四十一條確認實施主體后，區城市更新部門應當及時通過城市更新信息系統通知各有關部門和不動產登記機構，暫停辦理涉及城市更新項目拆除范圍內物業的審批、登記等事項。 第四十二條無償移交給政府的公共用地中，用于建設與城市更新項目配套的城市基礎設施和公共服務設施的，應當優先安排，與城市更新項目同步實施。相關部門也可以委托實施主體代為建設。 第四十三條除提前向政府無償移交公共用地，且經區人民政府同意拆除該用地上建筑物的情形外，城市更新單元拆除范圍內建筑物應當在區城市更新部門與實施主體簽訂項目實施監管協議后，方可按規定拆除。實施主體應當在拆除施工十五日前，向區住房建設部門辦理備案手續。 建筑物拆除后，由物業權利人或者其委托的實施主體依法辦理不動產權屬注銷登記手續。 第四十四條不動產權屬注銷登記完成后，實施主體應當先按照規劃要求向政府無償移交公共用地，再申請以協議方式取得更新單元規劃確定的開發建設用地使用權，并簽訂國有建設用地使用權出讓合同。項目拆除范圍內的原土地使用權自動終止，出讓后的土地使用權期限重新起算。 國有建設用地使用權出讓合同應當明確城市更新單元規劃和項目實施監管協議的相關內容。 拆除范圍內土地涉及未完善土地征轉用補償手續的，在簽訂國有建設用地使用權出讓合同前，由原農村集體經濟組織繼受單位自行厘清經濟關系后與相關部門簽訂完善手續的協議，政府不再另行補償。 第四十五條被搬遷人選擇產權置換的，置換物業按照經區城市更新部門備案的搬遷補償協議約定登記至被搬遷人名下，依法免征契稅。 第四章綜合整治類城市更新 第四十六條綜合整治類城市更新是指在維持現狀建設格局基本不變的前提下，采取修繕、加建、改建、擴建、局部拆建或者改變功能等一種或者多種措施，對建成區進行重新完善的活動。 第四十七條綜合整治類城市更新主要包括下列內容： （一）修繕建筑物外觀； （二）加建電梯、連廊、樓梯和遮蔽通道等輔助性設施； （三）完善道路交通、給排水、供電、燃氣、消防、安防、垃圾分類、通信等公共服務設施； （四）增設或改造養老、文化、教育、衛生、托育、體育、快遞、停車場、充電設施、社會治安等各類社區服務設施； （五）保護、活化利用不可移動文物或者歷史風貌區、歷史建筑； （六）改變建筑物功能； （七）其他加建、改建、擴建或者局部拆建行為。 第四十八條實施綜合整治類城市更新不得影響原有建筑物主體結構安全和消防安全，原則上不得改變土地規劃用途。涉及加建、改建、擴建、局部拆建的，所在區域應當未被列入土地整備計劃、拆除重建類城市更新單元計劃。 第四十九條綜合整治類城市更新項目涉及加建、改建、擴建、局部拆建等活動的，應當按照本條例第八條規定的程序實施。相關計劃規劃制定、實施主體確認、原有建筑物拆除和不動產權屬注銷登記、國有建設用地使用權出讓等環節參照拆除重建類城市更新相關規定執行。 第五十條舊住宅區和舊商業區因配套設施不完善或者建筑和設施建設標準較低的，可以采取整飾建筑外觀、加建電梯、設置連廊、增設停車位等措施實施綜合整治類城市更新。 實施前款所列綜合整治措施的，可以按規定啟用物業專項維修資金。 第五十一條鼓勵舊工業區開展融合加建、改建、擴建、局部拆建等方式的綜合整治類城市更新。 舊工業區開展綜合整治類城市更新的，應當符合本市產業發展導向，并按要求向政府無償移交一定比例的用地、用房。 舊工業區綜合整治類城市更新擬由物業權利人以外的市場主體實施的，市場主體被確認為實施主體后，可以申請對原土地使用權合同進行變更或者簽訂補充協議。舊工業區經綜合整治類城市更新后新引進的企業其產業類型等應當符合相關產業政策要求。 第五十二條因消除安全隱患、完善產業及配套功能、改善空間環境品質等目的對舊工業區開展綜合整治類城市更新，增加面積不超過現狀建筑面積百分之十五的電梯、連廊、樓梯、配電房等輔助性設施的，可以適當簡化相關程序。 