北京東南二環與三環間的方莊地區，在上世紀九十年代曾被稱為北京“富人區”，首開集團旗下北京城市建設開發集團有限責任公司（以下簡稱“北京城開”）曾在此拿下面積相當可觀的地塊，并建造了四個商品房項目：芳古園、芳城園、芳群園、芳星園，寓意“古城群星”。

　　時光流轉，昔日的“富人區”如今依舊高層住宅林立，高架橋盤根錯節。距此東西、南北方向僅一街之隔的分鐘寺橋西南側，卻隱藏著一塊面積不小的棚戶區。該區域早在上世紀九十年代便被規劃為“方莊大綠地”，卻至今保留著很大一部分灰白平房與縱橫交錯的高壓線。

　　據悉，該區域拆遷及安置問題均由北京首都開發股份有限公司（600376.SH，以下簡稱“首開股份” ）旗下公司北京首開億信置業股份有限公司（以下簡稱“首開億信”）負責實施。《中國經營報》記者走訪發現，目前該區域白墻子村、飲馬井三隊一側征收工作已經基本完成，而飲馬井四隊則至今未啟動征收，成為三環內少見的平房區。

　　此外，該地拆遷安置房自2012年動工，至今并未封頂，建設時長超過9年。首開股份財報透露，該項目目前完成計劃總投資額一半有余，預計將在2021年竣工。

　　“不著急拆”的綠地

　　1996年，北京城開跨越朝陽、豐臺兩區，征用位于分鐘寺橋西北側的地塊。在當時，部分糧田及菜地被規劃成商品房項目“方莊東居住區西區”，項目相鄰的白墻子地區農民宅基地原本將在騰退后被建設成該地居民回遷房及大面積綠地。與白墻子地區相鄰的飲馬井地區情況類似，其三隊、四隊棚戶區是“弘善家園”開發后的“歷史遺留問題”。

　　隨后的20余年中，城中村北側的經濟適用房及商品房項目弘善家園早已建設完成，業主入住；城中村西側的“方莊東居住區西區”商品房項目被命名為“紫芳園”，紫芳園逐漸開發至“六區”。首開股份旗下知名項目“首開璞瑅”也落地于此。

　　商品房項目建設如火如荼，夾在之間代征的城中村卻被擱置近20年。多年來，分鐘寺橋西北側回遷安置規劃曾經歷過多次調整。

　　《北京日報》曾報道稱，早在2008年，其就曾以“左安門外居住區項目”為名對外公示，對回遷房位置及布局進行調整，并在此時確定一個準則：該項目僅作為回遷安置，不作為商品房對外出售。其余則如上世紀九十年代北京城開拿地時一樣，被規劃成“方莊大綠地”。

　　有在北京市從事土地征收相關工作人士告訴記者，實際征收中，如果被征收區域后續規劃為寫字樓、住宅、商業項目，拆遷工作進展會相對快，而綠地則屬于政府和代征企業都“不著急”的項目。

　　據悉，2018年汛期，該棚戶區內曾遭遇險情，直接推動了豐臺區相關征收工作。2019年1月，征收工作啟動，范圍為：東至豐臺區界；南至東南三環；西至方莊東路，豐臺區界；北至朝陽白墻子村，豐臺區界。征收辦發布信息顯示，該區域住戶簽約踴躍，開放簽約10小時內，預簽約比例已經達到93%以上。

　　不過，據2019版北京市行政區域界線基礎地理底圖，此處棚戶區位于豐臺區內面積遠小于其位于朝陽區的面積。首開股份方面表示，該項目已納入北京市棚戶區改造項目清冊，項目占地共計約44公頃，其中，朝陽區部分占地約32公頃，共有1204戶，豐臺區部分占地約12公頃，共有682戶。

　　朝陽區方面曾在2013年末就該地房屋征收補償方案向公眾征求意見，并在2014年10月對外公開其修改情況，其中，明確對產權系數調換、搬遷費用等條款進行調整，并對外公告征收決定。

　　記者看到的一份朝陽區人民政府房屋征收決定（朝政房征字〔2014〕3號）顯示，該區域房屋征收范圍東至京津塘高速公路規劃線，南至朝陽區界，西至方莊東路，北至左安路。該范圍包含飲馬井及白墻子村的一部分，項目搬遷簽約期限自2014年10月31日至2014年12月31日，后簽約期延至2015年2月15日。

　　補償條款中，對被征收房屋價值補償和室內裝飾裝修補償參考評估機構的評估結果，搬遷補償按照1200元/平方米進行補償。被征收人可選擇貨幣補償或產權調換，貨幣補償金額依據上述評估結果，征收人同時對被征收人一次性給予臨時安置費，具體標準為4000元/月，發放期限為四個月。對于選擇產權調換的被征收人，征收人則按照產權調換房屋以一居室4000元/月、二居室5000元/月、三居室6000元/月的標準對被征收人一次性給予臨時安置費。

　　2020年11月，朝陽區房管局對白墻子村內一棟未征收房屋下達最后通牒，要求其收到補償后騰空征收房屋，若逾期未履行相關決定，朝陽區人民政府將依法申請人民法院強制執行。至此，距朝陽區白墻子村征收工作開始已經6年有余。

　　難以推進的征收

　　記者走訪發現，此城中村中白墻子村部分目前征地工作已經完成大部分，白墻子居委會也已經搬離至弘善家園，此處僅有征地辦兩位工作人員留守。弘善家園居委會相關負責人員告訴記者，目前白墻子居委會和弘善居委會已經合并，工作人員都是剛入職的社工，對白墻子村拆遷及留守人員情況皆不了解。

　　目前，白墻子村拆遷區域仍有少量住戶及未拆遷房屋。記者在今年1月份走訪時正值雪后，部分路面積雪成冰，車轍縱橫，偶有滿載紙箱、塑料瓶的三輪車經過。白墻子村已拆遷部分皆由藍色鐵皮圍擋，大面積藍色之中，未拆遷平房格外醒目。當地住戶告訴記者，目前仍在此地居住的絕大部分為租戶，流動性很大。

　　2016年至2020年間，北京市政府每年印發的朝陽區棚戶區改造和環境整治任務中都會提及十八里店白墻子及飲馬井村。2017年公告顯示，位于十八里店白墻子的新增棚戶區占地面積22.6公頃，涉及拆遷戶數964戶，計劃總投資金額46億元，項目地點為“東至東三環，西至方莊東路，南至豐臺區分鐘寺村，北至朝陽區飲馬井村”。而后項目地點表述發生細微變化，拆遷范圍始終包含白墻子村及飲馬井地區。

　　首開股份方面告訴記者，該項目范圍北至南二環，南至東南三環路，西至方莊東路，東至京津塘高速公路，用地跨朝陽區和豐臺區，呈不規則三角形。

　　盡管在2014年便已經下發征收決定，但該棚戶區在朝陽區范圍內的征收情況仍不明朗。2016年棚改任務公告中僅提及，朝陽區十八里店白墻子棚戶區完成改造100戶，其他年份則無音訊。首開股份對此回復稱，該項目朝陽區部分已于2014年10月30日由朝陽區人民政府作出征收決定，正式啟動征收簽約工作。截至目前，簽約率超過90%。

　　屬朝陽區范疇、緊鄰白墻子村的飲馬井四隊，目前全無拆遷跡象。由于新冠肺炎疫情防控，記者未能深入飲馬井村走訪。從村口向內延伸的路上，可見自行車及電動車占去三分之一，路面上方高壓電線交錯。一位在該地區居住十余年的住戶告訴記者，位于飲馬井南部的三隊，目前已經隨白墻子村拆遷完畢，但緊鄰左安路的四隊一直沒有動靜。

　　該地居民曾多次在領導留言板上詢問拆遷進度，并表示該區域道路狹窄，電線密集，安全隱患突出，與記者所見情況相符。十八里店地區對此回復中表示，鄉政府一直積極與首開集團溝通，同時希望該地居民通過領導留言板向市長書記反映，多渠道共同推進，但截至2020年11月，涉及該問題的留言仍顯示“辦理中”，未得到回復。