第五十三條市城市更新部門負責組織劃定城中村綜合整治分區范圍。劃入綜合整治分區范圍的城中村，不得開展以拆除重建為主的城市更新活動。 城中村內的現狀居住片區和商業區，可以由區人民政府組織開展綜合整治類城市更新活動。 第五章保障和監督 第五十四條市、區城市更新部門應當將城市更新工作經費納入部門預算管理，市、區財政部門按照規定統籌保障有關資金需求。 第五十五條城市更新項目依法免收各項行政事業性收費。 第五十六條鼓勵實施主體參與文物、歷史風貌區、歷史建筑的保護、修繕和活化利用以及古樹名木的保護工作。 對于城市更新單元內保留的文物、歷史風貌區和歷史建筑或者主管部門認定的歷史風貌區和歷史建筑線索等歷史文脈，應當實施原址保護。 第五十七條實施主體在城市更新中承擔文物、歷史風貌區、歷史建筑保護、修繕和活化利用，或者按規劃配建城市基礎設施和公共服務設施、創新型產業用房、公共住房以及增加城市公共空間等情形的，可以按規定給予容積率轉移或者獎勵。 第五十八條經批準納入城市更新單元計劃的城市更新項目，更新單元內存在用地手續不完善的建成區的，應當按照尊重歷史、公平合理、利益共享的原則和有關規定進行處置后完善用地手續。 第五十九條城市更新后用地功能規劃變更為居住用地、商業服務業用地、公共管理與公共服務用地或者新型產業用地的，實施主體應當對建設用地開展土壤污染狀況調查，調查后按照土壤污染防治規定滿足使用要求并且未列入建設用地土壤污染風險管控和修復名錄的，方可向政府無償移交公共用地和申請辦理國有建設用地使用權出讓手續。 第六十條城市更新單元計劃經批準后，由區人民政府發布公告，禁止在城市更新單元范圍內擅自加建、改建、擴建，禁止改變房屋和土地用途。違反規定的，依照《深圳經濟特區規劃土地監察條例》等法規規定處理。 第六十一條城市更新項目以產權置換方式進行補償的，實施主體在辦理房地產銷售時，應當向區住房建設部門告知用于產權置換房屋的數量、面積和位置。區住房建設部門根據實施主體的報告以及經備案的搬遷補償協議將用于產權置換的房屋預先保留，不予銷售。 第六十二條城市更新項目配建的創新型產業用房、公共住房等，實施主體不得銷售或者用作抵押。 實施主體未按照要求完成創新型產業用房、公共住房等配建的，不予通過規劃核實。 第六十三條市、區城市更新部門應當加強對城市更新項目的實施監督。在項目申請房地產銷售、規劃核實時，應當核實項目搬遷補償方案和項目實施監管協議的執行情況。 第六章法律責任 第六十四條相關部門及其工作人員在城市更新工作中不履行職責或者不正確履行職責的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。 第六十五條違反本條例第三十條規定，市場主體與未經核查確認的物業權利人簽訂搬遷補償協議的，由區城市更新部門給予警告，并責令限期改正；逾期不改正的，處五十萬元以上一百萬元以下罰款。 第六十六條未經本條例第十七條第一款規定確定為城市更新單元計劃申報主體，擅自在舊住宅區開展現狀調研、意愿征集等城市更新單元計劃申報前期工作的，由區城市更新部門責令限期改正；逾期不改正的，處一百萬元以上五百萬元以下罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。 第六十七條違反本條例第四十三條第一款規定，拆除建筑物之前未進行備案的，由區住房建設部門責令限期改正，并按拆除部分建筑面積每平方米處以二千元罰款，未按要求備案造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。 第六十八條違反本條例第六十一條、第六十二條規定銷售、抵押置換房屋或者配建用房的，由市、區住房建設部門責令停止違法行為，沒收部分或者全部保證金，沒收違法所得，可以并處已銷售商品房價款百分之三十以上百分之五十以下的罰款。 