　　記者就飲馬井村區域動遷相關問題向首開股份方面求證，對方表示，該項目根據京津高速總體規劃確定規劃范圍，項目征收包括朝陽區白墻子村、豐臺區分鐘寺村的全部，以及朝陽區飲馬井村的部分區域。由于朝陽區飲馬井村整體未進行征地，本次征收除部分劃入規劃范圍實施征收以外，整體未進行動遷，是否動遷以及動遷的方式、主體須由政府相關部門予以明確。

　　回遷房項目啟動至今已9年

　　《新京報》曾在報道中提及，白墻子及飲馬井地區皆為北京城開旗下的代征綠地。發布于2020年的新版“代征綠地移交書”顯示，代征綠地內建筑物和構筑物的征地補償安置費、青苗補償費、空中和地下管線遷移費等，由乙方負責。這里提到的乙方，則為負責代征地的企業。此前，朝陽區十八里店地區在對飲馬井地區拆遷問題的回復中，也明確表示：“有關飲馬井地區拆遷及安置問題，項目主體是由首開億信置業股份有限公司負責實施。”

　　首開股份方面表示，按照相關征收法規規定，根據朝陽（豐臺）區人民政府作出的征收決定及征收補償方案，由征收管理部門和項目具體實施單位經審核提出資金需求，由建設單位將資金轉入政府征收專用賬戶，現已足額到位，專款專用，用于征收安置補償，征收工作平穩進行，不存在資金困難。

　　首開股份方面同時表示，該項目資金全部由北京首開億信置業股份有限公司自行籌措解決，建設房屋均為回遷安置房，土地不上市，不涉及政府財政擔保。

　　據記者查詢了解，該項目自2012年起便已經動工，至今是否封頂仍存疑問，建設時長已超過9年。

　　首開股份方面表示，該項目回遷房建設于2018年正式開始實施，項目規劃共有16棟住宅及相關配套設施，截至目前已實際開工住宅10棟和兩個地下車庫，其中8棟住宅已經全部結構封頂。在征收工作完成、無疫情、無天氣及重大事件影響引起停工的前提下，涉及項目朝陽區界居民回遷的住宅預計2021年完成交用。

　　該項目征收辦工作人員則告訴記者，此處回遷房目前共6棟，自2014年底開始施工，到目前已經6年有余，已回遷的村民預計今年底入住。但記者走訪發現，上述6棟回遷房頂部目前仍有鐵架未拆除。北京住建委公司信息也顯示，截至2020年12月10日，該項目進展至“項目二區室外工程”。

　　實際上，此地回遷房建設起始時間也早于征地辦人員敘述。2011年底，首開股份取得北京市發展和改革委員會《關于分鐘寺橋西北側地區回遷安置房項目核準的批復》，同意其下屬子公司首開億信建設分鐘寺橋西北側地區回遷安置房項目。

　　2012年首開股份年報中，已經有“方莊大綠地”相關開發成本計入。數據顯示，此時“方莊大綠地”項目計劃開發成本為108.5億元，2012年末完成開發成本4.77億元。除此之外，年報中還透露，該項目占地面積44.55萬平方米，規劃建筑面積36萬平方米。

　　2015年2月，有關部門對《關于分鐘寺橋西北側地區回遷安置房項目重新核準的請示》作出批復，同意首開億信繼續建設該項目，并明確此處總用地面積共44.7萬平方米，其中規劃建設用地10萬平方米，代征道路用地6.4萬平方米，代征綠化用地28.3萬平方米，建筑控制規模未變，為36萬平方米，總投資金額全部由首開億信籌措解決。

　　2020年半年報中，首開股份將“方莊大綠地”項目的預計總投資金額進一步調高至132.81億元，為目前首開股份在開發項目中預計總投資最高的項目。截至2020年第二季度，該項目開發成本攀升至65.67億元，較2019年末增加3.87億元。