第六十九條有關單位和個人在開展物業權利人更新意愿征集、城市更新單元計劃申報、城市更新單元規劃編制、簽訂搬遷補償協議等城市更新工作中，有欺詐、脅迫、侵犯個人隱私、偽造或者變造文件、傳播虛假信息等行為的，五年內禁止參與城市更新活動，相關部門應當及時查處，責令改正，并納入誠信檔案管理；構成犯罪的，依法追究刑事責任。 第七章附則 第七十條本條例中下列用語的含義： （一）城市建成區，包括舊工業區、舊商業區、舊住宅區、城中村和舊屋村等類型； （二）歷史風貌區，是指傳統建筑風貌格局基本完整，歷史街巷和歷史環境要素真實，體現了傳統文化思想、民系特色、地域特征或者時代風格，并且未公布為歷史文化街區的地區； （三）歷史建筑，是指反映深圳城市建設歷史和文化傳統或者在深圳經濟特區改革開放史上具有重要意義，具有時代特征和地域特色，并且未公布為文物保護單位，也未登記為不可移動文物的建（構）筑物。 第七十一條本條例有關舊住宅區未簽約部分房屋實施征收的具體辦法，由市人民政府另行制定。 本條例實施之前，城市更新單元計劃已經批準的舊住宅區和城中村拆除重建類城市更新項目，簽訂搬遷補償協議比例符合第三十六條規定要求的，可以適用本條例有關征收的規定。 第七十二條本條例自2021年3月1日起施行。 《深圳經濟特區城市更新條例》解讀 市人大常委會法工委 《深圳經濟特區城市更新條例》（以下簡稱《條例》）經深圳市第六屆人民代表大會常務委員會第四十六次會議于2020年12月30日通過，自2021年3月1日起施行。現將有關情況解讀如下。 一、立法的必要性 （一）是承擔先行示范區使命、踐行共建共治共享發展理念的需要 2019年8月，中共中央國務院發布《關于支持深圳建設中國特色社會主義先行示范區的意見》要求，要在城市空間統籌利用等重點領域深化改革、先行先試。為此，我市立足改革創新、先行示范，在全國率先開展城市更新立法，在堅持政府統籌的前提下，以市場化模式推進城市更新，充分發揮市場在資源配置的決定性作用，調動政府、業主和開發建設單位等多個方面的積極性，達到合作共贏的目標，確保社會公共利益和城市發展長遠利益的實現，更好踐行共建共治共享的發展理念，彰顯以民為本的法治思想。 （二）是拓展城市發展空間、促進城市轉型升級的需要 經過四十年的高速發展，深圳在全國率先進入存量土地開發階段，需要通過盤活存量土地進行二次開發，實現土地資源的節約集約利用。傳統的舊改模式存量改造所需資金規模龐大，完全依靠政府投入難以持續。此外，深圳歷史遺留用地問題突出，僅僅依靠單一的舊城改造和拆遷安置政策難以解決。城市更新作為深圳土地改革的重要一環，客觀上盤活了存量土地，提高了土地利用效率，同時，有利于完善公共服務設施，促進產業轉型升級，改善城市投資環境和人居環境，推動城市可持續發展。 （三）是破解城市更新深層障礙、推動城市更新高質量發展的需要 經過十多年的探索和積累，深圳城市更新工作取得了一些成效，在理論和實踐中積累了一些經驗，在全省乃至全國均產生了較大的影響。隨著城市更新工作進入精耕細作階段，問題與困難也不斷凸顯，如城市更新項目推進緩慢、補償缺乏定量標準、個別物業權利人不愿意與市場主體簽訂搬遷安置協議等問題已成為制約我市城市更新有序推進的深層障礙，僅依靠現有的政策規定難以全盤破解，迫切需要通過立法予以規范，進一步明確城市更新的目標和原則，優化城市更新體制機制，完善更新改造的實施方式和程序，保障城市更新雙方當事人及利害關系人的合法權益，推動城市更新工作從高速發展向高質量發展轉變，為我市城市更新工作提供法治保障，進一步提升城市品質和競爭力。 二、主要內容和制度創新 （一）關于市場化運作的更新方式 市場化運作是我市城市更新的重要機制創新。《綜合改革試點實施方案》指出，要探索利用存量建設用地進行開發建設的市場化機制，完善一二級市場聯動的土地市場服務監管體系。《條例》貫徹落實實施方案的要求，在全國率先探索城市更新市場化運作路徑，在堅持政府統籌的前提下，主要實行市場化運作模式，由物業權利人自主選擇的開發建設單位（以下統稱市場主體）負責申報更新單元計劃、編制更新單元規劃、開展搬遷談判、組織項目實施等活動，充分發揮市場在資源配置的決定性作用。一方面，政府通過定規劃、定政策、定標準，抓統籌、抓服務、抓監管發揮引領作用，市場主體則具體負責搬遷談判和項目建設實施，實現政府和市場雙輪驅動，保持城市更新活力；另一方面，明確重點城市更新單元開發和成片連片改造，以及市場難以有效發揮作用情形下的城市更新由政府組織實施，突出政府的統籌謀劃和系統布局，確保社會公共利益和城市發展長遠利益的實現。 （二）明確城市更新的原則目標和總體要求 《條例》立足建設社會主義先行示范區的要求，對城市更新應當重點把握的原則性、方向性問題進行明確。 一是明確了城市更新應當遵循的原則，強調城市更新應當遵循政府統籌、規劃引領、公益優先、節約集約、市場運作、公眾參與的原則。（第三條） 二是明確了城市更新的具體目標，強調城市更新要著眼于加強公共設施建設，提升城市功能品質；拓展市民活動空間，改善城市人居環境；推進環保節能改造，實現城市綠色發展；注重歷史文化保護，保持城市特色風貌；優化城市總體布局，增強城市發展動能。（第四條） 三是明確了城市更新的總體要求，強調拆除重建和綜合整治并重，并做好與土地整備、公共住房建設、農村城市化歷史遺留違法建筑處理等工作有機銜接，相互協調，促進存量低效用地再開發。（第十條、第三章、第四章） 四是明確了城市更新的公益優先導向，強調城市更新項目應當優先保障公共利益的落實，用于建設與城市更新項目配套的城市基礎設施和公共服務設施應當優先安排，與城市更新項目同步設施。（第四十二條） 五是明確了城市更新的歷史文化保護責任，強調城市更新應當加強對歷史風貌區和歷史建筑的保護與活化利用，繼承和弘揚優秀歷史文化遺產，促進城市建設與社會文化協調發展。（第十一條、第五十六條、第五十七條） （三）關于嚴格規范城市更新規劃與計劃管理 目前深圳的城市更新規劃計劃體系主要由市城市更新專項規劃、城市更新單元計劃與單元規劃組成。為保障全市城市更新專項規劃目標的實現和任務的有序實施，合理引導城市更新單元的更新方向、規劃功能結構以及土地供應結構，充分發揮城市更新單元計劃的調控作用，《條例》對城市更新規劃與計劃管理作出了具體規定。 一是發揮規劃引領作用。規定市城市更新部門應當按照全市國土空間總體規劃，組織編制全市城市更新專項規劃，作為城市更新單元劃定、城市更新單元計劃制定和規劃編制的重要依據。（第十三條） 二是明確城市更新單元實行計劃管理。規定城市更新計劃依照城市更新專項規劃和法定圖則等法定規劃制定，實行有效期管理，并對城市更新單元計劃申報主體和申報條件作出了具體規定。（第十五條、第十七條、第十八條、第二十五條至第二十七條） 三是明確了城市更新單元規劃編制要求。規定城市更新單元規劃是城市更新項目實施的規劃依據，根據城市更新單元計劃、有關技術規劃并結合法定圖則等各項控制要求進行編制。（第二十條、第二十一條） （四）關于規范城市更新市場主體行為 為了進一步規范市場秩序，促進城市更新市場健康發展，《條例》從多個方面對市場主體及其開發建設行為進行規范。 一是明確市場主體準入門檻和選定市場主體方式，規定參與城市更新的市場主體必須是具有房地產開發資質的企業。舊住宅區城市更新項目應當采用公開、公平、公正的方式選定市場主體，被選定的市場主體應當符合國家房地產開發企業資質管理的相關規定，與城市更新規模、項目定位相適應，并具有良好的社會信譽。（第七條、第三十二條） 二是規定市場主體變更程序，明確在更新項目實施過程中，需要變更計劃申報主體的，應當重新征集物業權利人的更新意愿并報區更新主管部門備案。（第三十三條） 三是建立市場退出機制，規定申請將舊住宅區納入拆除重建類城市更新單位計劃，自發布征集意愿公告之日起十二個月內未達到物業權利人更新意愿要求的，三年內不得納入城市更新單元計劃。（第二十五條） 四是規范市場主體的開發行為，明確對于市場主體違反條例相關規定給予相應處罰，構成犯罪的，依法追究刑事責任。（第六十五條至第六十九條） （五）關于保護城市更新物業權利人的合法權益 為了更好地保護物業權利人的合法權益，《條例》從信息公開、補償方式、補償標準、產權注銷等多個方面進行了一系列制度設計。 一是規定信息公開范圍。要求加強城市更新信息系統建設，依法公開信息，保障公眾對城市更新政策制定、計劃規劃編制、實施主體確認、搬遷補償方案等關鍵環節和重要事項的知情權、參與權和監督權。（第九條、第十二條） 二是規定多種搬遷補償方式。明確物業權利人可以自主選擇產權置換、貨幣補償或者兩者相結合的搬遷補償方式，充分尊重物業權利人的自主意愿，發揮居民的積極性。（第三十四條） 三是規定搬遷安置最低補償標準。明確已登記的商品性質住宅物業（即紅本住宅）采用原地產權置換的，按照套內面積不少于1：1的比例進行補償，其他合法建筑和歷史違建的搬遷補償標準，由市場主體與物業權利人參照本市房屋征收相關規定協商確定。（第三十四條） 四是規定面積誤差處置方式。明確要求產權置換的實際面積不得少于約定面積，產權置換面積因誤差導致超出面積在3％以內的，物業權利人可以不再支付超面積部分的房價，切實增強人民群眾的獲得感。（第三十四條） 五是規定不動產權屬注銷節點。明確市場主體與區城市更新部門簽訂項目實施監管協議，并向區住房建設部門備案后，方可按規定拆除建筑物。建筑物拆除后，由物業權利人或其委托的市場主體依法辦理不動產權屬注銷登記手續，最大限度保護物業權利人的合法權益。（第四十三條） （六）關于破解城市更新搬遷難的問題 為了有效破解城市更新搬遷難問題，《條例》創設了“個別征收＋行政訴訟”制度，規定舊住宅區城市更新項目個別業主經行政調解后仍未能簽訂搬遷補償協議的情況下，為了維護和增進社會公共利益，推進城市規劃的實施，區人民政府可以對未簽約部分房屋實施征收。我們認為，城市更新改造是城市規劃實施的組成部分，是對城市整體空間與土地價值的重構。開展城市更新的目的是落實城市規劃，提升城市基礎設施建設和管理水平，完善公共服務配套設施，改善人居環境質量，實現對周圍片區的良性輻射，帶動整個城市的可持續發展，符合《國有土地上房屋征收與補償條例》有關基于公共利益予以征收的規定精神。《條例》進一步明確了政府實施征收的適用情形、征收程序和補償方案，具體規定如下。 一是舊住宅區已簽訂搬遷補償協議的專有部分面積和物業權利人人數占比均不低于百分之九十五，且經區人民政府調解未能達成一致的，為了維護和增進社會公共利益，推進城市規劃的實施，區人民政府可以依照法律、行政法規及本條例相關規定對未簽約部分房屋實施征收。城中村合法住宅、住宅類歷史違建部分可參照執行。（第三十六條） 二是依照本條例規定對未簽約房屋實施征收的，可以不納入全市年度房屋征收計劃，由區人民政府參照國家和本市國有土地上房屋征收與補償的有關規定，依法分別作出征收決定。被征收人對征收決定或補償決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。（第三十七條） 三是在區人民政府依法作出征收決定前，尚未簽訂搬遷補償協議的物業權利人與市場主體協商簽訂搬遷補償協議的，市場主體應當在簽訂搬遷補償協議后三個工作日內告知區人民政府。區人民政府對該房屋的征收程序終止。（第三十八條） 四是區人民政府征收取得的物業權利，由相關部門按照有關規定與市場主體協商簽訂搬遷補償協議。（第三十九條） |
